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Asocimi: “Las socimis no quieren que el inquilino sufra, sino ayudarle"

Javier Basagoiti, presidente de Asocimi.
Javier Basagoiti, presidente de Asocimi.

Javier Basagoiti, presidente de Asocimi, ha explicado durante un encuentro digital los efectos del coronavirus en el segmento de las socimis. El también cabeza visible de Inbest Real Estate ha dejado claro que estos vehículos de inversión propietarios de activos inmobiliarios pretenden “ayudar” al inquilino a superar las dificultades derivadas de la pandemia y no “hacerle sufrir”. Además, Basagoiti ha realizado especial hincapié en la importancia de implantar el modelo de rentas variables para buscar el equilibrio en el contrato entre el propietario y el inquilino.

En el encuentro digital también han participado Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt; Isabel Fernández-Valencia, directora de Real Estate Advisory de Gesvalt; Paula Caro, socio responsable del departamento fiscal de DA Lawyers y César Morales, socio responsable del departamento inmobiliario DA Lawyers. Todos los ponentes han repasado la actualidad de las socimis y su futuro a corto plazo, aunque casi todo el debate ha girado en torno a la renegociación de los contratos, la valoración de los activos y la nueva regulación que el Gobierno Central ha planteado para estos vehículos inversores.

Con respecto a la renegociación de los contratos, los cinco expertos han coincidido en señalar la importancia que tiene llegar a un acuerdo entre el propietario y el inquilino. En este sentido, Basagoiti se ha mostrado muy tajante: “Desde el día 15 de marzo, la mayor parte de las socimis se lanzaron a negociar con los inquilinos, incluso antes de la aparición de ninguna medida del Gobierno, porque entendíamos que era una situación coyuntural. No tiene sentido que por un año de una situación crítica echemos por tierra contratos de 10 y 15 años. Estamos muy preocupados en ayudar al inquilino. En algunos casos se ha visto que las negociaciones que hemos cerrado son mejores que las que imponía el Gobierno”.

En este escenario de incertidumbre para todo el mercado inmobiliario, Basagoiti ha querido resaltar el papel de un actor principal en la economía española: el Banco de España. “Este organismo ha comenzado a poner en valor a las socimis, porque somos sociedades de inversión inmobiliaria para ahorradores que en algunos casos invierten poco más de 10.000 euros en estos vehículos. No somos nada malo y estamos orgullosos de ser un vehículo para un ahorro colectivo que ya aglutina una capitalización de 20.000 millones de euros entre todas las socimis”, ha aseverado el presidente de Inbest Real Estate.

En contra de las regulaciones del Gobierno

Por su parte, en una radiografía del sector Guirado ha indicado que “los procesos de negociación entre inquilinos y propietarios van a ser una pieza clave en la continuidad de los modelos actuales de arrendamientos inmobiliarios”. A su juicio, “hay que asumir que estamos de lleno en una nueva realidad en la que el nivel de involucración de los propietarios con la evolución del negocio y la determinación de las tasas de esfuerzo adecuadas, serán fundamentales en la resolución de la litigiosidad actual. Ha de ser el arbitraje del mercado libre y no las intervenciones gubernamentales las que den solución a estos problemas”.

Con respecto a la valoración de los activos, Fernández-Valencia ha señalado que “los cambios contractuales entre inquilino y propietario de los activos comerciales, sin duda, tienen un gran impacto en el valor de los activos. Este impacto será desigual en función de la duración del contrato, siendo mayor para aquellos cuya duración sea más corta. En esta época tan compleja, es fundamental no limitarnos a una valoración básica de los inmuebles, sino que tenemos que acercarnos desde una perspectiva triple: en primer lugar, viendo cómo era la situación de rentas para el inquilino antes del covid-19, posteriormente analizando qué ha pasado después del coronavirus, con posibles bajadas de rentas, y, por último, una valoración del inmueble teniendo en cuenta las características en renta fija versus renta variable del nuevo contrato”.

Paula Caro ha expuesto las principales implicaciones fiscales derivadas de las condonaciones y moratorias de renta pactadas con motivo del Estado de Alarma a efectos de tributación directa e indirecta. En un análisis sobre los distintos escenarios y su tratamiento fiscal en IVA, conforme a las recientes consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, ha señalado que “sería deseable un pronunciamiento similar en materia del Impuesto sobre Sociedades, a fin de dar mayor seguridad a los contribuyentes”.

Calma tensa por el nuevo impuesto a las socimis

Además de la renegociación de los contratos y la valoración de los activos, Basagoiti no ha rehuido hablar sobre el tema de actualidad: la nueva imposición fiscal que el Gobierno Central planea imponer a las socimis. “Hay que tener paciencia porque no es la primera vez que aparece en un borrador de los presupuestos y luego llega y Europa lo tumba. Pero sí tengo que comentar que me parece una medida política y muy poco efectiva a efectos recaudatorios”, ha finalizado.