Alerta en la logística en España: se pospone el desarrollo de 5,5 millones de m2 por el aumento del precio del suelo

El sector logístico en España enfrenta una nueva realidad: de los 11 millones de m2 de nueva edificabilidad proyectados entre 2024 y 2027, solo se construirán la mitad. Este cambio responde al incremento del precio del suelo, que ha desincentivado el desarrollo en ciertas ubicaciones clave. Así lo revela la quinta edición del informe "The Logistics Property Telescope" realizado por EY.

Tras un periodo de expansión sin precedentes, el mercado de naves y centros de almacenamiento y distribución logística en España entra en una fase de estabilización. Esta etapa está marcada por una tendencia hacia la descentralización del inventario logístico, tradicionalmente concentrado en áreas como la Comunidad de Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña.

A pesar de que la actividad de inversión alcanzó los 1.700 millones de euros en 2024, el primer trimestre de 2025 ya suma 350 millones de euros en transacciones. Ahora, los inversores exploran activamente ubicaciones en Castilla León, Norte de España, Levante, Murcia y Andalucía, mientras que Madrid y las regiones aledañas pierden atractivo debido a los elevados precios del suelo logístico.

En respuesta a esta realidad, se contempla trasladar la logística de “última milla” y el comercio electrónico a otras provincias, con el objetivo de modernizar las antiguas infraestructuras industriales construidas entre 1980 y 2000. Aunque el alquiler para operadores de “última milla” descendió un 10% en 2024, los operadores de 3PL (externalización de las tareas logísticas de una empresa a un proveedor) compensaron este ajuste.

Se prevé que la demanda de alquiler, que creció en 2024 con incrementos significativos en varias regiones, se estabilice en 2025. Sin embargo, la disminución de la ratio de rotación de inventario desincentiva el alza de precios necesarios para justificar el coste del suelo logístico en las principales localizaciones.

La descentralización se evidencia con un aumento del peso específico de la contratación de espacios en regiones periféricas, pasándose de un 26% en 2021 a un 37% en 2024. A pesar de ello, la disponibilidad de naves vacías en Madrid ha aumentado, alcanzando el 10,5% del inventario, revelando un legado de espacios obsoletos y vacíos.

A nivel nacional, de los 35,7 millones de m2 de inventario logístico, un 57% muestra cierto grado de obsolescencia y el 21% requiere renovación urgente. Este panorama plantea enormes retos, pero también ofrece oportunidades de transformación y modernización del sector logístico en España, alineándolo con los estándares contemporáneos y las demandas del mercado.