El precio de la vivienda usada apenas se mueve durante el primer trimestre

Estamos perdiendo competitividad a pasos agigantados. Esto se va a traducir en:
1. Traslado de empresas a lugares en que el rendimiento sea el igual o mayor y los costes menores menores (léase Polonia p.e.)
2. Mayor flexibilidad de los contratos, temporalidad en auge.
3. Falta de i+d+i en las empresas nacionales lo que llevará a muchos profesionales a emigrar a otros paises donde el poder adquisitivo sea mayor y se valoren sus conocimientos.
Además,
A. Los fondos de cohesión van a desaparecer paulatinamente, con lo que no hemos invertido en mejorar procesos de producción y mejora de productos, perderemos competitividad
B. No hemos creado nuevos mercados ni creado nuevas tecnologías de cara al futuro, que nos permitan quedarnos en el mercado europeo con productos viables. Esto nos llevará directamente a comer barro cocido.
-Ceterum censeo carthaginem esse delendam-

Todo tu argumento me parece correcto, excepto el de hacer puente a las inmobiliarias, te parece eticamente correcto? como dice un lector, las inmobiliarias se han estado riendo (bueno, reir no se, pero expoliar a los hipotecados, un rato largo) de nosotros hasta ayer mismo. Los intermediarios solamente hacen crecer los precios. Puede Ud. Preguntárselo a los agricultores y ganaderos. -Ceterum censeo carthaginem esse delendam-

Euro/dólar: esto parece boxeo ¿No cree?

Tal como lo veo si se habla del dólar hay que hablar que la economía con respecto al dólar.

A modo de ejemplo, si a alguien mañAna le diagnostican un cáncer lo primero que debería preguntar es de qué y nivel de grado de avance, no es lo mismo una metástasis con afección en órganos estratégicos que un cáncer por ejemplo de colon en fase inicial.

El problema del dólar es que ha creado una metástasis monetaria mundial, ya que la logística (virtual) de fondos tiene al dólar de referencia, es decir:

+Las reservas mundiales son en dólares en su amplia mayoría: 67% .
+El eje productores de materias primas y países de producción deslocalizado sus operaciones van referenciadas al dólar

El problema del dólar es que tienen como garante a usa y usa mantiene el tinglado a duras penas, ya que empieza a tener los primeros problemas:

+Internos: burbuja inmobiliaria y un déficit comercial alarmante.
+Externos: China se está empezando a subir a las barbas y el euro coge fuerza.

Que baje o suba el dólar es importante para las operaciones de movimientos de capitales y de exportación e importación. Todo esto está muy bien, pero el problema del dólar es si se cae el tinglado al que va referenciado.

¿Qué es más grave?:

+Que se tropiece un actor en una función y se caiga.
+Que se caiga el decorado y el telón.

En el primer caso nos echamos unas risas, pero en el segundo se acabó la función.

En economía perfecta puedes hablar de que una moneda menos fuerte puede mejorar la posición competitiva exportadora. Pero con un tinglado en el que lo que se hace es importar referenciado a la misma moneda y que todo se basa en la ley del mas fuerte ¿Qué mas da?

Si queremos buscar una lógica no política, cuanto mas suba el euro con respecto al dólar perjudica nuestra posición exportadora y en teoría potencia la importadora, al final tiene que tener un reflejo en la balanza comercial, para minimizar el impacto, ya que no se puede hacer vía arancelaria, la única posibilidad del bce es jugar o con la moneda o los tipos, es decir, o se propone una subida de tipos para cortar el endeudamiento o se busca la devaluación de la moneda.

Lo lógico es que si tienes una moneda más fuerte sea más atractiva para que los países inviertan en reservas, pero no es el caso, ya que todo es político.

Un saludo

Joder, no podeis decir el histórico del porcentaje de subidas sin poner también cual fue la inflación en esos años, os recuerdo que una subida del 15% con inflación del 17% es una bajada.
Al final hay poca gente que entienda cómo algo de 5 millones en el año 80 sea mas barato en 2007 por 20.
Espero que seais manipuladores, porque de lo contrario sois unos borregazos.

Os detallo las tipicas dos grandes falsedades que suelo leer en este foro y la explicación:

1. Algo que te costo 5 y lo vendes por 10 lo has vendido por el doble.
Es falso en general si se habla de pesetas o euros, pues se refiere a cifras nominales. Es decir, te han dado el doble de billetes pero son billetes distintos, devaluados.
Para que me entiendan: si un piso lo compras por 5 kg de oro cualquier año y lo vendes por 10kg de oro cualquier otro año entonces lo has vendido por el doble, pero resulta que las 100 pesetas del 87 no son las 100 pesetas del 2007.

2. Si el ibex un año baja el 5% y al siguiente sube un 20% la rentabilidad media es del 15% .
Esto es falso en general, se ve mejor con un ejemplo, partimos de una inversión de 100 unidades, el primer año baja el 20%, tenemos 80 unidades, el segundo año sube un 20%, tenemos 96 unidades, al tercer año baja un 20%, tenemos 76, 8 unidades, al siguiente año ha vuelto a subir 20%, tenemos 92, 6 unidades.
Es decir, con una "media" del 0% resulta que la rentabilidad ha sido del-7, 4%
- Este es uno de los motivos por el que la vivienda tiende a ser más rentable como inversión, pues su pequeña volatilidad facilita el aprobechamiento de las subidas de precio -

Y ahora una pregunta: ¿Qué es mas caro un piso de 8 millones de pesetas en 1978 o un piso de 180000 euros en 2007? ¿Cuanto?
Pueden consultar el ine para resolverla.

Salu2

" Buenos días, creo que eres la persona que mas conocimiento tiene para resolver esta pregunta. Supón que se promueve una construcción de 200 viviendas (todas de 80m2 útiles para poder sacar medias homogéneas) en cualquier parte del extrarradio de cualquier ciudad, en principio lo que esta claro es que el precio final de coste a falta de que el promotor aplique su margen no puede ser superior a los 1.000-1.200 €/M2. Con el ejercicio la idea sería demostrar que margen de maniobra pueden llegar a tener los promotores para llegar a acuerdos para dar salida a su stock, sacando además el coste de oportunidad de no hacerlo. Para cuadrar las cifras, sería interesante que sacáramos: +precio de compra de la superficie para edificar las viviendas: x €. +% De los costes de compra del suelo que suele hacer el promotor al contado: x% +Costes de licencias (administración) para la iniciar la obra: x€ +% De los costes de licencias que suele hacer el promotor al contado: x% +Total en Euros que puede obtener el promotor en entradas de la gente que compra sobre planos (entiendo que en la promoción hay clientes que han comprado sobre planos y otros no) +Coste medio de materiales y mano de obra de oficios asignable a la obra: x€ % De los costes de materiales sobre los que se suele apalancar: x% +Otros costes para dar cerrada la obra: x€ +% De esos costes para dar cerrada la obra que paga al contado: x" a) Exposición de conceptos: vamos a estimar que estamos en una ciudad entre 50.000-150.000 habitantes (no es Madrid, ni Barcelona ni pais vasco) y donde el módulo de vpo está alrededor de 1200 euros/m2 útil (es decir, 1.000 euros m2 construido) y donde la promoción de renta libre oscila entre 1.500 y 1.800 euros/m2 construido. Vamos a considerar que estamos en promoción de renta libre y vendemos a 1.600 €/M2 cosntruido (valor venta total = 20.000 m2 x 1.600 €/M2 = 32.000.000 euros) “ Una promoción de 200 viviendas en extrarradio de cualquier ciudad de 80 m2 útiles” .- 80 m2 utiles es igual a 92 m2 construidos y 100 m2 construidos con parte proporcional de elementos comunes (apróximadamente y para redondear) . Luego, 200 viviendas = 20.000 m2 construidos con p.p. El. Comunes. “ Demostrar el margen de maniobra” .- Umbral de rentabilidad o sea a partir que que cifra el promotor empieza a ganar algo “ Coste de oportunidad”.- Importe que deja de ganar el promotor. “ El suelo se valora por repercusión (VRP) de parcela (solar) “.- Euros/m2 construido.

B) contestación a los parámetros expuestos por Dr. Knife, para cuadrar cifras:
1) Precio de compra de la superficie a edificar las viviendas (x €) .- El valor del suelo es del 15% sobre el valor de venta en promociones de vpo y entre el 20-25% para promociones de renta libre. VRP = 300 euros/m2 construido, resultaría (20.000 m2 x 300 €/M2 = 6.000.000 euros)
2)% de los costes de compra del suelo que suele hacer el promotor al contado.- los profesionales de años, normalmente pagan al contado. Los nuevos oportunistas de los últimos años (serán los que se quedarán por acabar y muchas sin vender), muchos de ellos tiene que comprar por financiación de las que los bancos ofrecen un máximo del 70% sobre el coste del solar y el 30% al contado (30% s/ 6.000.000 euros = 1.800.000 euros)
2bis) una vez comprado el solar, el promotor ya puede empezar a vender (hacer contratos de compraventa) y el banco para otorgarle financiación para la construcción, le requiere un 30% como mínimo en ventas (para financiar la ejecución de obra, tiene que tener firmados con los compradores por lo menos 60 viviendas)
3) Gastos generales de la promoción (gerencia, administración, oficinas, proyectos y gastos e impuestos como empresa) .- 16% sobre (valor del suelo + coste de contrata) = 2.800.000 euros
4) Coste de la licencia de obras.- 3, 3% sobre el presupuesto de ejecución material (cem) del proyecto de ejecución del arquitecto (inferior al coste real.- . 20.000 m2 x 350 euros/m2 = 7.000.000 euros) = 230.000 euros al contado “ Más gastos de fianza” Que se depositan en el ayuntamiento y que le devuelven al promotor una vez finalizadas las obras.
5) Total en euros que puede obtener el promotor al contado.- como máximo el 20% sobre el valor de venta de las viviendas vendidas. Si estimamos que ha vendido el 70% de las viviendas y recibe el 20% al contado sería: 4.500.000 euros.

6) Coste medio de materiales y mano de obra de oficios asignables a la obra (x €) .- Es decir, el coste de contrata, está alrededor de 550 €/M2 construido (con el 15% de beneficio para la empresa constructora), que se desglosa apróximadamente 190 €/M2 por materiales, 280 €/M2 por mano de obra y 80 €/M2 como beneficio del contratista, resultaría.- 20.000 m2 x 550 €/M2 = 11.000.000 euros
7)% de los costes de materiales sobre los que se suele apalancar (x% ) .- la mano de obra se abona al contado y los materiales se abonan en 60-90 y 120 días según la garantía del contratista. Este concepto no puede incluir demasiado porcentaje, ya que va por contrata con contratista de obras (en caso de ejecutar el 100% de la obra a un precio coste de contrata cerrado para el promotor) y en los más competentes no hay contratista, sino sólo jefe de obra con subcontratación de todas y cada una de las unidades e obra. Conclusión.- no estimemos más del 10-15% el coste de contrata global, resultaría como mucho un importe de 1.000.000 euros (no sé para que quieres este dato, pues el “Apalancamiento” Lo toma el promotor con el banco, primero por el suelo y luego como máximo por el 80% del valor de venta que va entregándole el banco al promotor en función de las “Certificaciones de obra terminada por partidas de obra” (Movimientos de tierras, cimentación, saneamiento, estructura, cubierta, albañilería, solados y alicatados, instalaciónes etc……….)
8) Otros costes apara dar cerrada la obra (x €) .- Cédula de ocupación, certificado final de obra, cédula de habitabilidad, notaría, registro, seguro decenal, acometidas de agua, luz, alcantarillado etc….) 2% como mucho.- 250.000 euros.
Gracias por solicitar este tipo de estudios y análisis.
En caso de que te falte algún dato más, me lo solicitas y seguimos informando al foro.

El poder de compra va irremediablemente unido al efecto de la inflación, por tanto comparando precios reales "descontando la inflación" estamos haciendo exáctamente eso.
Otro tema es la cuestión personal de cada uno o casos particulares, por ejemplo, comparativamente un camarero en 1978 probablemente duplicaría el sueldo -real- de un camarero hoy dia.

Caballeros, me parece apropiado indicarles que no han sabido analizar las conclusiones que se desprenden del informe de evolucion de precios 1ºTrim.2007.
El hecho que, para Barcelona por ejemplo, el informe concluya que el aumento de precio global sea del 0, 5%, no debe entenderse como que el precio de venta ofertado haya aumentado un 0, 5% por m2, no señor!
Intenten analizar el informe desde la perspectiva del vendedor y obtendran la siguiente conclusión:
Los vendedores son seres humanos (como los compradores) y como tales pecamos de codicia y avaricia, por tanto, les aseguro que cualquier vendedor que haya puesto en venta una vivienda en este 1ºTrim.2007 lo habrá hecho con un aumento en el precio de al menos un 5% respecto a los precios medios a 1 de enero de 2007, no les quepa la menor duda (si ustedes pudieran hoy vender un piso no lo harian?-Me apuesto una mariscada a que si, mejor no que me empacharía.)
Pero el dato tremendamente importante es que, a pesar de que los vendedores recién llegados al mercado han aumentado a sus pisos el 5% como mínimo, el valor medio de aumento es de solo un 0, 5%, es decir, los vendedores cuyos pisos que ya estaban a la venta a 01-01-07 no han podido aumentar el precio de salida de venta que publicaron en su dia, e incluso algunos de ellos ya han publicado en este trimestre nuevo precio rebajando las pretensiones iniciales del 2006.
Este es el dato que debe interesarnos, olvidense de los precios de venta que oferten los recién llegados al mercado en el 1ºTrim.2007, ya que estos no disponen aun de la experiencia y vision de la evolucion actual del mercado inmobiliario.
Si lo desean, contrasten mi opinion, pero por favor no se basen en la desinformación actual que emana de medios de comunicacion, administracion, , , consulten solo con conocidos que lleven mas de un año en el intento de vender un piso y todos les afirmaran lo mismo: hoy no se vende nada a precios superiores a mayo de 2006.
Existe una excepcion, la vivienda usada de mayor antigüedad (siempre sin ascensor) y de peor calidad si que está ascendiendo de precio en los municipios de la periferia de Barcelona mas afectados por la inmigracion (con todo el respeto); aclaro, existen municipios, mas bien zonas de estos (esplugues, hospi, gava, mataro, , que han subido precio) en los cuales la gente joven española jamas se va a plantear comprar debido al aumento desmesurado de la inmigración, y en dichas zonas los vendedores saben que sus pisos estan destinados a la inmigracion, pues bien, el precio de venta de dichos pisos siempre ascenderá hasta el valor máximo que una familia de inmigrantes pueda pagar, dichos pisos jamas deberian incluirse en una estadistica fiable ¿Porque?-Sencillo, el vendedor de un piso de 60 años, de 40 m2 sin ascensor, en zona gheto, aunque se lo tasen por 18 mill., lo pondra a la venta por al menos 30 mill.porque sabe que alguna familia inmigrante lo podra pagar y que ademas no encontraran ningun piso por menos de 32 mill.