Una sentencia del Tribunal Supremo ha puesto fin a una de las controversias más relevantes en materia de fiscalidad del alquiler, concluyendo que los propietarios que alquilaron sus inmuebles antes de julio de 2021 pueden aplicar la reducción del 60% en su declaración de la renta también sobre los importes que resulten de una regularización de Hacienda.
¿Qué es la reducción por alquiler de vivienda habitual en el IRPF?
Desde hace más de una década, la normativa del IRPF reconoce un incentivo fiscal a quienes alquilan inmuebles destinados a vivienda habitual. Este beneficio consiste en aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo, es decir, sobre el beneficio obtenido tras descontar gastos como el IBI, seguros o intereses de hipoteca.
No obstante, desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021, Hacienda puede limitar esta reducción únicamente a los rendimientos inicialmente declarados por el arrendador. Por lo tanto, si en una comprobación posterior el beneficio aumenta (por ejemplo, eliminando gastos no deducibles), esta rebaja deja de aplicarse sobre esa la nueva cuantía.
¿Se puede aplicar esta limitación a años anteriores?
La Agencia Tributaria defendía que sí, apoyándose en el preámbulo de la norma, que interpretaba como una aclaración de la ley anterior y no como un cambio. Pero el Supremo no comparte esa lectura.
El Supremo fija doctrina sobre la reducción del 60% en declaraciones anteriores a 2021
En la sentencia, dictada el 31 de marzo de 2025, el Alto Tribunal establece que la reducción debe aplicarse sobre el rendimiento neto total regularizado, incluso cuando este se derive de una comprobación posterior: es decir, si el contribuyente declaró menos beneficio del que finalmente se determina, también podrá aplicar esta reducción sobre el nuevo importe.
El fallo recuerda que los preámbulos legislativos, aunque útiles para entender el contexto de una ley, no tienen valor jurídico suficiente para justificar un cambio normativo retroactivo. Según el Supremo, la norma de 2021 no aclara la de 2014, sino que introduce una restricción nueva y no puede aplicarse a ejercicios anteriores.
¿A qué ejercicios fiscales se aplica exactamente esta doctrina del Tribunal Supremo?
Sólo a las declaraciones correspondientes a los años comprendidos entre 2014 y 2020 (ambos inclusive) en las que se haya regularizado el rendimiento por alquiler tras una comprobación, no aplicándose a los ejercicios iniciados a partir del 1 de julio de 2021, que ya están sometidos a la limitación de la Ley 11/2021.
Cambios en las deducciones del IRPF por alquiler tras la Ley de Vivienda
Recordemos que la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda modificó el sistema de reducciones, situándose ahora en una horquilla que ahora oscila entre el 50% y el 90%:
- 50% con carácter general.
- 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años previos.
- 70% cuando la vivienda se alquile por primera vez a jóvenes entre 18 y 35 años en zonas tensionadas, o si el arrendatario es una entidad social o administración pública que destine el inmueble a alquiler social o protegido.
- 90% firmando un nuevo contrato en zona tensionada con una rebaja superior al 5% respecto al anterior.
Estos porcentajes se aplican a los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023), mientras que los anteriores pueden seguir aplicando la reducción del 60% con carácter general.
7 gastos que puedes deducir para rebajar el rendimiento neto de tu alquiler
- Suministros pagados por el arrendador
- Intereses de préstamo hipotecario
- Reparaciones y revisiones
- IBI y tasas municipales
- Gastos de comunidad
- Seguros del inmueble
- Amortizaciones
Lo que implica esta sentencia para los propietarios
En la práctica, esto garantiza que los arrendadores con contratos previos a julio de 2021 conserven su derecho a aplicar la reducción del 60% sobre el rendimiento neto, incluso cuando Hacienda eleve la cifra de ingresos tras una comprobación. De este modo, se refuerza la seguridad jurídica al impedir que las limitaciones introducidas por la Ley 11/2021 se apliquen de forma retroactiva a ejercicios ya cerrados.
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