El Tribunal Supremo ha frenado la reclamación de un propietario que exigía al Estado una indemnización de 425,52 euros por la limitación en la actualización de rentas de alquiler al 2% (durante 2022 y 2023), fijada en el Real Decreto-Ley 20/2022 para contener los efectos de la guerra en Ucrania, y que el Gobierno subió al 3% durante 2024. En la Sentencia núm. 1.136/2025, la Sala de lo Contencioso-Administrativo no solo desestima el recurso, sino que impone el pago de costas procesales al demandante.
¿Por qué se reclamaba responsabilidad patrimonial al Estado?
El caso partía de una renta mensual de 958,50 euros en 2022. El arrendador defendía que, aplicando la cláusula de actualización del contrato conforme al IPC, la subida de febrero de 2023 debía ser del 5,7%, lo que habría elevado la renta a 1.013,13 euros mensuales.
La realidad fue otra: con la limitación del 2% en los alquileres, la renta se quedó en 977,67 euros. Esa diferencia acumulada a lo largo de un año —425,52 euros— fue la cifra reclamada como indemnización.
El propietario alegaba que el perjuicio cumplía los requisitos legales para ser resarcido: un daño económico real, con carácter antijurídico, derivado de una norma que, en su opinión, restringía la propiedad privada y alteraba la seguridad jurídica prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos. También cuestionaba que la norma pudiera justificarse como una medida de fuerza mayor.
La posición de la Abogacía del Estado
La Abogacía del Estado defendió, citando la STS n.º 1.360/2023, de 31 de octubre, que no se daban los supuestos que permiten exigir responsabilidad patrimonial al Estado Legislador. La jurisprudencia del Supremo limita este derecho a tres escenarios: que la propia ley lo prevea, que la norma sea declarada inconstitucional o que contravenga el Derecho de la Unión Europea. Ninguno de ellos se cumplía en este caso.
Además, la defensa de la Administración puso el foco en la falta de pruebas: no quedaba acreditado que los inquilinos hubieran aceptado un aumento superior al 2%. Incluso planteó que, de aplicarse la subida del 5,7%, los arrendatarios podrían haber optado por no prorrogar el contrato.
Criterio del Supremo sobre la limitación del 2% en alquileres
El Supremo asumió esta línea de razonamiento, considerando que el supuesto perjuicio no era más que una expectativa de ganancia, no un daño acreditado. El arrendador no probó que sus inquilinos hubieran mantenido el contrato con una subida superior.
La sentencia recuerda que la responsabilidad patrimonial del Estado Legislador solo procede en situaciones excepcionales, lo que no se daba en este litigio. En consecuencia, la reclamación no tenía encaje jurídico.
Dictada el pasado 15 de septiembre, la resolución desestima el recurso y confirma que no procede indemnización alguna. Además, impone al demandante el pago de costas procesales, con un límite de 4.000 euros más IVA.
Este pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre la limitación del 2% en alquileres consolida su doctrina en esta materia: sin un daño real, probado y directamente imputable, no cabe exigir responsabilidad patrimonial al Estado. Las pérdidas hipotéticas o las expectativas de ganancia no son suficientes para fundamentar una indemnización.
Evolución de la limitación del precio de los arrendamientos de vivienda: del 2% al IRAV
La regulación de la actualización de alquileres ha atravesado varias fases: en primer lugar, el Real Decreto-ley 20/2022 fijó de forma transitoria un límite del 2% durante 2023; después, este límite fue elevado al 3% para 2024; y, desde enero de 2025, el IPC ha sido sustituido por el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), elaborado por el INE. Este nuevo índice busca dar estabilidad a las rentas frente a la inflación.
En paralelo, la jurisprudencia del Supremo ha dejado claro que el tope legal no puede ignorarse mediante cláusulas contractuales, que no existen indemnizaciones automáticas y que la carga de la prueba de cualquier perjuicio recae siempre en el arrendador.
Los límites solo afectan a los arrendamientos de vivienda
Los topes en la actualización de rentas solo se aplican a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los arrendamientos para uso distinto de vivienda —como locales comerciales, oficinas o naves industriales— quedan fuera de estas limitaciones. En esos casos, rige principalmente la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario, salvo que en el futuro se aprobase una norma específica que impusiera restricciones.
Este matiz es importante porque muchos arrendadores confunden el régimen aplicable: mientras que los contratos de vivienda deben actualizarse conforme al marco legal vigente —primero con topes transitorios y, desde 2025, con el IRAV—, los de uso distinto siguen la lógica del acuerdo privado entre las partes.
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