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Las residencias de estudiantes resisten la crisis del covid-19: más reservas, mismos precios y se mantiene la inversión

Urbania
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Los activos alternativos -sobre todo las residencias de estudiantes y de la tercera edad- están en el foco de la actualidad del sector inmobiliario tras la crisis del coronavirus. Los expertos en el primer tipo de inmuebles continúan apostando por su crecimiento a pesar de la aparición del covid-19. La mayoría afirmam que se están produciendo más reservas para el curso que viene con respecto al mismo periodo del pasado ejercicio, que se mantendrán los mismos precios y que los inversores no han huido de desarrollos que verán la luz a finales de 2022, cuando se espera que la situación ya esté normalizada.

El mercado de residencias de estudiantes ha generado gran atracción desde que en 2017 se llevase a cabo la mayor transacción paneuropea del mercado de residencias de estudiantes entre Azora y el conglomerado comprador formado por AXA IM, CBRE GI y Greystar para la venta de RESA, por un valor superior a 400 millones de euros. “La liquidez del mercado precovid y el interés inversor en diversificar sus carteras con producto alternativo de carácter anticíclico con rentabilidades atractivas continúa siendo de interés entre inversores”, afirma a idealista/news Borja Varela, director de los activos alternativos de Colliers España. Un optimismo que se basa en la solidez de los fundamentales del mercado español: oferta de 93.000 camas y una demanda de alojamiento universitario de entre 500.000 y 600.000 estudiantes dentro de un volumen de población universitaria estimada en 1,6 millones de estudiantes, según datos manejados por Colliers.

Unas cifras que respalda Nick Wride, director de Living y Alternatives de JLL España, que también explica el tipo de inversor que puede aparecer tras la crisis del covid-19 en este segmento de los activos alternativos. “Volverán los estudiantes, habrá demanda y el sector seguirá creciendo. Aún existe un desequilibrio importante entre demanda y oferta. Tal y como hemos observado en otros mercados más maduros, continuaremos viendo un crecimiento de las carteras de los operadores. Así como un reciclaje de capital a medida que vayan construyéndose, abriéndose y estabilizándose las residencias. Aparecerán inversores de perfil value add y oportunistas y entrará capital más core. La clave para la reactivación del sector será el acceso a la financiación”, afirma Wride.

Luis Martín Guirado, director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt, se alinea con las opiniones de estos expertos del sector e incluso se atreve a pronosticar una mayor profesionalización después de la crisis generada por el coronavirus. “La tendencia previa a la crisis señalaba una demanda de plazas en aumento y muy superior a la oferta existente en la actualidad. Además, la situación generada por el covid-19 también ha dejado patente la necesidad que tienen los grandes operadores del sector de profesionalizar la gestión de estos activos. Los inversores ven en los desarrollos un potencial muy interesante al estar operativos dichos activos en último trimestre de 2022, entre licencias y construcción, y con ello la estimación de una situación de mercado normalizada para entonces.”, afirma Guirado.

Por su parte, Pablo Callejo, director nacional de Activos Alternativos de CBRE, cree que el sector no debería de sufrir el impacto de esta crisis ni siquiera “a corto plazo”, porque además de resaltar -al igual que sus ‘colegas’- la solidez de los fundamentales, también apunta a la alta demanda nacional de este tipo de alojamientos como una de las claves para no temer al futuro. “El sector de las residencias de estudiantes en España es un sector que no debería verse fuertemente afectado más allá del corto plazo, dado que el 80% de los estudiantes con necesidad de alojamiento son nacionales, por lo que la reducción de la movilidad internacional de estudiantes no impactará en tal medida en España. Es cierto que mientras dure el periodo de confinamiento las operaciones no se están produciendo, pero eso no significa que el interés de los inversores haya variado. Si hay algo que tenemos claro es que los fundamentales del sector en cuanto oferta y demanda siguen estando ahí, y por lo tanto, el apetito inversor. España sigue teniendo un número elevado de estudiantes, va a seguir habiendo un gran déficit de camas, etc., esto junto con la resiliencia del sector ya demostrada durante la crisis anterior, hacen prever que va a seguir siendo un sector con mucho sentido para los inversores”, puntualiza Callejo.

Preocupaciones del inversor

Pero no todos son buenas noticias para este segmento de los activos alternativos. Los expertos creen que las inversiones van a continuar llegando, pero no esconden la preocupación de los que ya han invertido en residencia de estudiantes y de sus operadores. Inquietudes relacionadas con un posible rebrote del virus en invierno, con el descenso del número de estudiantes extranjeros -aunque representen un menor porcentaje con respecto a los nacionales-, la menor capacidad de pago de los clientes y el incremento en opex (gastos operativos) para prevenir el contagio del coronavirus.

“Hemos detectado cierta preocupación en base a tres factores: el incremento de 'opex' en la gestión, el aumento de los rendimientos esperados por los inversores debido al mayor riesgo generado a raíz del coronavirus y la menor capacidad de pago de los clientes provocada por la situación económica”, afirma Guirado.

Wride admite que muchos inversores se han acercado a JLL mostrando una cierta preocupación por esta situación, por la demora que el virus podría producir en algunos desarrollos y por el descenso en la demanda de estudiantes extranjeros para el próximo curso. “Hay desarrollos que se entregarán más tarde de lo esperado y no estarán listos para su apertura este septiembre, cosa que también ocurre en situaciones de normalidad. Asimismo, hay dudas sobre los estudiantes internacionales, ya que están condicionados por la situación sanitaria y restricciones de viajes en su país de origen y una potencial cuarentena cuando lleguen a España. No obstante, los inversores que ya han apostado por el sector, que conocen bien la parte operativa del negocio, siguen apostando y creen en el éxito a medio plazo”, relata Wride.

El experto en este tipo de activos de Gesvalt opina que la aparición de una vacuna determinará el futuro a corto plazo de las residencias de estudiantes. “Las ocupaciones inicialmente estimadas deberán ser ajustadas entre este curso y el siguiente (2020/21) hasta que la normalización se recupere a nivel nacional e internacional. La importancia de una vacuna y de un buen proceso de desconfinamiento, determinarán si el impacto será a corto plazo o a corto/medio plazo”, afirma.

Callejo transmite la preocupación de los inversores por el descenso de los estudiantes extranjeros, pero explica como los operadores han cambiado su táctica -como también ha hecho el sector turístico- para captar al estudiante residente en España. “Los estudiantes con necesidad de alojamiento en España son nacionales, por lo que el citado descenso en el número de estudiantes extranjeros no debería afectar de manera significativa a las ocupaciones. Frente a esto, de hecho, muchos operadores están redirigiendo su estrategia para enfocarse en el estudiante nacional”, explica el director de CBRE.

Residencias vs alquiler de pisos para estudiantes

El coronavirus también ha abierto un debate sobre qué opción de alojamiento -residencia de estudiantes o pisos de alquiler- será la más elegida por los alumnos el próximo curso. Hay corrientes que apuntan a las viviendas en arrendamiento como la una elección más segura para evitar contagios por la menor interacción entre individuos. Sin embargo, también hay expertos que señalan al músculo financiero y a la profesionalización de las residencias de estudiantes como dos de las claves para reducir los riesgos del coronavirus. “La capacidad por parte de los operadores profesionales de residencias de tomar medidas de prevención es lo que hará de estos activos un lugar mucho más seguro que los pisos compartidos, donde no se siguen protocolo procedimentados. Lo que sí que tenemos claro es que, si en septiembre la situación en España sigue siendo de riesgo los operadores tomarán ciertas medidas de seguridad para ofrecer confort a sus usuarios”, señala Callejo.

“En todas las residencias se garantizarían unos estándares de higiene y seguridad adecuados y sostenibles. Además, los estudiantes mantendrán la necesidad de convivir con un gran número de personas con las que compartir experiencias y modos de vida”, añade Guirado en este sentido.

El representante de JLL va más allá y afirma que las residencias de estudiantes serán una opción mucho más segura para los estudiantes de cara al próximo ejercicio con respecto al arrendamiento de pisos. “La mayoría de los estudiantes que acuden a pisos lo comparten con varios compañeros. Muchas residencias modernas ofrecen alojamiento con tipología de estudio y habitación individual, que permite a los estudiantes aislarse de manera más fácil que en un piso compartido”, asevera Wride.

El único que otorga un voto de confianza al alquiler de pisos o habitaciones de cara al nuevo curso 2020/2021 es el director de activos alternativos de Colliers España. “Los apartamentos para estudiantes ya eran una evolución del mercado tradicional de residencias que coexistirán en buena armonía. La evolución del estudiante que tras sus dos primeros años desea mayor independencia en un apartamento con servicios no solo es una realidad que ayuda a esa rotación de producto en este mercado sino que también representa la necesidad de distinta tipología de producto que la demanda solicita, como también son los casos de coliving, micro-living…”, afirma Varela.

Inversión en 'capex' y 'opex' para combatir el virus

Una seguridad para sus clientes que los inversores y los operadores deberán de conseguir a través de inversión en capex y en opex. De hecho, todos los expertos consultados consideran fundamental realizar cambios en las residencias de estudiantes ya construidas al igual que en los futuros desarrollos. “Si la situación no varía mucho los operadores tendrán que adoptar ciertas medidas de seguridad tañes como el aumento de limpieza de zonas comunes y habitaciones, potenciales limitaciones de uso de zonas comunes, restricciones de entrada a no residentes, obligatoriedad de usar mascarillas en el interior de las residencias…”, explica Callejo.

Varela también ve necesario un desembolso en estos apartados, pero insta a Sanidad a establecer unas normas que regulen la nueva normalidad en las residencias de estudiantes. “Serán las autoridades sanitarias quienes dicten que medidas y como estructurarlas en este tipo de activos. A largo plazo y con la situación controlada y en nuevos diseños seguramente se busquen conceptos que ayuden a una toma de medidas en estos activos eficiente y que genere confianza en los inquilinos”, afirma el representante de Colliers España.

Wride, por su parte, también comparte estas nuevas inversiones, aunque considera que las residencias en concesión tendrán algunos problemas para realizar este desembolso. “Habrá una nueva regulación habrá que adaptarse. Igualmente, siempre hay que actualizar y continuar invirtiendo en modernización. Puede ser un problema para las residencias en régimen de concesión donde tiene limitaciones en la renta máxima que pueden pedir”, afirma el director de Living y Alternatives de JLL España.

Mismo precio y más reservas

Una inversión que no repercutirá en el precio para el cliente final de cara al próximo curso, según las previsiones de estas consultoras. “Los inversores en residencias de estudiantes siempre han considerado un 'capex' de manteniendo en sus planes de inversión anual para este tipo de activos. Entendemos que no repercutirán estos costes de adaptación en las rentas de los inquilinos/estudiantes”, explica Varela.

Callejo opina que no sería muy inteligente una subida en el precio de las habitaciones de las residencias de estudiantes en un contexto poco favorable para la economía de las familias españolas. “No prevemos que afecte en gran medida. Desde luego, en un escenario en el que los operadores se van a tener que afanar más de lo normal en llenar sus residencias, una potencial subida de rentas no parece la mejor alternativa… Al final cada uno tendrá que hacer el ejercicio de si le merece la pena sacrificar margen por ocupación o viceversa”, explica el director de CBRE.

Guirado también apunta a la situación macro de la economía española como el motivo principal para no subir el precio por estudiante, aunque no descarta que algunos operadores deban de tomar esta decisión al no poder afrontar las inversiones en Opex necesarias para amoldar las instalaciones a la nueva normalidad. “Esta medida sería necesaria siempre que no se encuentren otros factores que ayuden a mitigar la inversión extraordinaria que se realizaría en opex. Sin embargo, no creemos que esta medida se pueda llevar a cabo, dada la situación económica que afrontará la sociedad española. Por tanto, lo más probable es que bajen los precios de los propios activos”, afirma el director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt.

Por último, Wride observa una regulación de precios en base a otros factores como los costes de suelo o de construcción para los próximos desarrollos. “En un libre mercado, sano y con una buena competencia, los precios se regularán por sí mismos. No obstante, con costes operativos o de mantenimiento más elevados, en un futuro los operadores e inversores buscarán residencias más grandes, con más plazas a través de las cuales podrán distribuir los costes. Pero hay muchos factores que influyen en las tarifas, desde los costes de suelo y de construcción, hasta los periodos de tiempo que tardan las administraciones en otorgan licencias y permisos, el nivel de competencia, la demanda y la situación económica y asequibilidad de los estudiantes y sus familias”, finaliza el representante de JLL.

La solidez de los fundamentales del sector, la seguridad que ofrece a los estudiantes este tipo de activos y la congelación de precios tienen también sus consecuencias positivas en el presente, porque tanto Wride como Callejo afirman que los inversores y los operadores con los que trabajan JLL y CBRE les han informado de un aumento de las reservas para el próximo curso con respecto al mismo periodo de tiempo del pasado ejercicio.

La visión de un inversor

El optimismo que rodea al sector no sólo lo reflejan las consultoras, sino también los inversores y operadores de las propias residencias de estudiantes. Jeffrey Sújar, CEO de la filial de residencias de estudiantes de Urbania International, Syllâbus by Urbania, cree que este tipo de activo continuará siendo atractivo para el inversor después del coronavirus. 

"Los inversores están cada vez más interesados en este tipo de activos inmobiliarios, que son en realidad contracíclicos por no estar necesariamente vinculada su actividad a los ciclos económicos. Estamos en un momento de incertidumbre global y las decisiones van a ser más lentas y mirando mucho los riesgos, pero la liquidez sigue ahí y el apetito por comprar residencias de estudiantes también", explica Sújar. 

El directivo reconoce que hay una ciera preocupación a corto plazo, pero que gran parte del sector piensa que tras descubrir una vacuna y normalizarse la situación todo volverá a ser igual que antes. Además, Sújar descarta una 'guerra' entre las residencias de estudiantes y el alquiler de pisos para atraer más demanda. 

"No creo que sea una batalla ni que vaya a haber vencedores ni vencidos. Los pisos en alquiler tienen sus ventajas pero también inconvenientes. Las residencias de estudiantes seguirán ofreciendo un nivel de servicio muy superior, la facilidad de no tener que preocuparte por las incomodidades de un piso como las cosas que se rompen o las facturas que hay que atender , pero sobre todo lo demás, las residencias ofrecen una experiencia de comunidad para los estudiantes que llegan nuevos a una ciudad que es incomparable, unido a la seguridad de estar en un ambiente protegido y pensado para sacar el máximo partido de la etapa estudiantil", afirma en este sentido. 

Con respecto a la tipología de las residencias de estudiantes después del coronavirus, Sújar descarta que se vayan a producir muchos cambios porque afirma que los activos ya están muy preparados para evitar contagios por el covid-19. "En realidad nuestras instalaciones ya eran muy eficientes en ese sentido. Nuestras habitaciones o bien tienen cocina en las o bien son habitaciones en cluster, es decir, unas pocas habitaciones compartiendo cocinas y salones pequeños dispersos por el edificio. Desde el principio optamos por huir del modelo comedor o cantina de gran volumen, yendo a un modelo más amigable, más cómodo para mantener las medidas de seguridad en caso de rebrotes o nuevos confinamientos. De la misma manera el resto de zonas comunes son múltiples y se usan por pocas personas a la vez, con lo cual es más sencillo de gestionar en estos momentos", puntualiza. 

Sújar anuncia que no tienen previsto subir las tarifas para el próximo curso y afirma que el futuro del sector es muy prometedor. "Sigue habiendo una gran demanda de este tipo de instalaciones y creemos que los proyectos de residencias serán mucho más resilientes que otros activos inmobiliarios por su carácter claramente contra cíclico. Somos muy optimistas con la evolución a medio plazo", finaliza.