El precio de la vivienda usada apenas se mueve durante el primer trimestre

Se nota que usted entiende muy mucho de lo que sucede con el suelo. Y además es muy consciente de lo caro que los ayuntamientos lo "subastan".
Pero parece que usted olvida a los personajes que compran dicho suelo, los que generan la demanda: los promotores. Porque la demanda de los promotores sobre el suelo, poco tiene que ver con la demanda real de vivienda del pais (acaso son necesarias 800.000 viviendas al año? parece que hasta los promotores la cifran en alrededor de 400.000 al año, e incluso he visto informes que hablan de entre 200 y 300.000 viviendas al año máximo para la demanda final) .
Le hecha usted la culpa a los políticos de que haya gente dispuesta a pagar los precios del suelo que se pagan? simplemente, si quedaran desiertas estas subastas, el precio bajaría.
Pero estos últimos 10 años los promotores, la mayoría poco previsores y muy arriesgados, y además una gran masa de promotores novatos, se han lanzado a acaparar suelo y a inflarse de stock del mismo, principalmente a crédito concedido sobre el propio supuesto valor del mismo.
Y entonces tenemos situaciones como las actuales: promotoras hiperendeudadas con stock de suelo suficiente para edificar hasta mas de 20 veces sus promociones en curso actuales (vea martinsa, fadesa, metrovacesa, sacyr, ) a todas luces un stock totalmente desmesurado para su capacidad de producción actual, y, atención, para la demanda real de vivienda del pais.
Este stock es una lacra salvaje para los pasivos de estas sociedades, endeudadas hasta las cejas para adquirirlo. Muchas de estas promotoras siguen vivas gracias a que la banca aun no les interesa entrar en un proceso de redistribución de riesgos.
Cuando empezará la redistribución?
Lo veremos con los escandalos que se generarán sobre la misma.

No estoy 100% de acuerdo con la regla del 33%, es cuestion de rangos.
Supongamos (es un suponer) que usted ingrese 1500 euros mensuales. Sus gastos de supervivencia son 1000 contando imprevistos. Pues le quedan 500 para la hipoteca, exactamente el 33% del que hablabamos. (Por cierto, si estos so sus numeros lo tiene usted imposible en Madrid) .
Supongamos en cambio que sus ingresos son de 6000 euros mensuales (enhorabuena), dependiendo de sus habitos de vida sus gastos podrian perfectamente ser los mismos de antes (1000 euros) lo que le permitira pagar una cuota por 5000 euros al mes (aunque nadie se lo recomendaria)
La regla del 33% no me convence ya que los "gastos operativos fijos" son no crecen necesariamente con los ingresos.

La gente prefiere tener un piso cerrado y que no le produzca nada a malvenderlo pues habría que propiciar la posibilidad del alquiler seguro, para animar a la oferta potencial de alquiler y recoger las necesidades de la demanda de vivienda. Creo que ante los niveles de precios actuales, los esfuerzos deberían ir en esa dirección. S2

Em>haciendome eco de tu comentario. 1- cual es el tiempo de vida útil de una vivienda, 2- cual es el coste anual o cada 10 años de mantener una vivienda 3- la vida útil es en todas las viviendas igual. 4- hasta ahora en España no parece que se hayan tirado muchas viviendas. 5- cuanto se deprecia una vivienda con los años 6- que vida le quedan a todas esas viviendas del yugo de los 50-70? 7- que vida le queda a las de los 70-80? 8- cambia mucho la edificacion de cuando no se hacían estructuras de hormigo a las de los 70 ? 9- el aislamiento ha cambiado mucho? 10- que tal son las que se están construyendo estos últimos años?

Contestaciónes a: 1.- un edificio se le asigna una vida útil de 90-100 años. Durante ese periodo se tendrá que realizar el preciso mantenimiento- conservación, de los elemntos estructurales, instalaciónes y acabados, con tal de mantener el edificio y las viviendas en perfecto estado de seguridad, salubridad y hornato público. 2.- durante los primeros 5 años el coste es cero y despues cada año se aplicará un mantenimiento básico de 1.200 euros. Teniendo en cuenta que a partir de los 25 años estarán para revisar todas las instalaciónes (agua, luz, gas, ventilación. Desagues, acometidas, ) y que a partir de los 50 años están para revisar todos los elemntos estructurales, cubierta, elementos comunes de la casa etc, lo que hará aumentar los gastos de mantenimiento del edificio. 3.- la vida útil del edificio es de 90 años en general (la aparición de fisuras, grietas, humedades, falta de estanqueidad etc, en los primeros años a partir de la finalización de la obra, son c l a r o s sintomas de vicios ocultos por mal diseño y ejecución de la obra) una vez no hay problemas del edificio, la vida útil de la vivienda será menor en función del mantenimiento y conservación que se ejecute, conforme van apareciéndo las distintas "patologías constructivas". 4.- hay muchas para tirar, pero para ello nos hace falta certificados de "ruina" por parte de los arquitectos municipales y despues que se lleguen a ejecutar las demoliciones. Ahora se están fijando en muchos municipios las "ordenazas para la inspección técnica de edificios" que si se gestionan con rigor, pueden aportar buenos resultados así como las nuevas leyes para ayudas y ejecución de las rehabilitaciones de los edificios. 5.- 5.1.-Por antigüedad.- un 10% por cada 10-12 años apróximadamente (hay tablas en normativa de cálculos de valores) . 5.2.- depreciación funcional o inadecuación un 20% - por cambio de diseño, instalaciónes y usos inadecuados. 5.3.- por estado de conservación deficiente un 50% (construcciónes que precisan de reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad) 5.4.- un 10-20% por otras fincas afectadas por cargas singulares (algún tipo de protección, cascos históricos, planes especiales, futuros viales, incocreción urbanística etc.

Siguiendo el orden, contestaciónes (2) :
6 y 7 .- la vida de los edificios de más de 50 años, se tendría que hacer una “Inspección técnica total del edificio” Donde se reflejen todas una cada una de las deficiencias y patologías constructivas, primero de los elementos comunes, segundo de las instalaciónes, tercero de las restantes unidades de obra y por último el detalle de cada una de las viviendas del edificio. Soy de la opinión que no tiene sentido alguno reparar-reformar viviendas para venderlas mejoradas si antes no se ha reparado los elementos comunes del edificio (cimentación, estructura, cubierta, subidas generales y distribución por planta de instalaciónes de agua, luz, gas etc.)
8.- los edificios sin estructura de hormigón armado, son casas donde no hay garantía alguna frente a posibles movimientos sísmicos, padecen de problemas de instalaciónes, de filtraciones y humedades de agua. Además no tiene ascensor (lo que hoy es una necesidad) y se depreciación por su falta de funcionalidad (no contar con el diseño e instalaciónes adecuadas) así como muchas de ellas no cumplen las normas de habitabilidad como son la iluminación y ventilación mínima que se precisa cada dependencia etc… Luego, quitando los edificios con protección estructural, ambiental, integral incluidas en los catálogos de los planes generales de ordenación urbana, se trata en la mayoría de los casos de edificios pendientes de demoler por ruina y en otros necesitados de una “Rehabilitación integral” De todo el edificio con sus viviendas que cumplan las normas de habitabilidad vigentes desde 1991.
9.- el aislamiento es insuficiente en la mayoría de los edificios construidos hasta la fecha, ello cambiará desde 2008 en adelante por tener que cumplir el nuevo” Código técnico de la edificación”.
10.- no me gusta generalizar, pero si tomamos en cuenta la falta de formación, especialistas, encargados de obra, y la masiva contratación de inmigrantes en las obras y también las apresuradas fases de obra y por medio de subcontratas (donde cada uno deja el rasguño, la rotura y el pegote para que lo repare, lo mejore o lo termine el que viene detrás) podemos generalizar que la mayoría se pueden construir mucho mejor de lo que se construyen y más si se están vendiendo a precios astronómicos donde el coste de la construcción no supera en muchos casos el 30% del valor de venta de la promoción.
Me gustaría dedicarme a ser el “ Orientador de la construcción durante su ejecución y el negociador del precio antes de decidirse a comprar” Para los -particulares de este país-. No para los promotores, pues los promotores no respetan la orden ni el cumplimiento de la normativa que tenemos que determinar los profesionales del sector de la construcción y del sector inmobiliario.
Gracias por confiar y contar con mi opinión.

>> Según el bde la deuda de las constructoras es de 134000 millones y la de los promotores de 249000 millones. (Columnas 5 y 7)
>> Esto son 380000 millones de euros que repartidos en 650000 viviendas nos da una deuda 580000 euros por vivienda equivalente en construcción. Esto es una bancarrota en toda regla. Es evidente que la venta de la totalidad de esas viviendas a los precios de burbuja incluso de Barcelona o Madrid no permitiría cubrir lo que se debe. Los inmensos beneficios acumulados por las promotoras son un mito.
¿No habría que dividir esos 380.000 millones entre 2 millones de viviendas en curso? Eso significa unos 190.000 euros debidos por vivienda en construcción, que equivale más o menos al doble de lo que cuesta construir una casa de 100 metros cuadrados.
Es una cifra considerable y causa de alarma, pero no tanto.

Si no se puede comprar, o no se desea comprar, o se prefiere alquilar. Al comprar con hipoteca haces dos cosas simultaneamente, 1, . alquilar el capital (que es como alquilar la vivienda) eso merece la reflexión fianciera parte de la hipoteca intereses vs alquiler a lo largo de la vida del préstamo. 2.- ahorrar. Y se puede querer ahorrar o no, y aunque se quiera ahorrar, puede ser en vivienda o en otras cosas.

Y por qué no alquilar como opción?
Como opción vital, me refiero, al margen de la financiera.
El chaval de 19 años pidiendole a zp un piso, y zp diciendo que podrá alquilar, y él que no, que quiere un piso en propiedad.
Yo prefiero comprar, por muchos motivos, pero hay quien prefiere alquilar. Pues desarrollemos el mercado de alquiler.

Pues me temo que hay mucho de eso. Mira, en el foro, el tema del alquiler no interesa, solo la compra, a ver cuando bajan, etc.
Y eso hace que el alquiler como opción se minusvalore, como si fuese de cuidadanos de segunda. El piso, como signo de estatus

Pues a mi me da que no hay verdaderos inquilinos, sólo gente que alquila esperando a comprar. En general, eh