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Los grandes fondos de inversión diversifican su cartera ante el nuevo panorama inmobiliario

Blackstone, Brookfield o Greystar son solo algunos ejemplos en la apuesta por activos logísticos, pisos de alquiler o centros tecnológicos

Gtres
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Autor: Redacción

Blackstone es el mayor propietario de activos inmobiliarios del planeta con una oferta de 378.000 millones de dólares, unos 318.000 millones de euros al cambio actual. La reciente venta de oficinas en Londres y el interés mostrado por GCP Student Living, un operador de viviendas para estudiantes, confirman el interés de los grandes fondos por sectores en auge como el residencial o el logístico.

La pandemia del coronavirus ha acelerado el cambio de enfoque de la inversión y de las carteras de los fondos y grandes empresas. Hace una década, las oficinas y los locales comerciales representaban alrededor del 70% del volumen total de transacciones inmobiliarias en Europa, según Real Capital Analytics. Este año apenas representan el 35%, superados por sectores como el residencial y el logístico.

Financial Times
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Los grandes propietarios están buscando alternativas de inversión para obtener mejores resultados, y han puesto el foco en los almacenes logísticos, apoyados por el auge del ‘ecommerce’, o los pisos de alquiler y las viviendas para estudiantes, mercados atractivos por la escasez de oferta y el aumento de la demanda, sobre todo en Europa. Otro de los activos alternativos más de moda son los campus de investigación, impulsados por la inversión en I+D+i.

El director de ‘real estate’ en Europa de Blackstone, James Seppala, ha afirmado que “estas son megatendencias que… se han acelerado con la pandemia”. Blackstone representa uno de los mejores ejemplos. Sus movimientos en los últimos meses confirman este cambio de tendencia.

La reciente venta de las céntricas oficinas de Bank of New York-BNY Mellon en St. Paul (Londres) por 465 millones de libras, unos 544 millones de euros al cambio actual, a la aseguradora italiana Generali, según fuentes cercanas a la operación que lo han confirmado a Financial Times, unido al interés mostrado por hacerse con GCP Student Living, operador de viviendas para estudiantes, muestran el cambio de tendencia y el reposicionamiento de sus carteras.

Los expertos consultados por Financial Times analizan estas nuevas tendencias del mercado.

Auge de los almacenes logísticos

La creciente popularidad de las compras 'online' ha dado un gran impulso a la demanda de espacios logísticos. Blackstone, a través de su compañía Mileway, controla una enorme red de almacenes cerca de importantes urbes europeas. Brookfield, por su parte, ha invertido más de 1.000 millones de euros para crear una cartera logística en Francia, España, Alemania y Polonia.

La demanda de espacios ha crecido durante la pandemia, mientras las rentas de estos alquileres logísticos se han mantenido relativamente estables. Mientras, en Reino Unido se puede apreciar la distinta suerte de los actores del sector según su inversión: las acciones de British Land o de Land Securities, dos de los propietarios de oficinas más grandes de Gran Bretaña, han bajado entre un 20% y un 30% frente al periodo precovid; la promotora inmobiliaria Hammerson, propietaria de grandes centros comerciales como el de Intu Xanadú en Madrid, ha perdido tres cuartas partes de su valor en bolsa. Mientras la socimi británica Segro, especializada en desarrollar activos logísticos, ha subido un 16%.

Más oportunidades residenciales

Los inversores también apuestan por el sector residencial, centrados en el alquiler residencial y las viviendas para estudiantes. "La gente quiere vivir en Ámsterdam y Londres y no hay suficientes hogares en esas ciudades", destacó el jefe de Blackstone en Europa.

“Las grandes ciudades europeas son grandes centros de empleo con una enorme escasez de viviendas y economías históricamente estables. Es una buena oportunidad”, agregó Mark Allnutt, director gerente del fondo estadounidense Greystar, que recientemente ha recaudado 725 millones de euros para invertir en propiedades residenciales europeas.

Brookfield, por su parte, es propietaria del operador de viviendas para estudiantes Student Roost, y planea aumentar la inversión en el continente.

Hito en la inversión en parques tecnológicos y científicos

A medida que los inversores buscan comprar o desarrollar campus tecnológicos y científicos cerca de los centros educativos más importantes de Europa, los precios en este nicho de mercado están batiendo marcas.

El pasado mayo, el Magdalen College de la Universidad de Oxford valoró el 40% de su participación en el Parque Científico de Oxford por un precio de 100 millones de libras, unos 117 millones de euros al cambio actual, lo que supone 5 veces más de lo que pagó por el 50% del parque en 2016.

Las propiedades van desde oficinas convencionales hasta laboratorios. Su factor clave es la ubicación. La zona top de la inversión de estos activos poco convencionales se encuentra en el llamado ‘triángulo dorado’ entre Oxford, Cambridge y Londres, en Reino Unido, donde se encuentran cuatro de las 10 mejores universidades del mundo: Oxford, Cambridge, Imperial y University College London.

“Tiene una demanda creciente, una oferta insuficiente y unas rentas crecientes. ¿Es el sector de más rápido crecimiento? Absolutamente”, afirma Simon Hope, director capital markets en Savills.

Según la consultora Bidwells, en 2020 se alcanzó una inversión récord de 2.400 millones de libras, unos 2.800 millones de euros, en activos inmobiliarios relacionados con la ciencia y la tecnología solo en esta zona, y se espera que las inversiones se dupliquen.

Desde Brookfield ven una importante oportunidad de inversión en la construcción de laboratorios y campus de investigación desde cero. El fondo canadiense posee la mitad del campus de Harwell, al sur de Oxford, y el mes pasado pagó a TPG Real Estate Partners 714 millones de libras, unos 835 millones de euros, por Arlington, un grupo que gestiona propiedades relacionadas con la ciencia y la tecnología con activos en el ‘triángulo dorado’.

Brookfield ya está considerando establecerse alrededor de ciudades europeas en Alemania, Suiza y otros países, tal y como destacó Brad Hyler, director de real estate de Brookfield para Europa, con un ‘portfolio’ actual de 38.000 millones de dólares, unos 32.000 millones de euros al cambio actual.

Las oficinas y las tiendas todavía representan más de la mitad del sector en propiedades de inversión en Europa, según Real Capital Analytics. A medida que el dinero se concentra en una determinada clase de activos, los inversores admiten que empiezan a existir ciertos riesgos. A diferencia de la crisis financiera de 2008, la pandemia no ha desencadenado una ola de activos en dificultades que lleguen al mercado, pero habrá que esperar a cómo reacciones los bancos ante los propietarios con mayores problemas.