IRPF: cómo declarar el alquiler de un piso heredado en gananciales

Una persona hereda una vivienda y decide alquilarla. Está casada, y su régimen económico es el de gananciales, ¿debe declarar los ingresos que genera el alquiler por su cuenta o tributar ambos cónyuges? El Ministerio de Hacienda, a través de la Dirección General de Tributos (DGT), ha resuelto esta cuestión en una consulta vinculante el 25 de marzo de 2025.

En ella, un contribuyente explica que tiene en alquiler un inmueble que heredó, y quiere saber si los beneficios deben figurar solo en su declaración de la renta o también en la de su pareja. La respuesta no deja lugar a interpretaciones: si el bien heredado es de carácter privativo, los ingresos también lo son. Es decir, aunque el matrimonio esté bajo gananciales, el alquiler solo tributa a nombre del heredero.

Ingresos por alquiler y titularidad: lo que dice la Ley del IRPF

El punto de partida se encuentra en el artículo 11 de la Ley 35/2006 del IRPF. Esta norma aclara que los ingresos deben atribuirse a quien genera la renta según su origen, al margen el régimen económico del matrimonio.

Además, la ley puntualiza que los rendimientos del capital inmobiliario deben declararse a nombre del titular del bien o derecho del que procedan y si Hacienda no dispone de pruebas suficientes sobre la propiedad, podrá guiarse por lo que conste en registros públicos como el Catastro o el Registro de la Propiedad.

Bienes privativos y gananciales: ¿qué dice el Código Civil?

Para despejar del todo la duda, conviene revisar los artículos 1346 y 1347 del Código Civil, que recogen los conceptos de bienes privativos y gananciales.

Y aquí llega la clave: los bienes adquiridos por herencia son privativos, incluso cuando el matrimonio está en régimen de gananciales, lo que significa que el inmueble heredado pertenece solo al cónyuge que lo recibe, al igual que los frutos o rentas que produce.

Por tanto, si decides alquilar un piso que has heredado, los ingresos serán tuyos y no se repartirán. Tampoco tributaréis ambos cónyuges, ya que solo quien hereda tendrá que declararlos.

Imputación 100% para el heredero

La conclusión de la DGT es directa: si el inmueble procede de una herencia y está a nombre exclusivo del heredero, los rendimientos solo deben declararse a su nombre en el IRPF. El régimen de gananciales no modifica esta realidad jurídica. Recuerda estos tres puntos:

• Los bienes heredados son privativos, aunque el matrimonio sea en gananciales.
• La titularidad jurídica es decisiva a la hora de determinar quién debe tributar.
• Los ingresos derivados del alquiler se imputan únicamente al heredero.

¿Cómo tributa el alquiler si se ha recibido el inmueble antes del matrimonio?

Los bienes adquiridos antes de casarse también se consideran privativos, como recoge el artículo 1346.1 del Código Civil. Por tanto, si alquilas un piso que ya era tuyo antes de la boda, también declararás el 100% de los ingresos, exactamente igual que si lo hubieras heredado tras el matrimonio.

¿Qué sucede con la tributación si se vendo el inmueble heredado después de alquilarlo?

Al vender, se genera una ganancia patrimonial, que se calcula como la diferencia entre precio de venta y valor de adquisición (aquel que figura en la escritura de herencia) y de nuevo, esta imputación corresponde al titular del inmueble en el momento de la venta.