La gran crisis inmobiliaria europea no ha hecho más que empezar

Las subidas en los costes de construcción, unidas a las cada vez más estrictas normativas sobre eficiencia energética y a la lenta burocracia, no hacen más que empeorar el importante problema de stock de vivienda que sufre Europa, y muchos expertos temen que se lastre el crecimiento de los países.

Los países que parecen más afectados por este problema son precisamente los más ricos, como Alemania, donde los permisos para construir vivienda nueva han caído un 27% en la primera mitad del año, solo por debajo de Francia, donde el descenso hasta julio ha sido del 28%. La construcción de obra nueva en Reino Unido ha bajado más de un 25% en lo que va de año, mientras que Suecia está sufriendo la peor caída desde la crisis de los años 90, con menos de un tercio de lo considerado necesario para mantenerse acorde a la demanda.

Afecta también a los grandes proyectos

La crisis no solo es un problema para las familias que planeaban construirse una casa, sino que los grandes proyectos también están viéndose afectados. Uno de los mayores constructores de Alemania, Vonovia SE, ha anunciado que no realizará nueva construcción por tiempo indefinido. Asimismo, la falta de viviendas en Suecia parece estar amenazando un proyecto clave para fabricar pilas de baterías de coche y reducir la dependencia de China, ya que corre el riesgo de tener dificultad para encontrar trabajadores.

La complicada situación deja al descubierto el incumplimiento de sus promesas por parte de los gobiernos. Es el caso de Reino Unido, donde el Partido Conservador prometió construir 300.000 viviendas por año en 2019, objetivo lejano a la realidad actual. Algo similar ocurre en Alemania, donde el canciller Olaf Scholz utilizó la vivienda asequible como uno de los puntos clave de su programa electoral. Sin embargo, los expertos ven difícil que cumpla el objetivo de construir 400.000 viviendas anuales, al menos hasta 2026 como pronto.

En Suecia, proporcionar viviendas asequibles a sus ciudadanos es un compromiso constitucional que lleva sin cumplirse años. La oferta de inmuebles en alquiler se mantiene insuficiente frente a la demanda, lo que también provoca la subida del precio de la vivienda y obliga a muchos a acudir al mercado negro para arrendar.

Medidas populistas para abordar un problema de fondo

Los problemas para encontrar vivienda podrían provocar un aumento en las desigualdades sociales, ya que los ciudadanos cada vez tienen que dedicar una mayor parte de sus ingresos para pagar sus hogares, incluso a veces por encima del máximo recomendado. Los expertos también temen que genere mayor rechazo frente a los inmigrantes, que se ven como más competencia para conseguir una vivienda. No en vano, varias docenas de inquilinos en una ciudad al sur de Alemania se vieron obligados a abandonar sus apartamentos a principios de año para dejar espacio a los refugiados.

En la antigua Alemania Oriental, donde el partido ultraderechista Partido Alternativo alemán (AfD) tiene unmayor apoyo, la ansiedad por la vivienda es particularmente aguda. Después de la reunificación, muchos ciudadanos perdieron el derecho a vivir en casas que alguna vez les proporcionó el régimen comunista. Hoy en día, los alemanes orientales tienen todavía menos probabilidad de poseer propiedades que sus pares alemanes occidentales.

España, junto con Portugal, mantiene niveles de construcción de viviendas por encima de los registrados en 2015, cuando la crisis económica todavía afectaba a la Península Ibérica. A pesar de ello, existe una importante escasez que ha llevado a buscar soluciones que atraigan inversores, algo que ha provocado un aumento en los precios de las viviendas.

En el conjunto de Europa, las malas políticas gubernamentales lastran la construcción de vivienda asequible y favorecen la falta de stock, además de someter al sector a la volatilidad. Los inmuebles se encuentran a medio camino entre un activo impulsado por el mercado y un bien público regulado, algo que termina frenando la inversión. Además, los elevados costes de construcción han provocado que solo sea rentable construir viviendas de lujo.

Aunque hace algunas décadas los gobiernos solían tener un papel más activo en vivienda, parece que la tendencia ha cambiado hacía un mayor protagonismo del sector privado. Además, tras la pandemia, la mayoría de los gobiernos parecen reacios a hacer cualquier gasto adicional, sobre todo mientras intentan frenar una intensa inflación. Esto podría generar una oleada de quiebras de empresas en el sector de la construcción, que están solicitando ayudas e incentivos para superar la marcada crisis inmobiliaria.

Es el caso de los 45.000 constructores residenciales de Reino Unido que han tenido que cerrar en los últimos cinco años. Suecia también ha sufrido estos cierres, con un incremento del 35% desde 2022 al declararse en quiebra alrededor de 1.145 compañías en los primeros 10 meses del año, según datos de Creditsafe.

Mientras, los políticos se muestran cautelosos y prometen tibias actuaciones que poco se prevé que ayuden a aliviar el mercado. En Reino Unido, el Partido Laboralista ha prometido un paquete de reformas para acelerar los procedimientos y construir 1,5 millones de nuevas viviendas. En Portugal, se pretende aumentar el número de viviendas disponibles para uso residencial mediante la simplificación de los procedimientos de concesión de licencias. Mientras, Alemania ha prometido impulsar la inversión pública y hacer más sencillas las normas de construcción.

Sin embargo, el hecho de que estos cambios se produzcan con cuentagotas corre el riesgo de provocar el efecto contrario, ya que muchas constructoras esperan para llevar a cabo sus proyectos a recibir subvenciones más interesantes, lo que continua lastrando al sector, como ha afirmado Wolfgang Schubert-Raab, presidente del grupo de presión del sector de la construcción ZDB.