Cómo encontrar valor en los mercados inmobiliarios a nivel global

Artículo escrito por Bjorn Jesch, CIO de DWS

A medida que los precios se ajustan, muchas áreas del mercado inmobiliario global resultan cada vez más atractivas. Un ejemplo es el mercado industrial en EEUU. 

Desde una perspectiva a largo plazo, el mercado inmobiliario parece ser un beneficiario cada vez más plausible de la inversión en tiempos de inflación. Como hemos defendido en anteriores ocasiones, gran parte del mercado entró en la actual recesión con correcciones sustanciales de los precios, en algunos segmentos, admitiendo que los volúmenes de transacciones eran bajos, pero con una salud notablemente sólida.

En EEUU, por ejemplo, el crecimiento de los alquileres ha sido sorprendentemente sólido. Si los mercados laborales siguen siendo robustos, es muy probable que haya un retorno al crecimiento de alquileres en el transcurso de 2023, a pesar de las recientes caídas. En parte, esto refleja el escaso desarrollo de la construcción residencial en EEUU durante la última década. A diferencia de los auges anteriores y de las percepciones de algunos comentaristas del mercado conocidos por su escepticismo, simplemente no hay tantos desequilibrios que corregir. Las áreas sensibles al ciclo económico, como los mercados de oficinas, deben considerarse mejor en un contexto regional, mercado por mercado o incluso activo por activo. Desde la perspectiva de los inversores, la pregunta más difícil es plantear cómo se comportarán aquellos segmentos que han tenido una década muy buena.

Tomemos el mercado inmobiliario industrial, que ha estado por encima de otros sectores desde mediados de la anterior década. A medida que el comercio electrónico aumentó, las empresas se apresuraron a construir redes de distribución capaces de cumplir rápidamente los pedidos online. Los constructores no pudieron hacer frente a la demanda, lo que hizo que los alquileres se dispararan y que los inquilinos de comercio electrónico tuvieran que competir por una oferta de espacio disponible cada vez menor. Superficialmente, puede parecer que la euforia se está desvaneciendo para las propiedades industriales. Sin embargo, acontecimientos recientes, incluso más allá de las crisis bancarias, han arrojado una sombra sobre el sector. Importantes compañías dedicadas al comercio electrónico han anunciado recientemente despidos, paralización de construcción de sedes y planes para subarrendar edificios. La demanda neta de almacenes en los EEUU (o absorción) disminuyó en 2022. ¿Y no parecería completamente plausible que un colapso siguiera al auge? No lo creemos.

La desaceleración se puede explicar fácilmente: durante la pandemia del covid-19, los consumidores confinados en sus hogares cambiaron el gasto de vacaciones, restaurantes y otros entretenimientos hacia bienes pedidos online. El comercio electrónico pasó de representar en 2019 el 15% de las ventas minoristas en EEUU (incluyendo restaurantes, pero excluyendo automóviles y gas), al 22% en abril de 2020, impulsando un auge en el almacenamiento. La penetración del comercio electrónico desde entonces ha vuelto a caer al 20%, a medida que los patrones de gasto se han normalizado y el arrendamiento industrial ha seguido el mismo camino.

Sin embargo, en nuestra opinión, los impulsores subyacentes del sector no solo están intactos, sino que probablemente se han fortalecido. Creemos que la penetración del comercio electrónico en EEUU aumentará al menos al 25% para finales de esta década, en línea con los niveles de otros mercados desarrollados como Reino Unido.

Además, los esfuerzos realizados para proteger las cadenas de suministro de las interrupciones geopolíticas, pandémicas y otras pueden haber aumentado permanentemente la cantidad de inventario crítico que se mantiene, y el espacio que se necesita para almacenarlo. Sin duda, sería un error extrapolar las fluctuaciones de los últimos dos años a un horizonte de inversión a largo plazo. EL covid-19 y sus consecuencias aceleraron temporalmente y luego suavizaron la demanda de almacenes. Pero, abstrayéndonos de la volatilidad reciente, creemos que el futuro sigue siendo brillante para el mercado inmobiliario industrial. Y si las valoraciones de los activos vuelven a estar bajo presión en los próximos meses, eso podría proporcionar puntos de entrada aún más atractivos.