El listo del inquilino quiere ahorrarse los 3 años que te ha pagado de alquiler (para tu hipoteca) pidiedote que le rebajes el 20%. Explicale que esto es un negocio como otro cualquiera y que tu tambien has tenido que pagar la hipoteca al banco durante esos tres años con su dinero. Comentale que si el no quiere seguir pagando tu hipoteca otros vendran por detras que te la pagaran. Al fin y al cabo esto es un negocio abierto en el que puede participar cualquiera. Ni hablar. No le vendas y si puedes subele el precio de alquiler para que se largue de una vez. Yo de hecho consideraria un insulto lo que te ha propuesto.
El listo del inquilino quiere ahorrarse los 3 años que te ha pagado de alquiler (para tu hipoteca) pidiedote que le rebajes el 20%. Explicale que esto es un negocio como otro cualquiera y que tu tambien has tenido que pagar la hipoteca al banco durante esos tres años con su dinero. Comentale que si el no quiere seguir pagando tu hipoteca otros vendran por detras que te la pagaran. Al fin y al cabo esto es un negocio abierto en el que puede participar cualquiera. Ni hablar. No le vendas y si puedes subele el precio de alquiler para que se largue de una vez. Yo de hecho consideraria un insulto lo que te ha propuesto.
Que facil es aconsejar desde la irresponsabilidad. Yo no creo que sea tan facil encontrar pardillos hoy en dia que se hagan cargo de tus errores Si este señor compro su piso por un precio de burbuja que hoy nadie le paga, lo tiene muy crudo. Si necesita venderlo que acepte las perdidas hasta hoy, porque lo normal es que sigan bajando los precios y mañAna deba asumir perdidas mayores Vera lo bien que se duerme una vez que se quita la carga de encima, muchos no lo hicieron cuando podian y ahora estan embargados La verdad es que si fuera como tu con tanta firmeza hablas a nadie le hubieran embargado su piso
La cosa no es nada simple; pero analiza lo siguiente:
Lo primero es saber si compraste el piso para invertir o para vivr y te viste forzada a alquilarlo (por cierto, al primer anónimo, eres un rato necio.... ni siquiera has barajado esta posibilidad)
Si lo compraste para vivir y andas apretado; piensa que el Euribor no estará donde esta hoy toda la vida; ademas si él se va tampoco encontrarás otro inquilino enseguida; analiza cuanto pierdes/ganas si vendes, y si puedes soportar tener el piso vacio durante unos meses (3-6 si esta en una capital, 12 si no lo está; que la cosa esta mu mala).
Si lo compraste para invertir; analiza el retorno de la inversión que te esta dando (es decir, lo que cobras de alquiler al año menos impuestos, iBIS, comunidad y derramas e intereses de la hipoteca) y mira si te vale mas la pena vender y meterlo en un deposito al 3,5-4%.
Ten en cuenta que es muy poco probable que la vivienda suba en los proximos 2-3 años (o mas incluso); por lo que basar la inversión en ello seria un error, en mi opinion.
Mete en la baraja también las derramas/reformas que puedas preveer a medio plazo.
Desde la mas absoluta necedad de mi ser, llego a la profunda reflexion de que el que alquila (que es realmente quien esta pagando la hipoteca de ese piso) se ha visto forzado a alquilar para vivir. De eso si podemos dar fe. El que compro el piso si ya no necesitaba vivir en el, podia haberlo vendido nuevamente. Ahhh y por ser un bien usado (y no nuevo) deberia haberlo vendido mas barato que cuando lo compro. Si lo compro para invertir, no cabe ninguna duda que especulo. ¿Que? ¿Nos vamos a vivir a una cueva para no especular o hacemos las cosas de otra manera?
Si yo fuera tu venderia, por ahora el alquiler te paga la hipoteca pero, los ingresos del alquiler no son fijos mientras que la hipoteca si lo es y en unos años sera mas alta y probablemente no te la pague el alquiler.
Si el precio es un 20% inferior a lo que piden o anuncian el resto, es el precio que vale hoy y un poquito superior a lo que valdrá en un par de años.
En los pisos hay que hacer como en el bolsa comprar barato esperar a que suba y vender caro, pero si compraste caro no tiene sentido esperar, lo unico que puedes conseguir es a vender por el mismo precio a los 10-15 años.
Si no vendéis ahora en un 20% por debajo de lo que vuestros vecinos de zona están pidiendo, corréis el riesgo de vender un un 30% a 50% por debajo del precio que actualmente vuestro generoso inquilino os ofrece.
1.- Verifica los precios que están solicitando por pisos en venta similares en tamaño, calidades y antigüedad en esa misma zona. A la media resultante rebájale un 10% que se pudiera obtener en una negociación real de compra, aproximadamente. Así tendrás precio realista que pudieras obtener si ofrecieras a la venta ese piso. 2.- compara el precio que te ofrece el inquilino con el resultante anterior, y saca conclusiones. 3.- para completar una evaluación del asunto, pregunta en varias agencias inmobiliarias de esa zona en qué precio neto podrían vender ellos el piso siendo muy prudentes, y en cuánto tiempo lo venderían, y lo comparas con el que te ofrece el inquilino. 4.-toma en consideración los gastos de venta y los impuestos a pagar que te correspondan (plusvalía municipal, repercusión en el irpf...) 5.-independientemente de todo eso, tu decisión dependerá de tu propio criterio sobre lo que te apetece hacer.
Si estas pagando una hipoteca a un (supongamos un decente interes hipotecario) 2% de interes. Significa, que esa supuesta rentabilidad de 3,7% (tambien dependeria de la cantidad de hipoteca sobre el total del precio del piso), hay que quitarle un 2% que se lo lleva el banco. Es decir, tu rentabilidad seria de un 1,7%. Ahora bien, si el Euribor sube a un 4% (nada desdeñable), mas un diferencial (razonable estandar) de 0,5%. Estarias pagando un 4,5% de intereses al banco, pero obteniendo solo un beneficio de un 3,7%. Es decir, la rentabilidad seria negativa (-0,8%) y todo esto, sin contar gastos de mantenimiento (ibi, comunidad, impuestos, mantenimiento, derramas... etc).
Para rentabilidades tan exiguas y durante tantos años, mejor vender el piso, obtener cash, e invetirlo en otras cosas como depositos, letras... etc (actualmente sacas alrededor de un 4%, ya que los bancos, a grandes cantidades hacen mejores ofertas), que tienen menos riesgo que un alquiler (morosos, meses sin alquilar... etc), no tiene gastos asociados y la rentabilidad es mayor.
En resumen, tienes un dinero inmovilizado en un activo que da una rentabilidad muy baja. Intenta regatear y vende.
¿Y yo soy irresponsable porque hoy en dia es muy dificil encontrar pardillos que te paguen la hipoteca? Amigo mio, aunque los pardillos escaseen, siempre habra alguno que pringue en este pais tan pringao. El problema no viene a ser ese, el problema viene a ser que los bancos ya no se van a arriesgar a dar creditos a pardillos porque al final quien figuraria como maximo pardillo y se quedaria pringao seria el propio banco. Se puede dar respuesta al planteamiento de esta consulta desde dos posturas. Una es a nivel economico y otra es a nivel moral. En ambos casos la respuesta es tan clara y evidente que lo unico para lo que sirven estos comentarios es para disfrutar del morbo de ver la tension que sufren los avariciosos especuladores. Dar respuestas economicas o morales sobre la consulta despues de toda la informacion que se ha vertido en estos foros de idealista.com es redundar en el absurdo. La unica opcion acertada desde el punto de vista probabilistico es vender. Aunque desde mi postura preferiria que no vendiera y volviera a preguntar que hacer dentro de un año. La ecatombe esta pronta!!!
Gracias a todos por vuestros comentarios. Ciudadano kane, creo que tienes razón. Compré para hacer una hucha, pero no me ha salido muy bien la cosa. Creo que la vivienda como inversión ya no tiene mucho hueco. Creo que se lo venderé y me dejaré de lios de buscar otro inquilino y mientras tanto tenerlo vacío y pagar la hipoteca. Encima, como para que suba el Euribor ahora. Escalofríos me dan. A los que dicen que especulé sólo decirles que tienen razón, pero que al fin y al cabo, eso es lo que hace todo el mundo cuando busca invertir su dinero, ¿No? Tratar de ganar más Lo dicho, gracias a todos.
49 Respuestas:
El listo del inquilino quiere ahorrarse los 3 años que te ha pagado de alquiler (para tu hipoteca) pidiedote que le rebajes el 20%. Explicale que esto es un negocio como otro cualquiera y que tu tambien has tenido que pagar la hipoteca al banco durante esos tres años con su dinero.
Comentale que si el no quiere seguir pagando tu hipoteca otros vendran por detras que te la pagaran. Al fin y al cabo esto es un negocio abierto en el que puede participar cualquiera.
Ni hablar. No le vendas y si puedes subele el precio de alquiler para que se largue de una vez. Yo de hecho consideraria un insulto lo que te ha propuesto.
El listo del inquilino quiere ahorrarse los 3 años que te ha pagado de alquiler (para tu hipoteca) pidiedote que le rebajes el 20%. Explicale que esto es un negocio como otro cualquiera y que tu tambien has tenido que pagar la hipoteca al banco durante esos tres años con su dinero.
Comentale que si el no quiere seguir pagando tu hipoteca otros vendran por detras que te la pagaran. Al fin y al cabo esto es un negocio abierto en el que puede participar cualquiera.
Ni hablar. No le vendas y si puedes subele el precio de alquiler para que se largue de una vez. Yo de hecho consideraria un insulto lo que te ha propuesto.
Que facil es aconsejar desde la irresponsabilidad. Yo no creo que sea tan facil encontrar pardillos hoy en dia que se hagan cargo de tus errores
Si este señor compro su piso por un precio de burbuja que hoy nadie le paga, lo tiene muy crudo.
Si necesita venderlo que acepte las perdidas hasta hoy, porque lo normal es que sigan bajando los precios y mañAna deba asumir perdidas mayores
Vera lo bien que se duerme una vez que se quita la carga de encima, muchos no lo hicieron cuando podian y ahora estan embargados
La verdad es que si fuera como tu con tanta firmeza hablas a nadie le hubieran embargado su piso
Estimada pepi,
La cosa no es nada simple; pero analiza lo siguiente:
Lo primero es saber si compraste el piso para invertir o para vivr y te viste forzada a alquilarlo (por cierto, al primer anónimo, eres un rato necio.... ni siquiera has barajado esta posibilidad)
Si lo compraste para vivir y andas apretado; piensa que el Euribor no estará donde esta hoy toda la vida; ademas si él se va tampoco encontrarás otro inquilino enseguida; analiza cuanto pierdes/ganas si vendes, y si puedes soportar tener el piso vacio durante unos meses (3-6 si esta en una capital, 12 si no lo está; que la cosa esta mu mala).
Si lo compraste para invertir; analiza el retorno de la inversión que te esta dando (es decir, lo que cobras de alquiler al año menos impuestos, iBIS, comunidad y derramas e intereses de la hipoteca) y mira si te vale mas la pena vender y meterlo en un deposito al 3,5-4%.
Ten en cuenta que es muy poco probable que la vivienda suba en los proximos 2-3 años (o mas incluso); por lo que basar la inversión en ello seria un error, en mi opinion.
Mete en la baraja también las derramas/reformas que puedas preveer a medio plazo.
No es la panacea, pero espero haberte ayudado.
Pablo.
Desde la mas absoluta necedad de mi ser, llego a la profunda reflexion de que el que alquila (que es realmente quien esta pagando la hipoteca de ese piso) se ha visto forzado a alquilar para vivir. De eso si podemos dar fe.
El que compro el piso si ya no necesitaba vivir en el, podia haberlo vendido nuevamente. Ahhh y por ser un bien usado (y no nuevo) deberia haberlo vendido mas barato que cuando lo compro.
Si lo compro para invertir, no cabe ninguna duda que especulo.
¿Que? ¿Nos vamos a vivir a una cueva para no especular o hacemos las cosas de otra manera?
Si yo fuera tu venderia, por ahora el alquiler te paga la hipoteca pero, los ingresos del alquiler no son fijos mientras que la hipoteca si lo es y en unos años sera mas alta y probablemente no te la pague el alquiler.
Si el precio es un 20% inferior a lo que piden o anuncian el resto, es el precio que vale hoy y un poquito superior a lo que valdrá en un par de años.
En los pisos hay que hacer como en el bolsa comprar barato esperar a que suba y vender caro, pero si compraste caro no tiene sentido esperar, lo unico que puedes conseguir es a vender por el mismo precio a los 10-15 años.
Si no vendéis ahora en un 20% por debajo de lo que vuestros vecinos de zona están pidiendo, corréis el riesgo de vender un un 30% a 50% por debajo del precio que actualmente vuestro generoso inquilino os ofrece.
1.- Verifica los precios que están solicitando por pisos en venta similares en tamaño, calidades y antigüedad en esa misma zona. A la media resultante rebájale un 10% que se pudiera obtener en una negociación real de compra, aproximadamente. Así tendrás precio realista que pudieras obtener si ofrecieras a la venta ese piso.
2.- compara el precio que te ofrece el inquilino con el resultante anterior, y saca conclusiones.
3.- para completar una evaluación del asunto, pregunta en varias agencias inmobiliarias de esa zona en qué precio neto podrían vender ellos el piso siendo muy prudentes, y en cuánto tiempo lo venderían, y lo comparas con el que te ofrece el inquilino.
4.-toma en consideración los gastos de venta y los impuestos a pagar que te correspondan (plusvalía municipal, repercusión en el irpf...)
5.-independientemente de todo eso, tu decisión dependerá de tu propio criterio sobre lo que te apetece hacer.
Yo venderia. Por que:
Por ahi se ha publicado, que la rentabilidad media de un piso en alquiler es del 3,7%.
(http://www.idealista.com/news/archivo/2010/08/05/0245273-que-rentabilid…). Y eso, sin contar gastos del piso (mantenimiento, ibi, impuestos... etc).
Si estas pagando una hipoteca a un (supongamos un decente interes hipotecario) 2% de interes. Significa, que esa supuesta rentabilidad de 3,7% (tambien dependeria de la cantidad de hipoteca sobre el total del precio del piso), hay que quitarle un 2% que se lo lleva el banco. Es decir, tu rentabilidad seria de un 1,7%. Ahora bien, si el Euribor sube a un 4% (nada desdeñable), mas un diferencial (razonable estandar) de 0,5%. Estarias pagando un 4,5% de intereses al banco, pero obteniendo solo un beneficio de un 3,7%. Es decir, la rentabilidad seria negativa (-0,8%) y todo esto, sin contar gastos de mantenimiento (ibi, comunidad, impuestos, mantenimiento, derramas... etc).
Para rentabilidades tan exiguas y durante tantos años, mejor vender el piso, obtener cash, e invetirlo en otras cosas como depositos, letras... etc (actualmente sacas alrededor de un 4%, ya que los bancos, a grandes cantidades hacen mejores ofertas), que tienen menos riesgo que un alquiler (morosos, meses sin alquilar... etc), no tiene gastos asociados y la rentabilidad es mayor.
En resumen, tienes un dinero inmovilizado en un activo que da una rentabilidad muy baja. Intenta regatear y vende.
¿Y yo soy irresponsable porque hoy en dia es muy dificil encontrar pardillos que te paguen la hipoteca? Amigo mio, aunque los pardillos escaseen, siempre habra alguno que pringue en este pais tan pringao. El problema no viene a ser ese, el problema viene a ser que los bancos ya no se van a arriesgar a dar creditos a pardillos porque al final quien figuraria como maximo pardillo y se quedaria pringao seria el propio banco.
Se puede dar respuesta al planteamiento de esta consulta desde dos posturas. Una es a nivel economico y otra es a nivel moral. En ambos casos la respuesta es tan clara y evidente que lo unico para lo que sirven estos comentarios es para disfrutar del morbo de ver la tension que sufren los avariciosos especuladores.
Dar respuestas economicas o morales sobre la consulta despues de toda la informacion que se ha vertido en estos foros de idealista.com es redundar en el absurdo.
La unica opcion acertada desde el punto de vista probabilistico es vender. Aunque desde mi postura preferiria que no vendiera y volviera a preguntar que hacer dentro de un año.
La ecatombe esta pronta!!!
Gracias a todos por vuestros comentarios. Ciudadano kane, creo que tienes razón. Compré para hacer una hucha, pero no me ha salido muy bien la cosa. Creo que la vivienda como inversión ya no tiene mucho hueco. Creo que se lo venderé y me dejaré de lios de buscar otro inquilino y mientras tanto tenerlo vacío y pagar la hipoteca. Encima, como para que suba el Euribor ahora. Escalofríos me dan.
A los que dicen que especulé sólo decirles que tienen razón, pero que al fin y al cabo, eso es lo que hace todo el mundo cuando busca invertir su dinero, ¿No? Tratar de ganar más
Lo dicho, gracias a todos.
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