La huida hacia delante de Quabit: los riesgos de acudir a la ampliación y que falle su plan estratégico

El pasado 4 de febrero Quabit arrancó una nueva ampliación de capital para hacer frente a su plan estratégico 2017-2021 que consiste principalmente en comprar suelo en Madrid. Expertos consultados por idealista/news ven sombras en esta operación y en esta compañía que tiene la necesidad de seguir refinanciando su deuda y cuyo activo principal es suelo rústico o en gestión urbanística para ser finalista.

Se trata de la segunda ampliación de capital de la sociedad desde que se creó tras la fusión de Astroc con Rayet Promoción y Landscape en 2008. Según la compañía, acude a este instrumento para poder ejecutar el plan estratégico 2017-2021. De hecho, en el folleto de registro se desprende que los acreedores, tras las quitas aplicadas en los procesos de reestructuración, no le permiten realizar operaciones que impliquen aumentar su endeudamiento (que todavía asciende a 200 millones de euros) ni tampoco solicitar nuevos préstamos, créditos o avales, solo limitando el recurso del préstamo al activo que se pone en garantía.  Su valor de mercado actual, 123 millones de euros, es prácticamente la mitad que la cantidad que debe a sus acreedores. 

En el primer trimestre del año le vencen 52 millones de euros, de los que 37 millones ya están negociados que se paguen mediante daciones en pago, es decir, entrega de inmuebles a cambio de cancelar la deuda. Y el resto “se está terminando de refinanciar bien mediante vencimiento a 3-4 años o bien directamente para cancelar deuda”, señalan fuentes de Quabit, que añaden que en ningún caso supone salidas de caja.  

La ampliación arrancó el pasado 4 de febrero y durará hasta el próximo 6 de marzo. Por el momento, el presidente de la firma, Félix Abánades, ha señalado que cubrirá el 14% de la ampliación, lo que supondrá aportar 5,3 millones de euros para lo que solicitará financiación. En declaraciones a El Economista, asegura que está dispuesto a rehipotecar su casa.

Sin embargo, expertos financieros consultados por idealista/news destacan los puntos rojos que tiene esta operación efectuada para financiar su ambicioso plan estratégico para 2017-2021: contempla la inversión de 455 millones de euros para comprar suelos urbanos, fundamentalmente en Madrid y alrededores, la zona del Corredor del Henares y en otras regiones con potencial de demanda como son Cataluña, la Comunidad Valenciana, Andalucía, Zaragoza o Santander.

Arcano, el colocador de la ampliación de capital junto con Renta 4, le da un potencial en bolsa de más del 230% en el horizonte de 2018. La firma de valores en un informe destaca el saneamiento y la reducción de deuda que la compañía ha logrado en los últimos años. En términos generales, los colocadores suelen llevarse una comisión de entre el 3% y 5% del importe total de la ampliación, lo que se traduce en una horquilla de entre 1,14 y 1,9 millones de euros si finalmente la compañía ‘levanta’ los 38 millones de euros previstos. 

El lastre del suelo

Una de las actividades principales de la compañía es la búsqueda, adquisición y desarrollo de suelo. De hecho, todavía arrastra una cartera de suelo valorada (a 31 de diciembre de 2015 por Knight Frank) en 320 millones de euros y supone el 90% de su cartera total de inmuebles. Y de este suelo que tiene en balance sólo el 29,8% es finalista, es decir, listo para levantar viviendas. El 58,4% es suelo en fase de planeamiento y urbanización y el 11,8% restante, es rústico, situaciones que en general conllevan la iliquidez de estos suelos y un valor indeterminado.

Y la ubicación de estos suelos no está en las zonas con más demanda. El grueso, 34%, se encuentra en Castilla-La Mancha; otro 27,1% en Cataluña; un 17% en Valencia; otro 8,2% en Madrid; otro 4,8% en Andalucía; en Baleares hay un 8,4%; en Aragón, un 3% y en Castilla y León cuentan con un 0,4% de la cartera.

El suelo finalista y en desarrollo urbanístico está situado principalmente en Castilla La Mancha y Cataluña, mientras que el suelo rústico se encuentra en Castilla La Mancha y Baleares. 

Echando un ojo a sus cuentas, el 69% de su cartera inmobiliaria está endeudada, es decir, tiene que devolver este 69% financiado y “la mayor parte son suelos no aptos para levantar viviendas a corto y medio plazo”, señala una fuente.

Fuente: facebook.com/quabit

De hecho, Quabit afirma en el folleto de ampliación de capital que su cuenta de resultados “no reflejará en el corto plazo los avances de las promociones puestas en marcha en este año, dado que tanto la cifra de negocio como el beneficio sólo se registran en el momento en que se produce la entrega de viviendas, tras un periodo de 2 a 3 años. “Mientras ese retorno se demora, ¿cómo se va a atender al servicio de la deuda?”, se pregunta un experto en el sector inmobiliario.

En el mismo documento, la auditora de sus resultados, EY, sostiene que en “el inmovilizado material, las inversiones inmobiliarias, las existencias, los instrumentos de patrimonio correspondientes a empresas de grupo, asociadas y multigrupo, así como los créditos concedidos, Quabit ha utilizado valoraciones realizadas por expertos independientes. Estas valoraciones están basadas en estimaciones de flujos de caja futuro, rentabilidades esperadas y otras variables, lo que debe ser tenido en consideración en la interpretación de las cuentas anuales”.

 El fondo Avenue Capital, el caballero blanco de Quabit

Para cumplir con el plan estratégico del próximo lustro, la compañía necesita liquidez vía ampliación de capital en 38 millones de euros y también con la financiación del fondo Avenue Capital, que le prestará 60 millones mediante una línea de crédito, es decir, financiará el 70% de las compras de suelo principalmente en Madrid y alrededores. El 30% restante será financiado por Quabit. Esta línea de crédito tiene un vencimiento de 4 años y permite realizar amortizaciones anticipadas y reutilizar los fondos para realizar nuevas inversiones, lo que podría elevar el importe real de la citada línea hasta los 85 millones de euros.

Sin embargo, con estas dos vías de financiación la inmobiliaria puede llegar a recaudar unos 100 millones de euros. La pregunta que surge es si para llegar al objetivo de 455 millones contemplados en su plan estratégico pedirá préstamos para financiar el 75% restante, algo complicado ya que, a la luz del documento de registro de la CNMV, los bancos acreedores han restringido la financiación.

Además, en este tipo de operaciones los fondos no cobran barato al tratarse de inversiones de cierto riesgo: Quabit arrastra una deuda de 200 millones de euros, siguen recurriendo a daciones en pago, a quitas y en este primer trimestre le vence una deuda de 52 millones, como hemos señalado anteriormente. Una cantidad que supera a la que la compañía prevé captar a través de la ampliación de capital y de la que Avenue Capital cobrará un 16% sobre el importe dispuesto. Y tal como señalan fuentes consultadas por idealista/news, en este tipo de operaciones el primero que cobra es el fondo y después, si queda algo, los accionistas.

Por otro lado, la firma presidida por Félix Abánades concederá a Avenue Capital warrants sobre acciones que le permitirán alcanzar hasta un 6% del capital mediante suscripción de nuevas acciones. 

Así se articulará la compra de nuevos suelos

Para que estos suelos no lastren aún más el balance de Quabit, la firma creará una sociedad limitada por cada suelo que se adquiera. Cada S.L. estará participada indirectamente por Quabit al 100%.  De hecho, en el folleto queda constancia que la inmobiliaria presidida por Félix Abánades no puede comprar sociedades ni activos de cualquier naturaleza, salvo supuestos derivados del proceso de reestructuración en que se encuentra sumida.

Por lo pronto, ha creado varias sociedades con los siguientes nombres: Quabit Premier, S.L.U, Quabit Assets S.A.U; Quabit Casares S.L.U; Quabit San Feliu S.L.U., y Quabit Aguas Vivas, S.L.

En todo caso, Quabit asegura en el documento de registro que ante una “evolución desfavorable del comportamiento del mercado inmobiliario” podría encontrar dificultades para pagar la deuda, con lo que tendría que acudir a ampliaciones de capital o renegociar la deuda con sus acreedores.

Con este panorama, parece que "el dinero de la ampliación de capital no tiene mucho que ver con la valoración actual de Quabit, dado que los negocios que se van a desarrollar se van a estructurar al margen de su balance individual", tal y como señalan fuentes del mercado a idealista/news.

Grandes cambios en el accionariado actual

Los principales accionistas de la promotora inmobiliaria son el propio presidente Félix Abánades, con un 20,51% de capital; Sareb con un 7,3% de participación y Juan José Galiano Frías, con un 3,14% (se trata de una participación indirecta a través de la sociedad Martibalsa S.L).

Sareb entró en el capital de la inmobiliaria el año pasado tras haber ejecutado 193,5 millones de acciones que Martibalsa tenía pignoradas y que provocó que esta última compañía diluyera su participación del 11% que llegó a tener hasta el 3,14%.

Un antiguo accionista de referencia fue el fondo KKR que entró con un 5,4% en el capital de Quabit en 2015 en el marco de una ampliación de capital y en la ampliación actual ha reducido posiciones hasta quedarse con un 0,93%. La inversión de KKR en esta inmobiliaria supuso reforzar su apuesta por invertir en el mercado residencial español.

Las acciones, de capa caída

Desde que arrancó la ampliación de capital, las acciones de Quabit, que están cotizando actualmente a 2,3 euros, han subido cerca de un 8%, lo que significa que su evolución ha sido mejor que la del conjunto del Ibex 35, que en ese mismo plazo ha repuntado medio punto porcentual.

Sin embargo, los títulos están muy lejos de los 9,55 euros que llegó a marcar en octubre de 2013 (sel nivel más alto del último lustro) y de los más de 10 euros en los que se movían allá por 2011, al calor de las negociaciones que estaba llevando a cabo con la banca para refinanciar su deuda. Así, en los últimos seis años las acciones de Quabit se han desplomado alrededor de un 80%.

Pero si nos atenemos a las condiciones de la ampliación de capital, en la que la firma pondrá en circulación 20,56 millones de nuevas acciones que se emitirán a 1,85 euros, la lógica dicta que los títulos caerán con fuerza en las próximas semanas. Así, todo apunta a que su cotización bajará en torno a un 20% adicional desde los niveles actuales.

En lo que llevamos de año, según los datos de Bloomberg, el precio más alto de los títulos de Quabit ha sido 3,1 euros que marcó el pasado 31 de enero, día en el que inscribió en los registros de la CNMV la información relativa a la ampliación. En ese día, la compañía movió 12,5 millones de acciones en el mercado, la mitad del capital que tiene admitido actualmente en bolsa y mucho más de lo normal. Según los datos que maneja la propia compañía, durante todo 2016 su volumen fue de 106,3 millones de acciones, mientras que en 2015 se situó en 92 millones.

Son pocos los analistas de mercado que siguen con atención los pasos de la inmobiliaria, aunque Bankinter ha realizado una pequeña reflexión en su último informe sobre el sector inmobiliario. En él, otorga a la compañía una recomendación de venta, una decisión que es consecuencia de “la escasa visibilidad de ingresos y generación de caja en los primeros años de su plan estratégico 2017-2021 y el significativo peso que tiene en su portfolio el suelo no finalista en ubicaciones periféricas y viviendas cuya construcción no ha comenzado”.