La vuelta al cole del inmobiliario: cautela ante los tipos y estabilización del mercado

Llega septiembre y, con él, llega el inicio de curso para el negocio inmobiliario. Esta ‘vuelta al cole’ será más dura, si cabe, por la incertidumbre a la que se enfrentará el sector en los próximos meses. Según los expertos consultados por idealista/news, esta ‘rentrée’ traerá un escenario económico que continuará impactando de forma significativa en la actividad transaccional. La inflación, el alza de tipos (que se prevé que se mantenga durante los próximos meses) y la lenta recuperación que está sufriendo el mercado marcarán al sector hasta 2024.

Retos del nuevo curso

Para Gonzalo Ladrón de Guevara, director ejecutivo de Capital Markets en Savills, “con la subida de tipos de interés y su efecto en las economías a nivel global, el reto consiste en transmitir al capital internacional el caso particular del mercado inmobiliario en España y sus ventajas frente a otros países”.

“Respecto a otras inversiones alternativas, el reto es anticipar cómo la potencial bajada de tipos en 2024 volverá a incrementar el atractivo del mercado inmobiliario frente a otros tipos de activo, y que, a diferencia de la renta fija, el inmobiliario ofrece alternativas limitadas, especialmente en un mercado con escasez en zonas prime, como el nuestro”, dice el experto.

Para JLL, de cara al comienzo del nuevo curso, el sector inmobiliario va a tener que afrontar retos muy similares a los que viene enfrentando desde principios de año. “El escenario económico continuará impactando de forma significativa en la actividad transaccional, tanto en el mercado de alquiler como, principalmente, en el mercado de inversión. Persiste la volatilidad que experimentó el mercado a finales del año pasado y principios de este. La inflación, el alza de tipos y la lenta recuperación que está sufriendo el mercado provocan que nos encontremos ante un momento de ralentización de la actividad inversora”.

No obstante, los expertos de la consultora muestran positivismo en sus previsiones: “es previsible que la actividad transaccional muestre un mayor dinamismo a partir del próximo año, especialmente en la segunda mitad, ante una mayor certidumbre respecto a la evolución económica y con el fin de las subidas de los tipos de interés”.

Para Paloma Relinque, directora de Capital Markets de CBRE España, dada la elevada volatilidad del entorno, estos meses ha imperado entre los inversores la postura de ‘wait & see’. “Poco a poco se empiezan a fijar referencias de precios, esperando una reactivación de cara a finales de 2023 y principios de 2024. Nuestras proyecciones apuntan hacia un ajuste de la inversión inmobiliaria en España para 2023 cercana al 40% si se compara con la cifra récord de 2022”.

Para Relinque, igual que para el resto de sus colegas, “la reactivación de la inversión va a depender de la evolución de los tipos de interés y de cuándo se vislumbre que van a empezar a bajar. Por ello, seguimos esperando unos primeros meses del año en los que las decisiones de inversión todavía serán selectivas. En este contexto, prevemos mucha actividad en el mercado de deuda, refinanciaciones, donde va a ir parte del capital levantado”.

Logistica y hoteles, los activos más resistentes

En cuanto a los activos que acapararán más atención del inversor inmobiliario durante el nuevo curso, Ivan Vaqué i Mas, CEO de FORCADELL, cree que “continuará creciendo la inversión en el área industrial y logística y en función de la evolución de los tipos de interés y la estabilización de los precios de venta de viviendas podría volver el interés por los inmuebles residenciales”. “A causa de la incertidumbre en el mercado de vivienda de 2° mano tanto en ventas como en alquiler, los inversores se tendrán que encaminar hacia otras opciones fuera y dentro del sector Inmobiliario. El terciario no tiene políticas tanto restrictivas como la vivienda y ofrece rentabilidades superiores”, añade el ejecutivo.

Alberto Díaz, director de capital markets de Colliers, coincide con Vaqué i Mas y sostiene que los sectores hotelero y logístico cuentan con unos fundamentales muy sólidos, ocupaciones sostenidas y precios al alza y, por tanto, todos los ingredientes para “seguir siendo los sectores que acaparen el principal interés de los inversores”.

“Adicionalmente, ante la dificultad por invertir en activos que tradicionalmente captaban buena parte de la inversión, los sectores alternativos (Residencias de estudiantes, residencias de ancianos y salud) se están abriendo un hueco en las carteras de los inversores tradicionales, lo cual se debe en buena parte al excelente comportamiento que están experimentando los activos existentes en explotación y a la dificultad por invertir en activos que tradicionalmente captaban el mayor interés. Por ello, en nuestra opinión seguiremos viendo alianzas entre inversores con capital value add y promotores para el desarrollo de estos activos alternativos”.

Para JLL, entre los sectores que más actividad de inversión se prevé que acaparen en los próximos meses destaca el Living. “El Living sigue siendo el sector más activo a escala mundial, es el primer sector inmobiliario de inversión a nivel global –reúne el 27% de la inversión inmobiliaria global en los seis primeros meses de 2023 y en 2022 alcanzó el 32% del total– y, aunque el mercado sigue experimentando escasez de oferta lo que dificulta la actividad transaccional, los sólidos fundamentales impulsan la demanda a largo plazo”.

“En España la tendencia es similar: a lo largo del último lustro, el sector Living ha experimentado un crecimiento acelerado triplicando la inversión. Así, en el primer semestre, acumuló más del 30% de la inversión total”, sostienen desde la consultora.

ESG, tecnología y flexibilidad, claves para no sufrir en los próximos meses

Relinque de CBRE asegura que “aquellos activos que no cumplan con los criterios de calidad, tecnología, ESG y flexibilidad dejarán gradualmente de ser competitivos en el mercado. La inversión en estos aspectos es clave y va a marcar un punto de inflexión en el sector”.

Por negocios, Colliers asegura que, “de forma general, los sectores de oficinas y retail, considerados en el pasado como activos refugio van a continuar sufriendo el próximo año al verse arrastrados no sólo por la evolución creciente de los tipos de interés, sino también por la tendencia de desocupación que se está produciendo en el otro lado del atlántico, lo que dificulta el levantamiento de capital para invertir estos sectores”.

“Por su parte, el sector de residencial en alquiler va a continuar sufriendo arrastrado por la subida de tipos y por el intervencionismo del Gobierno, que impide a los inversores poder tener certidumbre de la rentabilidad de su inversión. De hecho, en el caso de España, algunos inversores están empezando a deshacer los porfolios vendiendo las viviendas en una estrategia retail ante el impacto que pueda tener la nueva Ley de Vivienda”, dice Díaz.

“Pese a ello, en nuestra opinión las mejores oportunidades de inversión en este periodo van a provenir precisamente de la inversión en esta tipología de activos, donde ya sea por necesidades de liquidez o por necesidad de venta de sus propietarios, prevemos que se ajusten al alza las yields de estos activos”, concluye.