Por qué los centros de datos son y seguirán siendo un activo inmobiliario estrella en los próximos años

Los centros de datos se han convertido en el activo alternativo estrella del sector inmobiliario internacional. La llegada de la pandemia aceleró la digitalización de los negocios, disparó a máximos el comercio electrónico y dejó sobre la mesa un problema de falta de infraestructuras a nivel mundial.

En ese contexto, y con unas previsiones que apuntan a un boom del tráfico de datos en los próximos años, los ‘data centers’ ya están en el centro de la estrategia de inversión de los pesos pesados del mundo institucional.

Según recuerda un estudio de la consultora KPMG, “durante los últimos años, distintos inversores han entrado en este mercado, incluidas las grandes socimis generalistas (Schroder), gestoras (Catella), aseguradoras (AXA), fondos soberanos (GIC) y fondos de infraestructuras (como Brookfield o EQT), a menudo a través de asociaciones de empresas conjuntas o acuerdos con entidades”.

El estudio habla de un crecimiento exponencial de los datos generados, así como del almacenamiento en la nube, y afirma que eso es lo que está impulsando “una fuerte demanda de ‘data centers’ para almacenar, procesar e intercambiar información. Viendo esta tendencia, muchos inversores patrimonialistas están apostando por este sector, dada la recurrencia de sus ‘cash flows’”.

Entre los datos que ayudan a entender el crecimiento del tráfico de datos basta recordar que, en 2013, justo antes de que empezara la recuperación económica, el volumen de datos mundial era de unos 13 Zetabytes, mientras que en 2019 la cifra ya se situaba en 41 Zetabytes y en 2020, en plena pandemia, se elevó hasta 51 Zetabytes. Y las previsiones apuntan a que en 2025 el volumen de datos se situará en 175 Zetabytes, multiplicando por más de tres veces el récord alcanzado durante la crisis sanitaria, según los datos recopilados por KPMG que proceden de fuentes como Technavio, Synergy Research, Statista y FTSE Nareit. En Europa, está previsto que el mercado de los centros de datos registre una tasa de crecimiento anual cercana al 11% hasta 2023.

Además, los inquilinos suelen ocupar las instalaciones durante aproximadamente un periodo de 10 años, lo que significa que es un sector seguro y con un flujo de ingresos a largo plazo. Y, según el estudio, es el activo inmobiliario con mayor rendimiento. Entre enero y noviembre de 2020, por ejemplo, los centros de datos ofrecieron un retorno medio del 17% a los inversores, frente al 8% de los trasteros o a las rentabilidades negativas de la vivienda (-13% en los 11 primeros meses del año pasado), las oficinas (-20%) o el ‘retail’ (-28%).

“Al contrario de los ‘asset classes’ más tradicionales, la pandemia provocada por el coronavirus supuso un impulso para el sector de los centros de datos, ya que ha impulsado cambios estructurales en los patrones de consumo, caracterizado por un incremento del tráfico de los datos y la conectividad a Internet”, recalca el estudio. Y añade que la irrupción del 5G y el Internet de las Cosas (IoT por sus siglas en inglés) “darán continuidad a esta tendencia y contribuirán a consolidar este sector”.

En este sentido, KPMG recalca algunos pronósticos reveladores a corto plazo:

• El 70% de la población mundial tendrá conectividad móvil en 2023
• El crecimiento de las conexiones del Internet de las Cosas globales crecerá en 2,4 veces en 2023 respecto a 2018
• La velocidad de procesamiento 5G será 13 veces más rápida que la conexión móvil promedio para 2023
• La realidad virtual consume 10 veces la cantidad de datos en comparación con el video estándar
• Se espera que la inteligencia artificial crezca a un CAGR del 42,2% entre 2020 y 2027

Madrid, entre los grandes 'hubs' de Europa

El estudio de KPMG cifra en 64 los ‘data centers’ operativos en todo el país, aunque Barcelona y Madrid son los principales 'hubs' de España, debido a “la necesidad de que los centros se localicen cerca de los clientes a los que van a servir y de los grandes núcleos poblacionales, los grandes demandantes de datos”. Los dos mercados inmobiliarios domésticos, de hecho, están apostando por este tipo de inmuebles y prevén duplicar su capacidad hasta 2023.

Pero si hay una localización preferente esa es Madrid, donde hay más de una veintena de centros de este tipo, que se está convirtiendo “en el núcleo de referencia de infraestructura y negocios digitales del sur de Europa”, según el documento. En los últimos meses, gigantes como Google, Amazon y Microsoft han anunciado que abrirán nuevas localizaciones, lo que se ha traducido en un aumento de la actividad de desarrollo. Actualmente Madrid cuenta con 83 MW construidos, 56 MW en construcción y más de 140 MW proyectados.  

Tipos de centros de datos

En este sector existen diferentes tipologías de inmuebles, en función de su tamaño o los servicios que presten. En líneas generales, las más destacadas que destaca el informe son:

• Hiperescalares ('hyperscale'): son los ‘data centers’ propiedad de gigantes de internet como Amazon, Google y Microsoft que utilizan de forma exclusiva. Son los de mayor tamaño, pueden consumir cientos de MW y ocuparan más de 10.000 m2 de superficie.
• 'Colocatin': son los equivalentes a un hotel de infraestructuras que da servicio a muchas empresas. Estos proveedores ofrecen un espacio acondicionado y los suministros adecuados para su funcionamiento, de forma que terceras empresas instalan allí sus equipos informáticos. Su característica diferencial es un elevado grado de conectividad. Su tamaño puede superar los 10 MW y abarcará más de 5.000 m2 de superficie.
• Proveedores de servicios TIC: se trata de proveedores de infraestructura, plataforma o software en modo de servicio en distintas modalidades de despliegue. Incluye diferentes servicios, desde seguridad hasta ‘back-up’ o gestión de una nube privada. El tamaño en este caso varía según la oferta y el tamaño del operador.
• Corporativos: se trata de centros de datos para el uso propio de las empresas, por lo que su superficie dependerá de su y el de su negocio digital. En general, suelen ser inferiores a 1.000 m2, aunque sí pueden superar 1MW.

Socimis y consultoras avalan el interés inversor

Son muchas las voces inmobiliarias que afirman que el sector de los ‘data centers’ es una de las grandes apuestas del mercado y que lo seguirá siendo en el futuro.

Uno de ellos es Juan Diaz de Bustamante, director general de la socimi Silicius Real Estate, que explicó en una entrevista a idealista/news que ve “muy interesante el desarrollo de un nuevo segmento que son los centros de datos. Es un activo difícil de entender, pero creemos que puede ser un nuevo segmento que va a recibir mucho dinero del extranjero. Durante la pandemia todos hemos trabajado con la nube, hemos usado todo tipo de plataformas y hemos tenido que acceder a documentos fuera del entorno laboral, con cierto riesgo de robo, pérdida o sustracción de documentos. Esa parte de digitalización del mundo ha avanzado años de golpe y hay unos requisitos de construcción de centros donde almacenar, guardar, supervisar y proteger la información, muy grandes. Se está invirtiendo mucho y dentro de poco va a ser un segmento claramente diferenciado del inmobiliario”.

De hecho, la socimi afirma que podría encajar en esta tendencia tanto vía compras de inmuebles como en aportación directa o incluso en el desarrollo de pequeños centros de datos.

Por otro lado, Enrique Losantos, CEO de JLL en España, afirma que “la llegada del covid y la tendencia a la digitalización de todas las actividades ha hecho que la demanda de la capacidad digital y de las telecomunicaciones se haya disparado”. Sin embargo, alerta de que “el stock de centros de datos que tenemos en este país es absolutamente insuficiente. Se estima que no tenemos ni el 10% de la capacidad instalada que necesitamos para desarrollar todo lo que se quiere desarrollar”. Losantos insiste en que se trata de un negocio de nicho, pero no tiene dudas de que “va a ser uno de los focos de la inversión y ya lo está siendo de la inversión internacional en España”.