Los inversores apuestan por los inmuebles a largo plazo, pese a los obstáculos desde la pandemia

Ha sido un viaje difícil para los inversores en algunos sectores dentro del mercado inmobiliario desde el brote de coronavirus hace cuatro años, la clase de activos favorita de los ricos, según el columnista del Financial Times, David Oakley.

Evolución de los sectores inmobiliarios desde la pandemia

El sector de oficinas ha sido la principal víctima, ya que la gente continúa trabajando desde casa en un contexto económico difícil, de tipos de interés más altas. La caída ha sido global. En toda Europa, las valoraciones de las oficinas han caído más del 30% en ciudades como Londres, Bruselas y Zúrich desde finales de 2019, según el grupo de investigación inmobiliaria Green Street. En EEUU, el mercado se ha visto devastado con tasas de desocupación en máximos generacionales, mientras que las visitas a la oficina se han desplomado.

Las caídas en las valoraciones han sido particularmente pronunciadas en San Francisco, donde las empresas de tecnología son más proclives a permitir trabajar desde casa. Entre marzo de 2019 y marzo de este año, el trabajo en la oficina cayó un 50% en la ciudad californiana, según el grupo de datos de ubicación Placer.ai. Incluso en Nueva York, donde los bancos de Wall Street han presionado al personal para que regrese a sus sedes, las visitas han disminuido un 17%.

A primera vista, esto parece una mala noticia para los ricos, que invierten alrededor de un tercio de sus activos en propiedades, cifra que aumenta a alrededor de la mitad en Oriente Medio y América Latina, y son grandes inversores en bienes raíces comerciales, destacan los administradores de patrimonio.

Sin embargo, a otros sectores del mercado comercial les ha ido mejor. Los precios en el sector inmobiliario minorista de EEUU se han visto impulsados ​​por la falta de oferta. Las nuevas tecnologías de seguimiento de la afluencia también han ayudado a las empresas a elegir las mejores ubicaciones para hacer negocios, y los sitios minoristas y centros comerciales más populares atraen a los compradores a medida que se desvanecen las preocupaciones sobre el Covid-19.

En el sector industrial, que incluye los almacenes, las noticias son optimistas. Se vio impulsado por la pandemia, cuando el auge del comercio electrónico llevó a los minoristas en línea, como Amazon, a buscar más espacio para almacenar productos. Aunque se ha frenado por la subida de los tipos de interés desde mediados de 2022, el mercado está mostrando signos de recuperación en las grandes ciudades como Londres, según datos de Green Street.

El sector residencial también está en modo de recuperación. Los precios de la vivienda en EEUU han vuelto a alcanzar máximos, tras rebotar desde los mínimos recientes a principios de 2023, según el índice S&P CoreLogic Case-Shiller. El mayor apoyo es la falta de stock de viviendas, con propietarios reacios a mudarse y perder los acuerdos de tipos de interés hipotecarios bajos acordados antes del ajuste monetario.

Previsiones de subida de la valoración de activos inmobiliarios en los próximos cinco años

"En los mercados con tipos fijos a largo plazo, en particular en EEUU, esto ha significado que el stock de propiedades en venta haya caído alrededor de un 30% en comparación con los niveles normales del mercado", dice Liam Bailey, jefe global de investigación de la agencia inmobiliaria Knight Frank. “Los retornos de la inversión y el crecimiento de los salarios relativamente fuertes han ayudado a que la demanda se mantenga saludable. Este desequilibrio entre la oferta y la demanda ha contribuido a la subida de los precios”, añade. Y no sólo en EEUU es donde el mercado está en alza. Desde Toronto hasta Singapur y Sídney, las valoraciones están aumentando, según la investigación de Knight Frank.

Se pueden encontrar noticias más positivas en el mercado de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa, los Reits (las socimis en España), ampliamente utilizados por inversores ricos debido a su liquidez. En ocasiones, han superado al mercado bursátil estadounidense en general en las últimas semanas, mientras que se espera que sus primos privados, cuyo desempeño sigue siendo irregular, comiencen a ofrecer mejores rendimientos, destaca el periodista de FT.

Por supuesto, la salud del mercado inmobiliario depende de la Reserva Federal de EEUU y de los bancos centrales que deciden la política monetaria. Dado que se espera que los tipos de interés se mantengan en máximos históricos de los últimos 23 años, entre 5,25% y 5,5% en EEUU durante más tiempo de lo esperado, los inversores y compradores podrían abstenerse de realizar grandes compras.

Aun así, la trayectoria de los tipos es a la baja y los inversores confían en gran medida en que se podrá contener la inflación. Como lo expresó recientemente Matthew Morgan, director de renta fija de Jupiter Asset Management: “Nos enfrentamos al último obstáculo para acabar con la inflación, particularmente en EEUU. Pero a largo plazo, creo que la inflación será derrotada y habrá un aterrizaje suave para la economía estadounidense”.

Las perspectivas en muchos países también son positivas, o al menos más positivas que hace un año o 18 meses, lo cual es crucial para un mercado inmobiliario que depende de la economía real para impulsar la demanda de oficinas, fábricas y casas, agrega.

 Esta es la razón por la que los inversores apuestan a que las valoraciones en todos los sectores inmobiliarios aumentarán en los próximos cinco años, a medida que los tipos de interés más bajos y la escasez de oferta los impulsen al alza.

Ha sido un momento difícil para el sector inmobiliario, ya que la pandemia, las guerras en Ucrania y Oriente Medio y, lo que es más importante, los tipos de interés más altos han detenido las valoraciones en partes del mercado de todo el mundo. Pero para el inversor a largo plazo, que incluye a los ultrarricos y los ‘family offices’ que les sirven, el atractivo de las tiendas físicas sigue siendo destacado.

Aunque el pasado no siempre es una buena guía para las inversiones y saber la dirección de un mercado, es poco probable que se rompa la tendencia histórica alcista del sector inmobiliario. Significa que los inversores ricos deberían seguir con los bienes raíces como su clase de activo favorita, concluye.