Ya está aquí el anuario de RR. De Acuña & Asociados, asesoría y consultoría económica y financiera especializada en el sector inmobiliario. El estudio anual se caracteriza por ser un análisis exhaustivo del sector inmobiliario español y en recientes ediciones ha sido uno de los más adversos en sus perspectivas tanto para el mundo inmobiliario como para la economía en general. Ya fueron acusados de ello en su anuario de 2008, pese a que después la negativa realidad superó incluso algunas de sus previsiones
Tras los acontecimientos de los últimos meses, en el anuario de 2009 vuelven a dibujar un panorama sombrío para el sector. Así, la firma destaca que actualmente hay una oferta de 1.629.509 viviendas en stock (nueva y usada) y una demanda de sólo 218.428 viviendas/año. Por lo tanto, resalta que "para poder disolver dichos stocks con los niveles de demanda del año 2008 harían falta siete años"
Por lo tanto, la lectura literal de los datos dice que "para que el sector inmobiliario pueda reactivarse y comenzar a ejercer efectos positivos sobre la economía se necesitarán, como mínimo, del orden de 6/7 años". Sin embargo, la consultora destaca que de dependiendo de que posición se adopte -más optimista o más pesimista- "estaríamos entre el año 2013 y 2016, todo ello condicionado siempre a las condiciones del mercado, en particular de la fluidez y disponibilidad, que se produzcan a partir de ahora en el crédito"´. Más negativa si cabe se muestra con el stock de suelo de las promotoras, que dice que le puede durar alrededor de 15 años, pero cuyo valor se deteriora con el paso del tiempo
Oferta actual
En opinión de RR. De Acuña & Asociados, el desfase entre la oferta y demanda "no es igual en todas las áreas ni en todos los productos". Así, los excesos de oferta más grandes están en las áreas de costa, en las áreas no metropolitanas y en los productos marginales de precios altos de las áreas metropolitanas y áreas en expansión"
De acuerdo con los precios, las viviendas más caras en venta son las que tardarán más de seis años en venderse, pero en los tramos de precios bajos, "el tiempo de disolución estaría entorno a 3 años o menos". Por ello, la asesoría resalta que "el hecho de que a corto/medio plazo los tipos de interés hipotecarios continúen bajando permitirá dotar de una mayor fluidez a las viviendas de estos tramos bajos, y ello haría necesaria la edificación de nuevas viviendas de estos precios"
Sus perspectivas son que oferta total de viviendas vaya disminuyendo lentamente en el transcurso del tiempo como consecuencia de la contracción de la edificación (hasta 50.000/75.000 viviendas al año), de su elevado volumen y de la debilidad de la demanda. Respecto a sus espectativas de la demanda, que en su opinión depende del empleo, los salarios, los precios de venta, el tipo de interés y las condiciones financieras, resaltan que "irá creciendo pero muy tímidamente durante los próximos años"
Impacto en los precios
Teniendo en cuenta el esfuerzo financiero que requiere comprar una casa, la firma indica que actualmente los españoles están pagando unas viviendas por encima de sus posibilidades. Por lo tanto, para encontrar equilibrio tiene que bajar o los tipos de interés y/o los precios, o bien subir los salarios y/o el empleo, o bien una combinación de todo
Sus perspectivas conjuntas para estos puntos son negativas, por lo que esperan que los precios desciendan en los próximos años. Aunque hay que distinguir entre nueva y usada y por zonas, en su opinión, "la única forma de deshacerse de esos stocks de vivienda nueva no vendida a medio plazo, será venderlos por debajo de costo, es decir, incurriendo en pérdidas"
Respecto a la vivienda usada, la firma espera que prosigan las rebajas de precios y que sólo venda el que baja más el precio, arrastrando al resto a seguir bajando para encontrar demanda. En su opinión, las bajadas serán de más de dos cifras entre 2010 y 2011
158 Comentarios:
El precio del suelo apenas ha bajado y encima parece que está empezando a subir su precio. Con este dato es imponsible pensar que en el futuro las viviendas puedan ser baratas, los costes son parecidos, lo único que queda es jugar con el margen de beneficio del promotor que es del 20%.
Una vez superada la crisis los precios volveran a cotas del año 2005-2006.
No negemos las evidencias. Solo bajando el coste del suelo se puede abaratar la vivienda, es la partida mas importante del precio 30-40-50 % de su valor.
Para anóniomo de las 17:17 El precio del suelo apenas ha bajado y encima parece que está empezando a subir su precio. Con este dato es imponsible pensar que en el futuro las viviendas puedan ser baratas, los costes son parecidos, lo único que queda es jugar con el margen de beneficio del promotor que es del 20%. Una vez superada la crisis los precios volveran a cotas del año 2005-2006. No negemos las evidencias. Solo bajando el coste del suelo se puede abaratar la vivienda, es la partida mas importante del precio 30-40-50 % de su valor. Todo lo que dices es sensato, si no baja el suelo, no se va a abaratar la vivienda pero: 1)De momento, como lo escribió un anónimo aquí hoy, no hay un mercado realmente líquido del suelo. 2)Mirando la crisis del ladrillo en Paris y costa azul de 1992-1998, no te puedes fiar de estadísticas que no sean medias móviles como mínimo trimestrales. Ahí, cada 6 meses salían brotes verdes, tardo 6 años con bajada media del 35% + 15% de inflación. 3)El precio del suelo depende de la demanda final de vivienda, no al revés. Es un poco como el huevo y la gallina. La bajada de precio de la vivienda, la falta de ventas o mejor dicho el periodo muy largo que se nos espera para absorber el stock actual no puede hacer otra cosa que tirar los precios del suelo hacía abajo. Esta bajada del suelo conjuntamente con precios de constructores e industriales que están dispuestos hoy en día a trabajar a precio de coste hace y hará que las viviendas que saldrán dentro de 3 años y más tengan un coste muy inferior al coste de las que salen hoy, que son mas o menos las que se han construido con el suelo mas caro.
Con todo mis respetos aquí todos tenemos nuestras teorías, todos somo celebritos económicos, todos sabemos lo que va a pasar. Pero la realidad es la realidad, de nada sirve seguir con la teoría de que el precio del suelo tiene que bajar por esto y por lo otro, cuando lleva dos trimestres subiendo en plena crisis con dificil financiación y escasa demanda de vivienda, este dato es muyyyyy fuerte, como vuelva a subir dos trimestres mas, ya es tendencia.
Cuando la crisis pase en uno o dos años, no creo que haya muchos promotores dispuesto a trabajar a precio de coste.
Yo lo que pienso es que la vivienda puede o no seguir bajando, pero que cuando pase la crisis económica general, la vivienda empezara a subir para recuperar todo lo perdido desde el 2005. Y esperemos que se quede ahí, con crecimientos posteriores de IPC.
Para anónimo 18:12 como vuelva a subir dos trimestres mas, ya es tendencia. Cuando la crisis pase en uno o dos años, no creo que haya muchos promotores dispuesto a trabajar a precio de coste. 1) Estoy de acuerdo contigo, si vuelva a subir 2 trimestres más, ya es tendencia, es lo que intentaba decir con medias móviles, ¿Pero que velocidad de subida se puede esperar? 2) De que crisis estamos hablando, ¿De la del ladrillo o de la de la economía en general? No es la crisis global que ha provocado el pinchazo de la burbuja, es el pinchazo que ha provocado la crisis. Es teoría, estoy de acuerdo, decir que la crisis del ladrillo durará mucho más que la crisis mundial, pero es lo que piensa la mayoría de los analistas internacionales. 3) Cuando le cuento lo que paso en Paris de 1992 a 1998, eso no es teoría, es realidad pura y dura. Teniendo en cuenta todo lo que tiene en común esta crisis (del ladrillo) precio sobre todo, que los 2 países tienen características sociales muy parecidas (no como Japón), me parece que hay más probabilidades que pasé lo mismo que lo contrario, sobre todo teniendo en cuenta que no hubo ni de lejos el enorme stock que hay aquí. 4) Los precios de arquitectura se negocian hoy en día, dada la crisis a precios de coste o menos. Esto sería ahora. Antes de empezar la obra, se negocian los de cementación y estructura, es decir dentro de 6-12 meses. Los de construcción (albañilería etc.) y instalaciones a los 0-6 meses siguientes. Es decir que estos precios se van a negociar en los próximos 6 -18 meses, pase lo que pase, como no se van a construir por encima de las 300.000 viviendas anuales en los próximos 3 años, los precios de la construcción serán en los 3 próximos años muy inferiores a los de los años 2007-2008. Me gusta este intercambio de opiniones y te agradezco tu comentario respuesta Saludos PS: sería mas facil para conversar poner anónimo123 o lo que sea.
O sea, creeis que el precio del suelo sube? pero si apenas se inicia ninguna nueva vivienda (y eso si es un dato que queda reflejado en las estadisticas) si no se inician nuevas viviendas, para que puede querer nadie comprar suelo? si nadie compra suelo como va a subir?
Que yo sepa el suelo lo compran las promotoras, las que conozco estan tan atenazadas por los creditos que no pueden comprar vivienda ni locas. Tu crees que un banco les va a prestar para comprar suelo? seamos realistas
Yo me sospecho que las unicas compraventas de suelo que se estan dando son daciones por deuda ya sea entre las constructoras o las contructoras con los bancos. Los bancos se las aceptan a un precio inflado porque siempre es mejor cobrar algo que nada en absoluto y estas no tienen nada mas con que pagarles. Lo contabilizan a un precio, en sus balances queda genial y no tienen perdidas pero tarde o temprano, si lo venden perderan dinero y me sospecho que sera mucho dinero.
De todos modos si sabeis tantas cosas sobre las ventas de suelo, decidme para aclararme dudas. Quien lo ha comprado? que ayuntamientos lo han vendido? cuanto se compraba y vendia en el pico del mercado del 2005-2006? se vende mas o menos? y que porcentaje mas o menos?
No acepteis los datos sin mas. Si el precio de las viviendas no sube me refugio en un supuesto repunte del suelo. La estadistica puede mentir. Puede ser, por ejemplo, que se haya solo se hayan vendido dos parcelas en mitad de la castellana y ese precio se compare cuando se vendian miles de parcelas en mitad de Toledo. Como no son datos equiparables no se pueden comparar y hacerlo induce a errores serios.
O sea, creeis que el precio del suelo sube? pero si apenas se inicia ninguna nueva vivienda (y eso si es un dato que queda reflejado en las estadisticas) si no se inician nuevas viviendas, para que puede querer nadie comprar suelo? si nadie compra suelo como va a subir?
Que yo sepa el suelo lo compran las promotoras, las que conozco estan tan atenazadas por los creditos que no pueden comprar vivienda ni locas. Tu crees que un banco les va a prestar para comprar suelo? seamos realistas
Yo me sospecho que las unicas compraventas de suelo que se estan dando son daciones por deuda ya sea entre las constructoras o las contructoras con los bancos. Los bancos se las aceptan a un precio inflado porque siempre es mejor cobrar algo que nada en absoluto y estas no tienen nada mas con que pagarles. Lo contabilizan a un precio, en sus balances queda genial y no tienen perdidas pero tarde o temprano, si lo venden perderan dinero y me sospecho que sera mucho dinero.
De todos modos si sabeis tantas cosas sobre las ventas de suelo, decidme para aclararme dudas. Quien lo ha comprado? que ayuntamientos lo han vendido? cuanto se compraba y vendia en el pico del mercado del 2005-2006? se vende mas o menos? y que porcentaje mas o menos?
No acepteis los datos sin mas. Si el precio de las viviendas no sube me refugio en un supuesto repunte del suelo. La estadistica puede mentir. Puede ser, por ejemplo, que se haya solo se hayan vendido dos parcelas en mitad de la castellana y ese precio se compare cuando se vendian miles de parcelas en mitad de Toledo. Como no son datos equiparables no se pueden comparar y hacerlo induce a errores serios.
Acuña ha errado desde el principio, al final de año solo de obra nueva se habrán vendido unas 250-260.000 viviendas al ritmo que vamos, si damos por bueno que en la actualidad se vende más obra nueva que segunda mano en una proporción de 55/45, se venderán unas 120.000 viviendas de segunda mano, lo que hace un total de 380.000 viviendas.
Una cifra baja si, pero un 75% por encima de las previsiones echas al tun tun de acuña.
Como publicas esos datos si ya uno puede disponer de datso de los dos primeros trimestres que ya sacan los colores a este informe!!!!
Cenriquet,
Porque le apicas el ratio del 2001 si hasta el 2004 - 2005 el mercado estaba saneado? para que sea fiable has de mirar los datos en el que el mercado este saneado con una población lo más parecida a la actual...
Mira los excedentes del 2004 o del 2005 y verás que el mercado estaba conn unos excedentes de unos 100.150.000 viviendas que es lo normal, para que el precio no se dispare aun más.
Partinedo solo d e esa base tu error es ya del 40 al 50 %
A paret de la población que ha crecido de una forma muy acusada en los últimos 8 años has de mirar la estadistica de creacíon de hogares.
El gran excdente de vivienda se ha originado en el año 2006/2007/2008/ a mas de 250000 viviendas de producción por encima de las necesidades reales del pais.
Pero las viviendas acabadas han caido en picado por no hablar de las iniciadas.
Probablemente las cifras de inicio de viviendas se estabilicen en el 2011, sobre el entorno de las 350 -375.000 viviendas, unas 150-180.000 viviendas año mas que ahora . Eso será positivo ,porque entre puestos de trabajo directos e indirectos significarán unos 600.000 puestos de trabajo, gente que consumirá, que comprará cosas y que ayudará a que el sector del comercio y servicios vuelva a contratar a gente...
NO se ha de caer en el exceso de construir 550.000 viviendas de media /año, eso es una locura porque no lo admite el mercado.
Y respecto a la obra nueva de las 850.-900.000 viviendas que hay un 50 % es turistico residencial o segunda residencia. En gran parte el error ha sido creer que el comprador comunitario asumiría una gran parte de ese stock.
Por tanto, un 50 % del problema del stock no le importa ni un pepino al señor que quiere comprar en Madrid, Barcelona o Valencia, esa es otra guerra.
Digamos que tal como yo lo veo hay una profunda crisis en el turistico residencial y una crisis en la primera residencia que empezará a ver la luz en el 2010, donde a mediados del año que viene algunas capitales de provincia empezarán a ver el verde.
NO os engañeis con bajadas del 50% , manejo datos de 25 municipios de Barcelona, Madrid... que asi lo demuestran , despues de una caida trimestral del 3,5% desde máximos de finales del 2007, han dado un dato medio de caida del 1,9%, de pérdida de valor, con lo cual han reducido la velocidad en el último trimestre de caida casi en un 50 %.
Pero por lo que se refiere al merado de vivienda para españoles, con necesidades de primera residencia la cosa tenderá a estabilizarse respecto a pecios a lo largo de el año 2010, pensar que las poblaciones que han bajado un 20 % desde máximos ya estan vendiendo, antes solo desvendían, y estos son datos reales.
Por tanto frotarnos las manos pensando que el cataclismo esta al caer es absurdo, porque por lo que se refiere a la obra nueva de primera residencia, salvo casos puntuales de media no creo que baje mucho mas de un 20-23%, hablo de tendencias generales, no de un caso puntual que compro a la promotora metrovacesa ,por ejemplo, una vivienda con un 30 % de descuento, el que compre con un descuento del 20% mas o menos esta comprando a buen precio.
Entender que es bueno que sea así, si deseamos el cataclismo del sector es echar al la calle entre directos e indirectos otro 1, 5 o 2 millones de trabajadores a la calle, entonces quién comprará neveras , coches, etc..?
Los siempre bajistas decían que a estas alturas estariamos a menos 50% y no estamos ni en la mitad, la estadísticas oficiales así lo reflejan, incluso son más positivas de mi planetemaiento y creeme que me dedico a esto.
Todas las poblaciones que han bajado de media los precios un 20 % estan recuperando ventas y los stocks se estan reduciendo, dato importantisimo, porque no solo no se vendía si no que se desvendía.
No hace mucho tiempo, alguien que acreditádamente se dedica a 'esto', tal y como tu lo llamas, vaticinó que para intentar comercializar una vivienda con mínimas expectativas de éxito debía procederse a una rebaja del 30% desde máximos (precios estimados de 2006 - 2007).
Para Barcelona capital, este descenso es insuficiente y no permitirá de ningún modo recuperar el mercado inmobiliario. Ni siquiera las tasaciones del orden de 3.500 €/m2 útil son suficientes para dar salida al mercado a los pisos usados de 60 m2. Su potencial comprador ni tiene ahorro ni mucho menos solvencia para obtener préstamos hipotecarios por esas cantidades.
Francamente, hasta que la vivienda usada para reforma completa no alcance los 1.500 €/m2 como máximo no habrá forma de empezar a reanimar el mercado de vivienda usada.
Quien escribe no sabe mucho de 'esto', pero mi condición de feliz expropietario y lector frecuente de estadística inmobiliaria, me proporciona una cierta convicción en mis pronósticos.
Hay además otro factor importante: mientras estemos inmersos en una coyuntura de crisis, con escasa estabilidad laboral, no habrá forma de recuperar el mercado en lo tocante al número de transacciones. Cuanto más tiempo se prolongue la crisis más tiempo habrá para la devaluación del ladrillo y más presión sobre la parte vendedora que de ninguna manerapude saber en qué momento va a dejar de depreciarse el ladrillo ni mucho menos saber hasta qué punto va a depreciarse.
En definitiva: el precio de la vivienda usada en los próximos años es un misterio insondable del que sólo se puede afirmar que muy probablemente será inferior al actual (quien sabe cuán inferior y durante cuánto tiempo).
Viernes, 18 septiembre 11:34 fenix dice cenriquet, porque le apicas el ratio del 2001 si hasta el 2004 - 2005 el mercado estaba saneado? Para que sea fiable has de mirar los datos en el que el mercado este saneado con una población lo más parecida a la actual... mira los excedentes del 2004 o del 2005 y verás que el mercado estaba conn unos excedentes de unos 100.150.000 viviendas que es lo normal, para que el precio no se dispare aun más. Partinedo solo d e esa base tu error es ya del 40 al 50 % ------------------ De entrada, le contesto en pasiva: ¿De dónde se saca que en 2004-05 el mercado estaba saneado? Para ver que ratio hay que utilizar, hay que ver otro dato y éste es el promedio de habitantes por hogar. Dicho promedio ha permanecido prácticamente invariable en la última década en, aproximadamente, 3 personas por hogar. Naturalmente hay muchos más factores a estudiar. De entrada se me ocurren estos. - Evolución de la renta per cápita - Evolución del paro - evolución dela renta disponible por hogar - pirámide de población - movimientos migratorios Claro que si tuviera en cuenta todos estos parámetros, y alguno más que seguro que me dejo en el tintero, lo que tendría sería un informe muy similar al de RR Acuña. Sobre lo que van a bajar los pisos, la respuesta es muy simple: nadie lo sabe. No obstante, a todos los llevamos años diciendo que los pisos iban a bajar, nos llamaban de todo menos bonito, y ahora nadie discute una bajada del 20%. El segundo punto es que si nos fijamos en situaciones pasadas, lo que ha sucedido es que los precios han bajado por debajo del precio de equilibrio. Así que no sería de extrañar que para el 2011-12 se registren, de media, bajadas de precio del orden del 50% respecto a su máximo histórico del 2007. Naturalmente con matices. Los pisos bien situados, con precio ajustado en el 2007 y bien construidos bajarán sensiblemente menos que los que se han construido de cualquier manera, en mitad de la nada y a precio de Serrano. Con respecto a alegrarse o no de lo que se avecina creo que plantea mal la pregunta. Aquí lo que ha sucedido es que hemos estado viendo a uno que desde los 15 años se fumaba dos paquetes de ducados y se pimplaba una botella de coñac y otra de whisky diaria. Todos le decíamos que terminaría muriendo joven de cáncer (aunque ninguno sabíamos pronosticar con certeza el cuándo o si iba ser de pulmón o de hígado). Ahora nos viene, y al decirnos que se muere de cáncer, se queja de que nos alegramos de lo que le está pasando. No. Lo que sucede, es la consecuencia lógica de sus abusos y desde luego lo que no hacemos es lamentarnos de su mala suerte.
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