La deducción en el IRPF por rehabilitación de vivienda habitual

La deducción por rehabilitación de vivienda habitual es una de las grandes ventajas fiscales a tu alcance en la Declaración de la Renta de 2025. Este incentivo fiscal existe desde 2021 y viene aplicándose desde entonces, por lo que puedes seguir disfrutando de sus ventajas.

Si el pasado año realizaste obras en un inmueble de tu propiedad y cumples ciertos requisitos, podrás ahorrar en tu factura con Hacienda a la hora de presentar tu IRPF. Ten en cuenta, además, que estás a tiempo de aprovechar este incentivo si decides acometer determinadas obras durante 2025, pudiendo deducir parte del importe invertido en la Renta del año que viene.

Toma nota de cómo funciona la deducción por rehabilitación de vivienda, cuánto puedes ahorrar en cada caso y qué límites existen.

¿Qué se considera rehabilitación de vivienda?

Antes de entrar en materia es importante conocer qué se considera rehabilitación de vivienda a efectos de su deducción en el IRPF, ya que deben cumplirse ciertos requisitos para que la obra o reforma dé lugar a una rebaja fiscal.

El marco legal en el que se recoge esta definición es el Real Decreto – Ley 19/2021, de 5 de octubre. En él se prevé que los contribuyentes puedan beneficiarse de deducciones en IRPF de hasta el 60% del importe de la reforma, una medida que se viene aplicando desde el 6 de octubre de 2021 y que perdurará (salvo nuevas prórrogas) hasta 2026.

Eso sí, es necesario que la obra tenga como fin la rehabilitación de vivienda o la mejora de su eficiencia energética, como veremos a continuación.

Para cumplir con este fin, la fórmula elegida es que cada tipo de reforma permita la deducción de un porcentaje mayor o menor de la cantidad invertida, en función del tipo de mejora.

La aplicación de porcentajes distintos se ha convertido en una herramienta clave de cara a priorizar unas inversiones sobre otras. Estos porcentajes se mueven entre el 20 y el 60% de los importes satisfechos.

¿Qué cantidades se pueden deducir por la rehabilitación de la vivienda habitual?

La norma que regula la actual deducción por rehabilitación de vivienda en el IRPF distingue entre tres categorías de gastos. Cada una de estas deducciones afecta a la cuota estatal del impuesto y se aplica sobre las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de:

• Vivienda habitual
• Vivienda arrendada para su uso como vivienda (deducción de reformas para vivienda en alquiler)
• Edificios residenciales (entran en esta categoría las obras en comunidades de propietarios)

El Real Decreto-ley 19/2021 no detalla de forma exhaustiva qué gastos son deducibles y cuáles no lo son: la forma de probar que tu inversión consiste en obtener un certificado que pruebe que has alcanzado el porcentaje de mejora que exige la normativa.

En el caso de las obras realizadas durante 2024, a efectos del IRPF, el certificado de mejora deberá expedirse antes del 1 de enero de 2025.

El texto sí que nos indica que se considerarán cantidades satisfechas por las obras realizadas "aquellas necesarias para su ejecución, incluyendo los honorarios profesionales, costes de redacción de proyectos técnicos, dirección de obras, coste de ejecución de obras o instalaciones, inversión en equipos y materiales y otros gastos necesarios para su desarrollo, así como la emisión de los correspondientes certificados de eficiencia energética."

Al contrario, no se tendrán en cuenta los costes relativos a la instalación o sustitución de equipos que utilicen combustibles de origen fósil.

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Por otro lado, la normativa nos dice que los certificados de eficiencia energética deberán expedirse y registrarse "con arreglo a lo dispuesto en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios." Esto es importante de cara a su validez. 

Desgravar reformas en la vivienda habitual en 2025

La cuantía que podrás deducirte en tu Declaración de la Renta dependerá de la naturaleza de las obras y de la mejora obtenida. Aquí tienes un resumen de las tres opciones que recoge la normativa:

Deducción por rehabilitación de vivienda habitual en el IRPF del 20%

Es posible deducir, de cara a la Declaración de la Renta en 2025, el 20% de las cantidades satisfechas por las obras realizadas para la reducción de la demanda de calefacción y refrigeración, tanto de vivienda habitual como cualquier otra de la que se sea titular y que estuviera arrendada para su uso como vivienda en ese momento, o incluso en expectativa de alquiler. En este último caso, la vivienda deberá estar alquilada antes del 31 de diciembre de 2025.

Para justificar esta deducción deberás obtener un certificado de eficiencia energética de la vivienda antes de la reforma y otro una vez realizada la mejora. Es necesaria una reducción de al menos un 7% de la suma de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración.

La base máxima anual de esta deducción será de 5.000 euros anuales.

Ten en cuenta que no podrás practicar esta deducción cuando la obra se realice en las partes de las viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos. 

Un ejemplo es la deducción en el IRPF de placas solares, siempre que se cumplan los revistos mencionados.

Deducción por rehabilitación de vivienda habitual en el IRPF del 40%

La segunda deducción, que asciende al 40% de la inversión, se aplica a las obras realizadas para la mejora en el consumo de energía primaria no renovable de vivienda habitual o de una vivienda de la que se sea propietario y se encuentre arrendada o en vías de arrendarse, siempre que se alquile antes de 31 de diciembre de 2025.

En este caso también es necesaria la expedición de un certificado de eficiencia energética anterior a la obra y otro posterior, de forma que se acredite una mejora de al menos un 30% en el indicador de consumo de energía primaria no renovable. Alternativamente, se deberá conseguir una mejora de la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética 'A' o 'B', en la misma escala de calificación.

La base máxima anual de esta deducción será de 7.500 euros anuales.

Deducción por rehabilitación de vivienda habitual en el IRPF del 60%

Los contribuyentes propietarios de viviendas ubicadas en edificios de uso predominante residencial en los que se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación energética "podrán deducirse el 60% de las cantidades satisfechas durante dicho período por tales obras".

Será necesario obtener:

• Una reducción del consumo de energía primaria no renovable de al menos un 30%
• La mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética 'A' o 'B', en la misma escala de calificación

Ten en cuenta que:

• Las plazas de garaje y trasteros que se hubieran adquirido con ellas se asimilarán a viviendas
• No será aplicable esta deducción a las obras realizadas en la parte de la vivienda que se encuentre afecta a una actividad económica

La base máxima anual de esta deducción será de 5.000 euros anuales. Sin embargo, existe la posibilidad de deducir el exceso, con el mismo límite en los cuatro ejercicios siguientes, sin que en ningún caso la base acumulada de la deducción pueda exceder de 15.000 euros.

Si las obras se llevan a cabo por una comunidad de propietarios, la deducción se aplicará de forma proporcional al coeficiente de participación de cada propietario.

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Límites a la deducción por reformas en la vivienda habitual

Además de todo lo anterior, la normativa recoge una serie de límites:

• Las deducciones son incompatibles entre sí respecto de la misma obra.
• De las cantidades satisfechas se deberán descontar aquellas cuantías que hubieran sido subvencionadas a través de un programa de ayudas públicas o fueran a serlo en virtud de una resolución definitiva.
• Las cantidades "deben ser satisfechas mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras, así como a las personas o entidades que expidan los citados certificados. No dan derecho a la deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal.

¿Cómo tributan las ayudas para rehabilitación de viviendas?

En cuanto a las ayudas obtenidas durante el ejercicio 2024 para acometer obras de rehabilitación, estas cantidades no tienen que integrarse en la base imponible del IRPF. Esto afecta a:

• Las ayudas entregadas en el marco del Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
• Las ayudas concedidas vía Real Decreto 920/2014, de 31 de octubre, por el que se regula la concesión directa de subvenciones destinadas a compensar los costes derivados de la recepción o acceso a los servicios de comunicación audiovisual televisiva en las edificaciones afectadas por la liberación del dividendo digital.
• Las ayudas que recoge el Real Decreto 691/2021, de 3 de agosto, por el que se regulan las subvenciones a otorgar a actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes, en ejecución del Programa de rehabilitación energética para edificios existentes en municipios de reto demográfico (Programa PREE 5000), incluido en el Programa de regeneración y reto demográfico del Plan de rehabilitación y regeneración urbana del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, así como su concesión directa a las comunidades autónomas.
• Las ayudas concedidas en el marco del Real Decreto 737/2020, de 4 de agosto, por el que se regula el programa de ayudas para actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes y se regula la concesión directa de las ayudas de este programa a las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.
• Las ayudas concedidas en el marco del Real Decreto 477/2021, de 29 de junio, por el que se aprueba la concesión directa a las comunidades autónomas y a las ciudades de Ceuta y Melilla de ayudas para la ejecución de diversos programas de incentivos ligados al autoconsumo y al almacenamiento, con fuentes de energía renovable, así como a la implantación de sistemas términos de energías renovables en el sector residencial, en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resilicencia.

Esto supone una ventaja añadida, ya que, en la práctica, no tendrás que tributar por la recepción de estas cantidades destinadas a obras de mejora.