Los precios de la vivienda usada en España caen durante el primer trimestre

Es que el entrampado pepito no puede acogerse a concurso de acreedores mientras pueda pagar. Eso es para casos extremos, si cae enfermo y ya no puede volver a trabajar o cosas por el estilo, pero aunque le hayan dado una hipoteca con el 50% del sueldo de la parejita aun tiene otro 50% para pagar, no es que sea insolvente salvo casos muy puntuales, puede pagar y pagará, para eso esta hecha la ley.
El americano por contra cuando le plazca mete las llaves de la vivienda y se las manda al banco y queda en paz, se queda con deuda a 0. Por eso el gran problema de las subprime yankee, es cuando los hipotecados dejan de pagar y esas deudas son incobrables, ese es el gran agujero. En España salvo el caso de los inmigrantes que se pueden largar el resto son hipotecas top prime.

A ver si me deja el censor pasar este:
Caso real: construí mi chalet en majadahonda (autopromoción de las buenas), con un terreno que compre por 26 millones, y, con otros 44 me hice un casoplon de dos pisos, bajo cubierta, 100 metros de planta, jardín y piscina. El constructor al entregarme las llaves me ofreció un millón de euros por el. Es decir mas del doble de beneficio, y eso que dada mi inexperiencia, con una calidad superior en los materiales y construyendo uno solo, (pagando arquitecto, aparejador, etc) .
Cuanto sacan entonces las inmobiliarias construyendo promociones de 20 0 30 chales? el triple mínimo.
Sacar un beneficio anual del 300% es el negocio mas grande legal que se puede hacer!
Esto lo saben los bancos, y los constructores, las inmobiliarias y todo el mundo! no es de extrañar que combinado con una generación del boom con el arroz basándose a marchas agigantadas, un dinero muy barato y una mentalidad de compra. La demanda estaba asegurada.
Y los beneficios de este negocio? pues se reinvertían en el mismo sitio. Además la mano de obra inmigrante que venia para trabajar en la construcción por un salario de miseria, tenia que alojarse en algún lugar, y restaba pisos de alquiler barato, así que las parejitas no les quedaba otra que comprar! es un fuego que se retroalimenta!
Pero parece que eso se acabo! pero porque no se derrumban los precios, parece esta la cuestión subyacente en muchas discusiones de este foro.
Como es que inmobiliarias piden suspensiones de pagos, teniendo unos activos y un margen de ventas de un 300% ? como es que no bajan los pisos, o mejor dicho se estrellan ya que el que baje los precios, por poner un ejemplo, un 20% se lo come todo y sale de la crisis?
Pues para esto tengo una solución, , que responde a estas cuestiones, y que nos pone en una situación, aun peor si cabe...pues porque las inmobiliarias no han pedido prestamos sobre los pisos que tiene, sino por los beneficios que se querían sacar de sus activos, es decir, si venden, y provocan la cascada bajista, no arreglan nada y se quedan sin activos.
Y la banca no puede recuperar su dinero (aunque empieza a vislumbrarse de donde van a salir las 300000 vpo que prometió el gobierno) .
Con lo cual pasamos de crisis inmobiliaria, a una crisis financiera peor que la de los subprimes, y a tragar por un solo país.
Que nos pillen confesados!

Es que el entrampado pepito no puede acogerse a concurso de acreedores mientras pueda pagar. Eso es para casos extremos, si cae enfermo y ya no puede volver a trabajar o cosas por el estilo, pero aunque le hayan dado una hipoteca con el 50% del sueldo de la parejita aun tiene otro 50% para pagar, no es que sea insolvente salvo casos muy puntuales, puede pagar y pagará, para eso esta hecha la ley. El americano por contra cuando le plazca mete las llaves de la vivienda y se las manda al banco y queda en paz, se queda con deuda a 0. Por eso el gran problema de las subprime yankee, es cuando los hipotecados dejan de pagar y esas deudas son incobrables, ese es el gran agujero. En España salvo el caso de los inmigrantes que se pueden largar el resto son hipotecas top prime. Si hacemos un balance de una familia siguiendo los mismos criterios de una empresa, con la vivienda en el activo y la deuda hipotecaria en el pasivo, etc. etc., en caso de ser mayor el pasivo que el activo (por deterioro de este último), estaríamos en el supuesto de quiebra (léase "fondos propios negativos" en una empresa) . Independientemente de que haya nómina, y el porcentaje que suponga de esa nómina el pago de la cuota, habría situación de quiebra. La cuestión es cómo interpretarían los tribunales la solicitud de concurso de una familia en esa situación - como tu dices: "puedes pagar, así que paga" - o más bien: es verdad, has entrado en quiebra, y además sin culpa: liberado de responsabilidad personal. Digo esto último porque, en el supuesto de que se entre en quiebra por la mera causa del deterioro del valor del activo, lo cual queda fuera del control del deudor, la culpa clarísimamente NO sería del deudor.

“Muchos consejeros independientes, externos o dominicales van a obligar a propietarios de empresas que están dilatando el concurso por cuestiones de reputación a que la sociedad se acoja a la vía concursal para eximirse de eventuales acciones de responsabilidad civil en la que pudieran incurrir”, Señalan expertos del sector. En los casos más graves, estas acciones podrían suponerles inhabilitaciones de hasta quince años. Por este motivo, los mismos expertos señalan que, a partir de ahora, puede darse una avalancha de dimisiones en masa de consejeros y altos directivos de empresas propensas a dilatar la presentación del concurso voluntario de acreedores. “La responsabilidad del administrador será algo mucho más requerido durante los próximos meses por el alud de concursos de acreedores de empresas inmobiliarias”, Señala Sergio Unsain, de PwC-Landwell.

Creo que no es así, si una empresa tiene su deuda financiada y sus ingresos le permiten pagarla aunque se quede a cero pelotero de beneficios y pierdan valor en bolsa sus acciones y sus activos también no puede declararse en quiebra. La pareja cipotecada igual, tienen sus nóminas y pagan la deuda aunque se queden a cero. Otra cosa es que un miembro de la pareja tenga que dejar de trabajar y ya no tengan para pagar, ahí ya sí el juez puede hacer concurso de acreedores y repartirse los despojos, pero mientras puedan pagar no puede ser. En america el sueldo del hipotecado es intocable, en cualquier momento deja de pagar y el pisito para el banco. A fin de cuentas es lo justo, el banco dejó el dinero con una tasación que probablemente el mismo banco hizo y cobró, así que el hipotecado devuelve lo que le dieron, pero en España la garantía es la persona, por eso cuando andaba la parejita un poco floja metían a los viejos de avalistas sin mayor problema, no era el piso que se habian comprado la garantía, era la parejita y los viejos.

Ahora mismo ya podemos ver en nuestras ciudades pisos a precios de 2005, que descontando la inflación son equivalentes a precios de 2004. La cuestion es: ¿A que precios vamos a ver los pisos? Yo apuesto a que los veremos a precios de 2002, que descontando la inflación seran equivalentes a precios de 2000 ó 2001.

Os pongo uno de los multiples ejemplos que he visto en Almeria: un piso de 30 millones con 5 años de antigüedad en una zona nueva y joven, donde hace 1 año se vendían nuevos a 55 millones. La bajada es considerable, pero es que no se venden. ¿Por qué? Porque:

-Los inversores-especuladores (que eran el 50% de los que compraban) han salido del mercado,
-No se da un solo credito a nadie. Es para comprar coche y los bancos y cajas deniegan el 59% de las peticiones, así que para comprar piso tiene que estar en un 90% el índice de denegaciones.
-Ademas, gran parte de la gente que tiene dinero en efectivo para comprar se esta esperando a que bajen los precios.

El total que tenemos es que hay un 15% de compradores de lo que habia el año pasado y anteriores, tal y como demuestran noticias reciéntes q se han puesto en foros reciéntemente.

La cuestion es ver hasta cuanto puede caer esto, y bajo mi punto de vista, y dado que ya el estallido es oficial, la cuestion va a depender mucho de dos factores:
1) tiempo que tarden los bancos en tener liquidez: pienso que no comenzaran a dar creditos en al menos 12-18 meses.
2) el paro: en octubre de 2007 habia 2.0 millones de parados. En febrero ya había 2.3 millones, al paso que vamos y contando que no se toman medidas eficientes (el gobierno no baja los impuestos para reactivar la economia y el BCE no va a bajar los tipos para controlar la inflación), tendremos facilmente en diciembre 3.0 millones de parados, y en 2009 se puede llegar también facilmente a 3.5 millones de parados.
----------------------------------------------------------------------------------------------

El coctel es explosivo, la morosidad que ya supera el 1% va a llegar al 3% en 12-18 meses, y creo sinceramente que veremos casi todos los pisos (excepto los más céntricos de las ciudades) a precios de 2002-2003, que descontando la inflación será equivalente a precios de 2001.

La cuestion va a ser si el ajuste es brusco (deseable) o es lento (indeseable) .

Está bien el análisis pero no te empecines como hacen muchos en que los "pisos céntricos no van a bajar". ¿No han subido todos los barrios más o menos por igual? ¿Por qué iban a bajar de manera diferente? Al prospecto de comprador para la hipoteca no le dicen, ah bueno, que como el piso que quieres es céntrico te vamos a dar el 100% + gastos, que el piso lo vale. No, lo que le preguntan es ¿Cuanto vale el piso? Ni se menciona donde está o deja de estar. Y ahora mismo la respuesta del banco es: 20% + gastos en cash para empezar a hablar. Y cuidadito con los barrios céntricos a ver como terminan con la inmigración, que en muchas ciudades hay que irse ya por patas de esos antaño "buenos barrios".

"Jueves 03 abril 20:54, monik en respuesta a infilitrada, dijo
Muy buenas me alegro de verte y seguro que muchos también, mala persona siempre pregunta por tí, hoy me han gustado mucho tus comentarios por que no han sido tan ambiguos como otras veces :) )
A que te refieres con que un euro valdra 6 o 7 veces mas? Tendremos mas capacidad de compra con ellos? O los euros que sobrevivan seran bien recibidos?"

Hola monik. Que 1€ Valdrá 6€ Significa que el que tenga dinero en efectivo y no tenga deudas será el rey del mambo. Los bancos seguirán peleándose por su dinero porque se acabó la estafa de vender papelitos de deuda hipotecaria española en el exterior. Nadie la quiere, ni siquiera ofeciendo mayor retorno.
Significa que cuando el millón de viviendas que no se venden y ya estan construidas, junto con las que quedarán sin vender en años posteriores se vendan un 70% por debajo del precio actual, los bancos sólo prestarán más rápido y con mejores condiciones a quienes tengan ahorros que a los que no los tengan.
Va a haber una necesidad de efectivo (y no sólo hablo de bancos sino de particulares) en el país tal a partir del año 2009 que las personas con ahorros y liquidez inmediata podrán encontrar los chollos soltados por las personas que necesitarán ese efectivo y el banco no se lo conceda. Entonces, se encontrará suelo y viviendas a los niveles que esa demanda con liquidez esté dispuesta a donar.

Jueves 03 abril 20:58, no lo veo en respuesta a infiltrad[arroba], dijo
Eso que dice es más que interesante. ¿Me permite un par de preguntas?
- ¿Año ideal para comprar?
- ¿Hablamos de bajada del 70% sobre el precio del ofertante o sobre el precio deflactado?
- ¿Esa idea podría aplicarse también a las zonas céntricas de las principales ciudades, veanse: Madrid y Barcelona, o únicamente hablamos de ciudades medias y alrededores de grandes ciudades?
Estaré encantado de obtener respuesta.
Gracias.

Hola no lo veo. Casal te ha contestado con bastante sentido común. Cuando la gente diga que es una tontería comprar. Osea, cuando esté tan generalizado que cualquiera con quien hables te diga exactamente lo contrario que te decían hasta hace seis meses. Además, la mayoría serán los mismos.
Yo creo que el año ideal para comprar nos lo dará en parte la marcha de la economía, el precio de los alquileres y la aceptación por parte de la sociedad de que la vivienda es mal negocio.
Lo iremos viendo sobre la marcha. De lo que sí estoy segura es de que cuando le digan que la vivienda ha bajado un 20% y que a partir de entonces sólo puede subir porque nunca la vivienda en nuestro país cayó tanto es porque la desesperación de lo inmobiliario y de los vendedores será espectacular. La caida a partir de ahí será a plomo.
El que caiga en la trampa hará mal negocio pero serán los menos.
En cuanto a la bajada del 70% estoy hablando con relación al precio por metro cuadrado de las zonas a junio del 2007.
Las bajadas serán generalizadas.

Hoy he tenido el gusto de "reconcocer" a un auténtico pepito que estaba disfrazado en la persona de mi panadero, casi se ha enfadado conmigo, cuando le he dicho, que los pisos de nuevas promociones sin vender, tendrán que salir al final por un precio del 50% . ¡Eso no puede ser!, Me ha dicho, no te lo esperes, el negoico de los pisos es muy goloso! Nadie va a regalar los pisos, (ja ja ja, siempre hablan de regalar) . No ha habido forma de explicarle que todos esos pisos al final, iban a ser un gran stock y que hasta los propios bancos iban a tener pisos para vender a montones, pues no ha habido manera. " ¡Pues si un constructor te debe 150millones de pelas y tu le embargas 3 pisos, no vas a venderlos luego, por 50k, le pondrás encima 10 ó 15 más, " ¿Como se le hace entender que ese constructor ha quebrado porque nadie compra sus pisos a ese precio?, La verdad es que aunque el pepito sea una especie muy extendida en nuestra península, yo todavía no había tenido la ocasión de tener uno tan cerca, ¡Buf! ¡Que susto! Un besito a todos.

(Sigue)
Tenga en cuenta de que efectivamente las zonas céntricas de las grandes capitales tendrán una bajada general menor que los secarrales o los pueblos que se han subido a la parra pero espero entienda también que este país no contará con el efecto "ayuda" que esta ocurriendo ahora mismo en eeuu con la vivienda.
Me refiero a que la vivienda en eeuu ha bajado y sigue bajando mucho pero esta bajada no tendría nada que ver si desde Europa no se hubiesen comprado tantas viviendas con grandes descuentos en parte gracias al cambio $/€.
Este factor nosotros no lo tendremos. Incluso es posible que el dólar caiga todavía más con lo cual nos encontramos que por moneda son alemanes o franceses los que podrían echarnos una mano. Esto no sucederá en la cuantía que necesitará el mercado para intentar neutralizar las bajadas.