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Renta Corporación: "La vivienda debería ser tratada como una infraestructura, no como un Gobierno de cuatro años"

David Vila es el actual consejero delegado de Renta Corporación. El directivo se incorporó a la compañía inmobiliaria en plena época de bonanza, si bien le tocó pilotar el grupo en una de las peores crisis económicas que se recuerdan. Vila fue el responsable de dar la vuelta a Renta Corporación, abandonar el concurso de acreedores y devolver a la empresa a números negros. Ahora, la compañía mira al frente con nuevos proyectos, como la gestión de la socimi que comparte con el fondo holandés APG, y ve el futuro del negocio inmobiliario con buena perspectiva en el medio plazo, aunque con un punto crítico. Para Vila, “la vivienda, igual que la educación, debería ser tratada como una infraestructura, no como algo que se trabaje solo en los periodos de cuatro años de Gobierno, sino con programas a largo plazo y que permitieran atacar un problema de profundidad”.

Lleva casi 10 años al frente de Renta Corporación y ha pilotado la compañía en plena crisis económica. ¿Cómo ha sido la experiencia?

Mi experiencia en Renta es dilatada. Empecé con el arranque del ciclo, en el 2000, y han sido 18 años en los que he podido vivir un ciclo completo del sector. Destacaría dos momentos: el de la salida a bolsa, en 2006, y, desgraciadamente, la profunda crisis que hemos vivido todo el sector desde 2008 a 2013. De estos dos periodos me llevo el aprendizaje y el formar parte de una compañía que ha logrado sobrevivir.

¿Cuál es la mayor lección aprendida de la crisis?

Si hablamos de la crisis inmobiliaria, todos tenemos nuestro libro de aprendizaje, cada uno con susparticularidades. Hay algunos que son más genéricos, como el excesivo endeudamiento, que fue muy común, o algunas operaciones corporativas que estuvieron muy basadas en deuda y que luego, en momento difíciles, no fueron sostenibles. Por otro lado, España era un mercado muy marcado por la oferta y cualquier producto se vendía escuchando muy poco a la demanda. Hoy nos encontramos en un paradigma totalmente contrario: la demanda está marcando el tren del mercado en cuanto a diseño de productos, cambios culturales, la adaptación a las nuevas tecnologías, la profesionalización del sector y todo ellos con un nivel de deuda muy inferior a antes de la crisis.

¿Ha cambiado mucho la manera en gestionar una empresa inmobiliaria en los últimos 10 años?

En el caso de Renta Corporación, que es el que conozco, el cambio no ha sido tanto en la forma de gestión sino en llevar al día a día de una compañía inmobiliaria las lecciones aprendidas. Como cambios de gestión propios no me aventuraría a decir ninguno en concreto más allá de los intrínsecos de la compañía, como la apuesta por el talento, la cultura emprendedora o la capacidad de adaptarse a los distintos mercados.

La profesionalización es una de las palabras clave: ¿el inmobiliario se aprende en una escuela de negocios?

No es distinto de cualquier otro negocio. Lógicamente hay una parte de aprendizaje más teórico, de procesos o fórmulas de estudio que puede venir de una buena formación académica, pero también hay buena parte experimental. La habilidad está en cómo aplicar esa parte teórica a la parte práctica y saber salir de lo evidente y dar mayor profundidad a las operaciones. Pero es algo que es fruto de la experiencia, de haber visto operaciones distintas, en otros emplazamientos, productos distintos, que puedes asimilar a otras operaciones.

Uno de los cambios que ha experimentado el ladrillo español ha sido despertar un gran interés en fondos internacionales. ¿Qué tiene España?

Los capitales internacionales se atraen por la oportunidad. Tras la importante recesión que vivió España, llegó un momento que esos capitales creyeron que el país había tocado suelo y que había cierta oportunidad. Empezaron a dinamizar un mercado que había perdido cualquier tipo de actividad. El capital se mueve por comparación y ve dondó puede tener recorrido. En el segundo semestre de 2013 en España, fue el momento en el que empezó a entrar ese capital, impulsados también por la adaptación de la ley de las socimis, a finales de 2012, que creó un escenario positivo para buena parte de esos capitales y ayudó a recuperar la tracción de ese motor.

El residencial es uno de los sectores por el que más han apostado los fondos, ya sea con la creación de promotoras o con operaciones corporativas. ¿En qué punto cree que está el ciclo? ¿Cree que le queda crecimiento?

Si hablamos del momento del ciclo, nos encontramos en un escenario en el que todavía estamos hablando de la crisis anterior y ya te están preguntando por la siguiente. Creo que estamos en medio de las dos, en un periodo de estabilización. El periodo de mayor crecimiento de este ciclo ha pertenecido a 2016, 2017 y posiblemente 2018. Seguiremos creciendo, pero de una manera más estable. Vemos buenas perspectivas para el sector en los próximos tres o cuatro años apoyados por las variables macroeconómicas. A nivel microeconómico no hay ningún factor que nos haga pensar lo contrario. Buenas cifras de creación de empleo, inflación controlada, los tipos de interés subirán, pero en ratios asumibles… No hay variables que nos hagan pensar que estamos ante el agotamiento del ciclo.

¿Hay burbuja?

A nuestro entender no existe. Ha habido un proceso de recuperación de un periodo de recesión importante. Ha sido un periodo desigual, ya que las grandes plazas de esta recuperación han sido ciudades como Madrid o Barcelona, y no ha sido equitativo al resto. Es un sector que no tiene una estadística muy detallada, pero las cifras que se manejan es que aún no se han recuperado posiciones máximas de precios o mercados previos a la crisis.

Las socimis también han sido protagonistas de esta nueva etapa. Los pros que tienen para el inversor son de sobras conocidos, pero ¿cuáles son los contras de estos vehículos?

No les veo contras y menos para el que la lanza. Es verdad que tienen una serie de características que hay que cumplir, pero son asumibles para las empresas que emprenden con este tipo de sociedades. No obstante, no hemos inventado nada en España con las socimis: son vehículos importados y que operan en el mercado internacional desde hace dedécad. Es bueno para todas las partes, son muy líquidos, tanto en la repartición de dividendos como ser cotizada, lo que permite a los accionistas entrar y salir en cualquier momento. También dan la oportunidad de invertir en ladrillo sin tener que comprar un activo, y tienen unos parámetros de transparencia corporativos y de gobernanza que también son muy favorables para esa buena acogida.

En los últimos meses, se ha demonizado a las socimis po la subida de precios del alquiler…

Es un criterio que no comparto. La socimi es un instrumento que se ha creado y ha ayudado a crear un nuevo mercado y salir de la crisis. Se ha demonizado por temas que igual han sido polémicos a pie de calle por no entenderlos. Uno de ellos es que no paga impuestos, cuando el único que no paga es el de sociedades para dar una ventaja fiscal al inversor, que es un atractivo y quien finalmente ayuda a que el mercado se reactive. La socimi también se ha demonizado por el problema que hay con los precios de la vivienda. Para dar un dato: del parque de cuatro millones de vivienda en alquiler en España, sólo el 5% está en el tramo institucional. Poco pueden hacer esas socimis por regular el mercado, ya que el 95% está en manos de otros actores.

¿Cree que se debería limitar el precio del alquiler tal y como prevé el Gobierno? Es una medida que ha sido aplicada sin éxito en París o Berlín, por ejemplo…

Yo creo en el libre mercado y en la regulación vía oferta y demanda. Estamos viviendo un problema estructural, ya que tanto la vivienda como otros temas como la educación deberían ser tratados como una infraestructura, como algo no que se trabaje solo en los periodos de cuatro años de Gobierno, sino que tendría que haber un cierto consenso totalmente amplio con programas a largo plazo y que permitieran atacar un problema de profundidad, no desde la superficie. Las medidas cortoplacistas no ayudan, se requieren soluciones de mayor calado y con el consenso de todas las partes implicadas.

¿Crees que la reforma de la LAU provocará una subida de los precios del alquiler tal y como advierten fondos e inversores?

Cualquier reforma cambia unas reglas de juego. Si ese juego ya estaba en marcha, los jugadores pueden cambiar de estrategia. Entiendo el posicionamiento de querer crear esas condiciones para una estabilización y seguridad para el inquilino, pero también hay que pensar en el propietario. Las medidas que se están proponiendo pueden crear un cierto desequilibrio. Alargar el periodo del alquiler es alargar un precio dentro de un ciclo, por lo que tendrá una serie de consecuencias si es ascendente o descendente, pero me parece injusto que de una parte deba haber un compromiso de siete años, mientras que la otra parte se pueda liberar de ese compromiso cuando quiera. Y cuando hay esas desigualdades, suele haber mal funcionamiento y pierden atractivo.

En cuanto al caso de Renta Corporación, ¿cómo está siendo la experiencia de gestionar una socimi?

Ha sido un proyecto que arrancamos hace 18 meses, entendiendo que ha habido un cambio cultural dentro del mercado, con un movimiento importante de traspaso de vivienda en propiedad a la vivienda en alquiler y que, por otro lado, no había actores profesionales que estuvieran dando cobertura a crear esa oferta. En este sentido, vimos clara la oportunidad y tuvimos la suerte de encontrar un buen compañero de viajes, como es el fondo de pensiones holandés APG, con una gran capacidad de inversión, interés por el mercado español y, sobre todo, en crear una compañía referente en el mercado de alquiler y un proyecto a largo plazo.

Azora explicó la semana pasada que iba a poner en marcha el primer gran desarrollo destinado 100% al alquiler. ¿Se plantea Renta con Vivenio un proyecto similar?

La prioridad del proyecto de Vivenio es comprar grandes complejos en explotación de alquiler. Esto tiene una oferta limitada y, por tanto, en una segunda fase lo que intentas es llegar a acuerdos llave en mano diseñados especialmente para el mercado del alquiler. En esta fase ya hemos tomado posiciones también, con un acuerdo para 1.000 viviendas con Aquila Capital, que se nos irán entregando en los próximos años. La última etapa natural es la creación de un proyecto desde el suelo, y está en estudio. Es cierto que tiene el riesgo promotor, pero no lo descartamos .No obstante, nos sentimos más cómodos en el papel de explotador.

¿Se plantea Renta Corporación lanzar una socimi propia?

Sentimos Vivenio como propia. Somos accionistas minoritarios, pero al llevar el día a día y gestionarla la sentimos muy nuestra. Ha sido una actividad frenética, ya ha invertido en 3.000 viviendas con 600 millones de euros más comprometidos y un plan para seguir creciendo en los próximos meses. Por tanto, nos centraremos en Vivenio y en hacer de ella un referente en el mercado español del alquiler.

Renta está especializada en la adquisición, rehabilitación y venta de edificios. ¿Se plantean nuevas líneas de negocio para los próximos años?

Tenemos dos líneas de negocio, la transaccional, que es compra, transformación y ventay; yen segundo lugar, el patrimonialista, de donde ha surgido la socimi Vivenio. Son líneas de negocio claramente escalables. Si bien Renta Corporación es una empresa con carácter emprendedor, creemos que en ambas líneas de negocio tenemos recorrido para seguir creciendo antes de entrar en aventuras distintas.

¿Cuáles son los objetivos de la compañía para los próximos años?

El plan estratégico aprobado por el consejo de administración es un plan de crecimiento apoyado en parte en la coyuntura de mercado y en el que prevemos este año un beneficio neto de 16 millones de euros, lo que representa un crecimiento de en torno al 30% respecto al año anterior, cuando tuvimos un beneficio de 12 millones de euros. El siguiente hito sería llegar a 20 millones de euros de beneficio neto, que prevemos alcanzar en 2019.

¿Qué características debe tener un activo para que Renta Corporación invierta en él?

Estudiamos la gran mayoría de los activos que están en el mercado. Una de la característica es la localización, nuestra actividad se centra sobre todo en Barcelona y Madrid, si bien en el negocio patrimonialista hemos ampliado nuestra visión a capitales de provincia como Málaga, Valencia, Sevilla o Palma de Mallorca. En el negocio transaccional, que es más de valor añadido, miramos el ángulo de transformación que podemos dar a ese activo para adaptarlo a la demanda que hay en el mercado.

Volviendo al estado de salud del sector y su futuro. Venimos de marcar récords de inversión, pero ¿cómo cree que se cerrará 2018?

Apunta a estar por encima de los años anteriores en cuanto a volumen de actividad. Es cierto que ha sido un año desigual: arrancó con un primer semestre con cifras por debajo de las de 2017, pero parece que ha habido un acelerón en la segunda mitad del año que nos llevará a batir las cifras de 2018. Tendemos hacia una estabilización del mercado. Seguimos estando en un volumen de actividad importante pero que no está en cuanto a parámetros de venta de viviendas, en cifras de apalancamiento o financiación, no estamos llegando a los volúmenes precrisis, sino más estables.

¿Y haciendo foco en Barcelona? La situación política ha afectado mucho al clima inmobiliario en toda España…

Hemos vivido la situación desde el trabajo diario. Hemos intentado no condicionar nuestras decisiones a ello, estando atentos, pero estudiando cada operación y siguiendo con nuestra actividad, viendo cual era el estado actual de cada proyecto y qué podíamos hacer para que fuera atractivo para la demanda. Es cierto que han pasado muchas cosas y que, a priori, pensaba que iban a afectar mucho más de lo que ha afectado. No obstante, decir que no ha afectado en nada no sería correcto, porque si que impactó en el sector.

La actualidad de las últimas semanas ha estado marcada por las hipotecas. Como experto inmobiliario, ¿qué opinión le merece los cambios en los gastos hipotecarios que se van a incluir en la ley hipotecaria?

Más que los cambios en el sistema de financiación de operaciones hipotecarias creo que el problema es la inseguridad jurídica, un juego al que no se debe entrar por el malestar que crea en el mercado tanto para el vendedor como para el comprador. Hablamos de un impuesto que no es qué de beneficio a ninguna de las partes, sino de quién hace de recaudador, por tanto, creo que al final no se traducirá ni en un mayor coste ni en un ahorro en cuento a la transacción.

Otro de los temas que más preocupan a los promotores es la nueva norma de destinar el 30% de vivienda nueva en Barcelona a protección oficial. ¿Cómo cree que reaccionará el sector?

Como concepto, tener una parte del parque inmobiliario destinado a vivienda asequible tiene todo el sentido. La otra es cómo se construye, y creo que no se puede tomar medidas a corto plazo para proyectos que son a largo plazo. En el caso concreto de la modificación del Plan General que se quiere hacer en Barcelona, en el corto plazo no va a dar el fruto que se espera de generar una mayor oferta en la ciudad, sino que creará un cierto parón en ciertos proyectos, que desencadenará en menos promociones y tensionará más la demanda. Entre todos deberíamos hacer una reflexión para tomar medidas que nos llevarán a ese objetivo de un parque equilibrado entre vivienda privada y vivienda de protección oficial.