Información sobre vivienda y economía

Las residencias de estudiantes, a la caza del alumno nacional por la crisis del covid-19

The Student House.
The Student House.

JLL ha realizado un estudio en el que afirma que durante el mes de mayo de 2020, el 67% de los operadores de residencias de estudiantes han registrado una disminución en el número de reservas por parte de estudiantes internacionales. La posibilidad de un rebrote del virus y las dificultades que supondría en los desplazamientos internacionales han hecho que los inversores y los operadores se centran en captar al alumno nacional

El efecto durante el curso 2020-21 se verá pronunciado entre los operadores cuyo producto esté orientado hacia el mercado internacional. En este sentido, cabe destacar que el 80% de los encuestados por JLL opina que el número de reservas por parte de los estudiantes internacional disminuirá durante el próximo curso. 

Los operadores tienen dos opciones ante esta situación: captar al estudiante nacional o buscar una alternativa de ocupación para esas camas que quedarán libres el próximo curso. Sin embargo, esta última premisa no será posible -debido a la legislación de cada CCAA y municipio- llevarla a cabo en todo el territorio nacional. "Todo dependerá en dónde se opere. En Barcelona, por ejemplo, sabemos que el Ayuntamiento es muy estricto y no puedes alquilar esas camas a turistas o a otro tipo de cliente. Lo que sí hemos observado durante estos meses es como algunas residencias de municipios que sí lo permiten han ocupado esas plazas libres con trabajadores del sector sanitario", ha afirmado Nick Wride, director de residencias de estudiantes de JLL durante la presentación del informe.

Fuerte inversión

Pero no todo son malas noticias para el sector, porque la realidad es que con respecto al volumen de inversión las residencias de estudiantes han gozado de un gran 2019 y un buen inicio de 2020. El informe señala el incremento en la inversión en esta tipología de activos, que se sitúo en 445 millones durante 2019, un incremento del 217% respecto a los 205 registrados durante el ejercicio anterior.

El segmento protagonizó durante el último ejercicio 40 operaciones distribuidas a lo largo de la geografía española, un incremento significativo en comparación con las 31 que tuvieron lugar en 2018. Treinta y cinco de ellas, por un valor conjunto de 264 millones de euros, fueron destinadas a la compra de suelo para el desarrollo de nuevos proyectos (+31% vs 2018), que supondrán la entrada al mercado de 11.930 camas nuevas. Las cinco restantes, por un valor de 181 millones de euros, fueron compras de activos que suman 2.178 camas ya operativas (en 2018 no se registraron operaciones de esta naturaleza).

Desde el punto de vista de inversión, el informe apunta a las residencias de estudiantes como uno de los activos con mayor potencial, en especial gracias a sus atractivas rentabilidades. En concreto, las residencias de estudiantes generan una de las rentabilidades más altas del mercado, del 5,25% en las ciudades secundarias y del 4,75% en Madrid y Barcelona. Por lo que se sitúan como uno de los segmentos con mayores rentabilidades, en línea con los más productivos como las residencias de la tercera edad (5%), los hoteles (5%), los activos logísticos (4,75%) o los centros comerciales (4,9%) y por encima de otros segmentos tradicionales como las oficinas (3,25%), los locales comerciales (3,15%) o el multifamily (3,25%).

Brecha entre la demanda y la oferta

JLL también apunta al crecimiento en la brecha entre las camas disponibles y la demanda potencial de plazas en residencias de estudiantes y colegios mayores, impulsada por el incremento en el número de estudiantes. En concreto, en España hubo 526.363 estudiantes desplazados durante el pasado curso y solo 94.507 plazas a disposición, distribuidas en 1.040 activos, lo que sitúa el desfase entre oferta y demanda en, aproximadamente, 430.000 camas, un 5,2% más que en 2018. Una brecha que va en aumento, impulsada por el creciente número de estudiantes desplazados nacionales e internacionales en busca de alojamiento en España, fruto la consolidación de nuestras universidades y escuelas de negocio como referencias internacionales o su calidad de vida, entre otros factores. Una brecha que incrementa a pesar del aumento del número de plazas del 3,1%.

Madrid sigue siendo el mercado más importante con más de 355.000 de los cuales el 11% son internacionales. El número de camas es de 18.628 y tiene una renta media de 800 euros por cama y mes, incluyendo colegios mayores viejos, órdenes religiosos, concesiones… Si tenemos en cuenta sólo las residencias más actuales la renta se sitúa en 1.419 euros al mes. El pipeline es de 3.950 camas hasta 2022. 

Por su parte, Barcelona tiene 176.000 estudiantes de los cuales un 17% son internacionales. Su número de camas es de 10.811 y tiene una brecha importante entre demanda y oferta. Si tenemos en cuenta el pipeline, la oferta aumentará un 40% hasta 2022, porque se van a crear 4.330 camas. La renta media es de 773 euros, aunque teniendo en cuenta sólo las prime es de 1.342 euros. Esta media subirá en 2020, cuando todos los nuevos proyectos estén construidos.

Futuro esperanzador

En términos de futuro, los expertos de JLL apuntan a que, de cara a 2022, la oferta de camas aumentará en torno a las 22.000 nuevas plazas, un 23.7% respecto al cierre de 2019. Sin embargo, destacan que este crecimiento no es lo suficientemente pronunciado como para satisfacer la demanda. De esta forma, la oferta de camas a cierre de 2020 se situará por encima de las 97.000, en 2021 por encima de las 107.000 y en 2022 superará las 116.000 camas, todas dentro de 68 nuevos proyectos distribuidos por toda la geografía española.

“España es un país que destaca por la calidad de sus universidades y escuelas de negocio que, junto a una oferta cultural y de ocio, empujan al alza el número de estudiantes que optan por sus ciudades para formarse. Esto no pasa desapercibido por los principales inversores y operadores especializados en residencias de estudiantes que, como vemos, aumentan año a año su exposición al mercado español. Sin embargo, las métricas muestran que el aumento de la inversión continúa abriendo un amplio margen para una demanda claramente insatisfecha. Estamos viviendo un momento muy interesante en el sector en España, seremos testigos de la transición del sector de una fase de consolidación hacia la institucionalización", afirma Wride.