La banca se convierte en arrendador de viviendas en el creciente sector del ‘build-to-rent’

El modelo de ‘build-to-rent’ (construir para alquilar) es habitual en Estados Unidos o Alemania, pero novedoso en Reino Unido o España. Ahora las grandes empresas se están volcando en este sector, que ha demostrado su capacidad de resistencia durante la pandemia del covid-19. Además, aporta inmuebles a la falta de stock de vivienda.

En Reino Unido el grupo bancario Lloyds ha sido el último en entrar en este sector con la aspiración de convertirse en arrendador de 50.000 viviendas en la próxima década.

Los inversores extranjeros, como el grupo inmobiliario estadounidense Greystar y Goldman Sachs, también están entrando en este nuevo segmento. El banco australiano Macquarie lanzó su propia plataforma, Goodstone Living, en junio de este año, y anunció sus planes de invertir 1.000 millones de libras en el sector. 

"Existe un gran mercado potencial, una creciente demanda de inquilinos y una oferta limitada. Es un gran mercado, y hay mucho espacio en blanco en él", señala Dana Gibson, director general senior de Macquarie y director no ejecutivo de Goodstone, al diario Financial Times.

Este sector ha pasado de ser un desconocido hace diez años en el Reino Unido a que la inversión en ‘build-to-rent’ alcanzara los 3.500 millones de libras el año pasado, un máximo a pesar de la pandemia, según la agencia inmobiliaria Savills. El crecimiento se ha acelerado gradualmente desde que un informe encargado por el Gobierno apoyara al sector en 2012.

Hay unas 40.000 unidades en desarrollo en todo el Reino Unido, que se suman a un mercado existente de 62.000.

En lugar de una mala decoración y una mala gestión del alquiler por parte de particulares, los operadores profesionales prometen altos niveles de servicio. La propuesta ha sido un éxito entre los inquilinos, miles de los cuales han estado dispuestos a pagar una prima para vivir en bloques construidos a propósito y gestionados por la empresa. Además, cada vez atrae más dinero.

Lloyds ha creado su propia marca de alquiler de viviendas privadas, Citra Living, y ha trazado agresivos planes de crecimiento. Una cartera de 50.000 viviendas -el objetivo de Lloyds para 2030 y una cifra equivalente a cerca del 1% del parque total de viviendas del Reino Unido, según Savills- la convertiría, con diferencia, en el mayor arrendador del Reino Unido.

"El reto para Citra es que este no es un sector en el que se pueda entrar y comprar 50.000 viviendas. En cualquier otro sector, los inversores comprarían carteras o plataformas, pero en este caso han tenido que entrar y construir ellos mismos", señala Lawrence Bowles, analista de Savills especializado en construcción de viviendas en alquiler.

Los promotores esperan arrebatarles el terreno a los propietarios privados en un mercado enormemente fragmentado. Los 4,4 millones de hogares del sector privado de alquiler en Inglaterra pertenecen a 2,3 millones de propietarios particulares, según el Ministerio de Vivienda. Según la mayoría de las estimaciones, el ‘build-to-rent’ sólo representa entre el 2% y el 3% del parque de viviendas en alquiler en Reino Unido.

Los inversores apuestan por que los bloques de construcción destinados al alquiler serán una fuente de rendimientos constantes a largo plazo y que el interés de los inquilinos seguirá creciendo. La rentabilidad de entre el 3% y el 5% no es espectacular, pero sí atractiva en un entorno de bajos tipos de interés en el que los rendimientos de los bonos han rozado mínimos históricos.

Los alquileres de los inquilinos de pisos de nueva construcción también han demostrado ser más fiables que los de otros sectores inmobiliarios comerciales durante la pandemia de coronavirus.

"Los inversores están viendo flujos de caja resistentes durante la pandemia, ingresos predecibles y una capacidad de mantener la ocupación", dice Mark Allnutt, responsable de expansión de Greystar en Europa.

Para Lloyds, la incursión en el alquiler de viviendas es una forma de reducir su dependencia de las fuentes de ingresos tradicionales, como los préstamos.

Sin embargo, algunos de los principales actores del sector afirman que el éxito de la construcción de viviendas en alquiler requiere una inversión significativa y profesionalización.

"Habrá ganadores y perdedores", apunta Rick De Blaby, director ejecutivo de Get Living, que posee y gestiona la antigua Villa Olímpica en el este de Londres y está respaldada por el gestor de fondos de pensiones holandés APG y el promotor inmobiliario Qatari Diar.

Además de un mercado de inversión competitivo y de los obstáculos operativos, es probable que los promotores y operadores de viviendas en alquiler se enfrenten a un mayor escrutinio por parte de los políticos. "El sector residencial es difícil porque está en la esfera pública. Se necesitan más viviendas en el mercado, hay que abordar la vivienda social. ¿Cuál es nuestro papel en esto? Eso se convierte en algo político", señala Gibson para Financial Times.

En Alemania, donde los propietarios profesionales son mucho más frecuentes, ha habido una reacción de los inquilinos descontentos con lo que consideran prácticas abusivas y alquileres elevados. En Berlín, está en marcha una campaña para expropiar 240.000 propiedades de los mayores arrendadores residenciales que cotizan en bolsa.

En el Reino Unido, la queja de los actuales arrendadores de viviendas en alquiler no es que estén demasiado presentes en la opinión pública, sino que están fuera del radar todavía. Los operadores hablan de que 10.000 unidades es el nivel en el que las economías de escala entran en acción, pero ninguna empresa lo ha alcanzado todavía en Reino Unido.