El laberinto de China: por qué la segunda mayor economía del mundo no logra resolver su crisis inmobiliaria

El derrumbe del mercado inmobiliario de China cumple un lustro en caída libre sin señales de recuperación. El drama financiero que involucra a millones de familias, a promotoras al borde de la quiebra y al propio Gobierno central, ha transformado lo que antes era uno de los pilares clave de la segunda economía más grande del planeta.

El mercado inmobiliario chino ha recibido 5’35 billones de yuanes (casi 640.000 millones de euros al cambio actual) en inversión desde enero hasta julio, un 12% menos que en el mismo periodo del año anterior. Mientras, la cuantía destinada a la construcción residencial se ha fijado en 4.120 millones de yuanes (493 millones de euros), un 10,9% menos que en los primeros siete meses de 2024, según los datos emitidos por la Oficina Nacional de Estadística del Gobierno chino. Esta caída de la inversión es proporcional a la disminución de construcción de viviendas de obra nueva, que se ha situado en 260 millones de m2, un 18,3% menos, provocado por un exceso de oferta.

La raíz estructural del problema

El gran éxodo rural hacia las ciudades y la ausencia de alternativas de inversión sólidas llevaron a millones de personas a volcar sus ahorros en la vivienda. Con el tiempo, la sobreoferta y el endeudamiento sin freno agravaron el problema. A fines de mayo de 2024, el país sumaba 400 millones de m2 terminados sin vender y millones de m2 más en obras paralizadas, según Bloomberg.

La situación de los hogares se complicó: la deuda residencial alcanzó el 145% de la renta per cápita en 2023 y la morosidad hipotecaria está en máximos desde el covid.  Muchos propietarios, sumidos en dificultades económicas o temiendo perder más, se ven obligados a malvender sus inmuebles, alimentando la espiral descendente de precios.

Prohibir la ‘compra sobre plano’

Pese a que actualmente el país asiático se encuentra inmerso en una crisis inmobiliaria, el Gobierno chino quiere tomar medidas que limiten el exceso de financiación, por ello quieren prohibir lo conocido coloquialmente como ‘comprar sobre plano’.

Según el Ejecutivo, más del 90% de las viviendas de obra nueva en China se vende antes de construirse, lo que les otorga a las compañías una financiación extra que termina en una construcción excesiva.

Pese a que esta medida todavía no está implementada a nivel global, el Gobierno del país quiere instalarla para evitar tener viviendas inacabadas, ya que las compañías se lanzan a nuevos proyectos con esta financiación, lo que a veces conlleva a retrasos e incluso a inmuebles sin terminar.

Para solventar este problema, el Gobierno chino anunció una medida con la que pretendía destinar 42.000 millones de yuanes (casi 6.000 millones de euros en la actualidad) para comprar viviendas vacías o inacabadas sin vender. Sin embargo, expertos de la agencia Bloomberg calificaron esta medida como “decepcionante”, ya que, al cierre de 2024, tan solo se habían invertido 3.000 millones de yuanes, frente a los más de 40.000 millones proyectados.

El mercado inmobiliario chino no se estabilizará hasta 2026

El banco suizo UBS ha rebajado sus expectativas sobre la recuperación del sector inmobiliario chino, al prever que la estabilización de los precios de la vivienda en las principales ciudades se retrasará hasta mediados o finales de 2026.

Según sus datos, las ventas de viviendas nuevas cayeron más del 20% en julio, con respecto al año anterior, mientras que los precios, tanto de obra nueva como de vivienda usada, descendieron un 0,31% y 0,55%, respectivamente, frente al mes de junio, sumando ya más de dos años consecutivos de caídas.

Esto es debido a un exceso de oferta provocado por una sobrefinanciación de las promotoras, lo que ha desencadenado en una caída del 65% en la producción de viviendas y del 48% en las ventas, desde que comenzó el año 2021.

Reducir la oferta para equilibrar la demanda

Pese a que ya lo anunció el año pasado, el Gobierno de China quiere volver a invertir en viviendas vacías, esta vez involucrando a empresas privadas, con el objetivo de equilibrar la oferta con la demanda.

Entre los objetivos está el de adquirir 408 millones de m2 construidos que las promotoras dejaron sin finalizar. Además, según la agencia, también están planteando eliminar el límite de precios que no permite vender una vivienda pública con un beneficio superior al 5%, lo que animaría a los Gobiernos regionales a adquirir inmuebles vacíos.

Evergrande: la caída de un gigante

Durante años, promotores como Evergrande y Vanke alimentaron la fiebre inmobiliaria obteniendo abultados préstamos y vendiendo viviendas sobre plano antes incluso de comenzar la obra. El ciclo parecía imparable hasta que, en 2020, la intervención del Gobierno central destapó la fragilidad del sistema.

La quiebra de Evergrande ha sido el símbolo de la crisis. Fundada en 1996 y convertida en la promotora más grande del país, llegó a acumular una deuda de 360.000 millones de dólares (más de 300.000 millones de euros). Cuando las restricciones financieras cortaron el flujo de crédito, la empresa incumplió pagos en 2021, generando una cascada en otras grandes inmobiliarias como Country Garden y Sunac. En 2024, tras varios intentos fallidos de reestructuración, Evergrande recibió la orden de liquidación en Hong Kong. 

Futuro incierto 

El caso inmobiliario chino es el ejemplo perfecto de cómo los excesos financieros, la especulación y la intervención tardía pueden socavar una economía entera. 

Sin una reestructuración profunda, tanto del modelo de financiación como del acceso a vivienda asequible, el mercado inmobiliario de China seguirá siendo la gran incógnita que pesa sobre el futuro económico, no solo del país, sino a nivel global.