Los activos de uso terciario pierden valor, pero la recuperación del consumo será su ‘salvavidas’

El Banco de España afirma que los inmuebles de uso terciario han perdido valor desde el año 2020. Una situación que puede llegar a hacer peligrar a la banca, pero sobre todo a la recuperación de la economía. En su último informe, publicado en julio, el organismo asegura que la crisis sanitaria del coronavirus ha afectado gravemente a la valoración de los locales comerciales, oficinas, hoteles e inmuebles de uso logístico. El temor de la entidad reside en que se puedan resentir las garantías de los créditos bancarios o en un posible aumento de la morosidad. No obstante, los expertos aseguran que la pronta recuperación del consumo podría significar un ‘salvavidas’ para esta rama del negocio inmobiliario.

En este sentido, Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, indica que “para los tenedores de los activos” esta situación también “es negativa, pues el deterioro del valor implica una disminución del valor de la compañía o de su cotización bursátil”. Sin embargo, afirma “toda crisis es a la vez una oportunidad”. De esta manera, el experto afirma que “estas caídas de valor hacen más atractivos los activos inmobiliarios de inversión”.

Así pues, continúa Salcedo, sí que es cierto que para las entidades financieras, “se incrementa el riesgo de incremento de la morosidad e incluso impago de los préstamos vinculados a estas operaciones, si el deterioro se viera prolongado”. Sin embargo, el experto opina que las perspectivas de recuperación económica para España, “son francamente positivas”.

La llegada de los fondos europeos va a suponer un gran estímulo a la actividad. Por otro lado, Julián Salcedo recuerda que “el Gobierno ha aprobado una partida de 6.820 millones de euros para destinarlos a la rehabilitación de inmuebles”, de los que 1.000 millones son para inmuebles de titularidad pública. Por lo tanto, según el economista “se esperan las tasas de crecimiento del PIB más altas de toda Europa”.

¿Qué es lo más relevante de un activo inmobiliario?

Según explica Salcedo, “el valor de los activos inmobiliarios de inversión se fija en función de la rentabilidad que ofrecen”. Normalmente, capitalizando la renta anual. Por otro lado, el experto asegura que “se admite una rentabilidad inferior en función de la mayor calidad y seguridad que ofrece el activo”. Así pues, según el Presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios “lo que en realidad determina la caída de valor del activo de inversión es su capacidad para generar rentas”.

Esta es la razón por la que, según el experto, “la mayoría de los grandes tenedores han preferido mantener los contratos en vigor renegociando las rentas a la baja, concediendo moratorias a los arrendatarios, en lugar de rescindir los contratos”.

Y es que las rentabilidades de los activos inmobiliarios de inversión siguen siendo las más atractivas. A esto se suma que los tipos de interés siguen siendo muy bajos, algo que además seguirá siendo así al menos hasta 2024, según ha declarado el Banco Central Europeo. 

Salcedo informa de que cuando se alcance la normalidad las rentas volverán a la situación anterior a la pandemia. Además, señala que “las rentabilidades que se exigen para los activos ‘prime’, según su naturaleza serían en torno al 3,5% para las oficinas, 3,75% para el ‘retail’, y el 4-4,5% para los logísticos”.

Unas cifras bastante jugosas en comparación con el rendimiento que están dando las inversiones en renta fija y los tipos de referencia hipotecarios. De esta manera, Salcedo cree que “a medida que se recupere la actividad, las rentas de estos activos serán superiores y disminuirá la rentabilidad exigida por los inversores, lo que conlleva el incremento del valor del activo”. 

¿Cuál es la previsión a medio plazo?

Hasta 2024, Julián Salcedo apunta a que “el consumo mejorará”. Una de las razones es que la tasa actual de ahorro de los españoles es la más elevada de la historia. Esto se traducirá en una mayor “adquisición de bienes de consumo duraderos, así como de viviendas”. También “descenderá significativamente el desempleo, lo que animará la ocupación de espacios de oficinas'', afirma Salcedo. Algo que, continúa el experto, puede provocar “la apertura o reapertura de locales y centros comerciales”. “En definitiva”, resume, “todo en positivo”.

La inversión extranjera también volverá. Salcedo afirma que “existe una gran disponibilidad de capitales extranjeros deseando invertir en inmuebles en España”. Eso sí, “siempre que las condiciones sean las adecuadas y tengan seguridad jurídica y estabilidad institucional”, apostilla.

Los locales comerciales se recuperarán lentamente

Miquel Laborde, socio en Laborde Marcet, afirma que lo que ha ocurrido con los locales comerciales “es absolutamente lógico”. Pero añade, que “lo que no se está diciendo es que hay un montón de gente que quiere volver a montar negocio en locales comerciales”, porque, continúa el experto, “si no hay venta de producto el mercado se hunde”.

En este sentido, Laborde explica que en la actualidad “se sigue generando una demanda para nuevas aperturas en comercios en ejes comerciales o en zonas de barrio donde hay población para atender a esto”.

La mayoría de locales comerciales han logrado renegociar sus contratos, aunque muchos aún no han conseguido recuperar su volumen de ventas pre pandemia. Según Julián Salcedo, “durante el primer semestre 2021 los precios de los locales han mantenido su tendencia a la baja, especialmente los peor situados, y esa situación mejorará ligeramente en el segundo semestre”. Eso sí, no veremos el aumento del valor de los activos hasta 2022.

En cualquier caso, hay tendencias de consumo ya imparables. Uno, el incremento del uso de comercio electrónico, que seguirá creciendo. Dos, la tendencia de los consumidores a reducir sus visitas a los comercios físicos. Esto llevará, según Salcedo, a mejorar la situación de “los comercios de proximidad, pero su participación en el total de inmuebles de inversión es muy limitada”.

Las oficinas, recuperarán su protagonismo

A pesar de que son muchos los expertos que auguran que el teletrabajo ha llegado para quedarse, algunas grandes empresas ya han anunciado la vuelta al trabajo presencial de sus trabajadores en septiembre. Es el caso de Mapfre y de algunas entidades financieras. Donde sí se notará, pronostica Salcedo, es “en los viajes y las reuniones, que se harán telemáticamente.”

Para Miquel Laborde “las oficinas siguen interesando a los fondos de inversión”. Eso sí, aquellas situadas “en ubicaciones buenas”, añade. Las demás seguramente “sufrirán más”, aclara el experto, pero dependerá de las directrices que acaben tomando las propias empresas.

Los locales industriales, de cabeza a la logística

Junto con el incremento sustancial del comercio electrónico ha crecido en paralelo la necesidad de aumentar los locales dedicados en exclusiva a la logística. Hace una década las naves dedicadas a este propósito eran escasas, sobre todo las de un tamaño superior a 20.000 m2 y, las que había, se construían a medida.

Ahora más que el tamaño, Salcedo explica que “el factor clave reside por un lado en su ubicación, y por otro en su robotización, a la medida del cliente, que exige que se le entregue la nave con estas instalaciones a cargo del arrendador, admitiendo eso sí una renta superior”.

Según el experto inmobiliario, “esta tendencia se incrementará en el futuro pues cada vez más los grandes grupos comerciales están orientando su negocio a las ventas a distancia”. Algo que por seguro vendrá acompañado de más tecnología. Salcedo apunta “a la utilización de drones o vehículos autónomos para distribuir las mercancías a los consumidores”, algo que actualmente no existe pero que “todos vemos como de aplicación inmediata”, finaliza.

Miquel Laborde, concluye también con una esperanzadora previsión, “la ciudadanía quiere hacer cosas, si hay un control relativo de la pandemia, la situación tiene que mejorar”.