M&G: "El inmobiliario mundial se está reequilibrando, pero aún no ha pasado el peligro"

La gestora M&G repasa en un informe los focos de riesgo a los que se está enfrentando el mercado inmobiliario global. Y es tajante en su mensaje: se está equilibrando, "pero aún no ha pasado el peligro".

Entre los principales obstáculos que cita el documento se encuentran el endurecimiento de las condiciones de financiación por las subidas de los tipos de interés, algunos cambios estructurales en el sector como el impulso del trabajo híbrido, la necesidad de apostar por los criterios ESG o la elevada exposición de la banca estadounidense al crédito comercial. 

La compañía asegura que el 'real estate' enfrenta a escala global a "un periodo prolongado de endurecimiento de las condiciones del crédito a medida que los bancos y otras entidades crediticias adoptan controles financieros más estrictos". Un escenario que "dificultará el aumento y la recuperación del valor del capital", sobre todo en aquellos sectores "que tengan una importante exposición a activos más débiles o de mayor riesgo y los inversores excesivamente apalancados, que ya afrontan riesgos de refinanciación", subraya M&G.

En el caso de EEUU, una de las principales preocupaciones es "la persistente y desproporcionada concesión de préstamos por parte de bancos de tamaño medio a propietarios y promotores inmobiliarios", que "está sometiendo al sector bancario a importantes tensiones". Según sus números, casi el 30% del total de préstamos de los bancos regionales estadounidenses están en manos de prestatarios del sector inmobiliario comercial, muy por encima de los valores que registran actualmente Reino Unido y la UE (en torno al 5%).

El estudio también reconoce que los prestamistas e inversores están actuando con prudencia en un momento de incertidumbre como el actual, lo que se traduce en una búsqueda de activos con bajo nivel de riesgo y o bien, en exigir una compensación mayor por asumir ese riesgo adicional. En líneas generales, esto está provocando una "huida hacia activos de calidad, que se está traduciendo en una mejor resistencia de los activos prime con flujos de caja garantizados", frente a los riesgos que presentan el mercado del alquiler o las tasas de desocupación de oficinas o activos 'retail' que no son 'prime'.

Y con menos capital disponible, recalca M&G, es probable que "los planes para mejorar las credenciales de sostenibilidad de los activos que no son prime se retrasen o se archiven, lo que repercutirá en el valor futuro de dichos activos". En este sentido, la gestora insiste en que "los activos que no cumplan unas normas medioambientales cada vez más estrictas seguirán sometidos a presión" y muchos de ellos "podrían no sobrevivir", añade. 

Otro de los elementos que destaca el informe es la llegada de cambios estructurales al sector, como por ejemplo el impulso del trabajo híbrido, que mezcla la modalidad presencial con el remoto. Un cambio que ha tenido "importantes implicaciones para el sector de oficinas en EEUU, desde Nueva York a San Francisco, ya que las grandes empresas tecnológicas en particular han reducido la demanda en respuesta a un potencial de crecimiento percibido más moderado". 

En líneas generales, el sector 'living', que incluye desde viviendas a otros activos como residenciales, sería el más resiliente ante el desajuste generalizado entre la oferta y la demanda.

España sigue siendo un mercado atractivo

A pesar de todos los riesgos, la gestora descarta que se pueda producir otra crisis financiera mundial y asegura que el mercado inmobiliario global seguirá ofreciendo oportunidades. Y un ejemplo de ello es España.

Según detalla Federico Bros, responsable de inversión y gestión de activos de M&G Real Estate para Iberia, "los fundamentales económicos hacen que España siga siendo un mercado atractivo para los inversores institucionales del sector inmobiliario y desde M&G Real Estate estaremos especialmente atentos a las oportunidades que presenten los sectores de logística y living. Ambos han demostrado históricamente su fortaleza y resiliencia independientemente de los diferentes entornos económicos a los que nos hemos enfrentado".

Como recomendación general, Bros explica que "tanto la inflación como los tipos de interés son factores que debemos considerar a la hora de abordar el mercado inmobiliario local en los próximos meses. Seleccionar aquellos activos de calidad que gocen de una localización estratégica y que presenten buenas credenciales ESG son algunos de los elementos clave".