Como no es lo mismo una gota en el océano que en un tubo de ensayo, al hablar de stock de pisos resulta imprescindible ponerlo en perspectiva comparándolo con alguna medida que nos ayude a comprender su magnitud y los posibles efectos sobre el mercado. En el siguiente artículo mostramos qué supone el número de viviendas sin vender respecto al total de pisos de esa zona y, sobre todo, respecto a su población, para comprender dónde suponen un mayor peligro las balsas de viviendas
Link articulo anterior: ¿qué comunidades están capeándolo mejor y peor el stock?
Resulta sencillo entender que no es lo mismo el impacto que pueden causar 1.000 pisos sin vender en Madrid ciudad, que en un pequeño pueblo de España. La razón es que esas viviendas representan un pequeño porcentaje del total del parque de viviendas de Madrid y también son fácilmente digeribles por su gran población
En este sentido, es primordial saber qué zonas tienen un mayor número de viviendas libres nuevas sin vender actualmente -a cierre de 2009- respecto al total de casas que existen en esa provincia o comunidad y cuáles, menos. Antes de nada, conviene destacar que para que un mercado funcione siempre conviene tener oferta, ya que tan malo es tener un stock desmesurado como una carencia del mismo, que puede provocar grandes vaivenes en los precios
Al realizar los cálculos correspondientes, tenemos que el peso de las viviendas nuevas sin vender en toda España equivale al 2,7% del total. Rápidamente, obtenemos las primeras sorpresas. Y es que las comunidades de Castilla La Mancha, La Rioja y Canarias, que no aparecerían en la lista de zonas con más viviendas nuevas a la venta, se "cuelan" como las zonas donde más casas nuevas sin vender hay respecto al parqué total de casas. En todos los casos igualan o superan el 4%. Esto sencillamente quiere decir que 4 de cada 100 viviendas que existen actualmente en esas zonas son nuevas y están sin vender, lo cual supone un lastre para su recuperación inmobiliaria. No tendrían graves problemas de stock Extremadura (0,8%), Cantabria (1,1%), País Vasco (1,3%), Madrid (1,8%) y Asturias (2,0%)
En el ranking de provincias encontramos a castellón, que también aparecía como la provincia Donde más creció el stock en 2009 , Con 7,5 viviendas nuevas sin vender por cada 100 existentes. Le siguen Toledo (6,2%), Almería (5,9%), Ciudad Real (4,9%) y lérida (4,8%). Por otro lado, Vizcaya, cáceres, Badajoz, Ceuta y Melilla son las únicas zonas con un porcentaje inferior al 1%
Viviendas nuevas a la venta por habitantes
Si ponemos en perspectiva el número de viviendas nuevas a la venta que permanecen en venta en función de su población, encontramos de nuevo zonas comunes a otros estudios y alguna que otra sorpresa. La primera comunidad que aparece es La Rioja, donde hay 2,7 viviendas en venta por cada 100 habitantes. Le siguen Castilla La Mancha (2,6) y Comunidad Valenciana (2,4). En todos los casos superan a la media nacional, 1,4 viviendas por cada 100 habitantes
Extremadura, País Vasco, Cantabria y Madrid se cuelan entre las zonas con menos problemas, ya que tienen menos de una vivienda en stock por cada 100 habitantes
Por provincias, nuevamente encontramos a castellón, Toledo y Almería, que también tendrían demasiado stock si se pone en perspectiva con su población. En el caso de la provincia valenciana, se dispara hasta 5,7 viviendas en stock por habitante, siendo la provincia que más veces aparece en los rankings de zonas con mayores problemas
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56 Comentarios:
Eso de que hay viviendas que "no se venden" es cómico (o tragicómico)
Hay millones de personas que no pueden comprar y les gustaría hacerlo.
En un mercado normal y libre, bajan los precios lo necesario para que todo el stock se venda entre estas personas. Esto ya ha pasado (o está pasando mucho más rápidamente) en eeuu y el reino unido
Aquí en cambio se siguen manteniendo los precios inflados artificialmente con toda clase de subterfugios, como "ayudas a los compradores" (que realmente son "ayudas a los vendedores", ya que impiden que baje el precio), ultimatums de impuestos, permisos para no provisionar suelo, (más) hipotecas al 100% para la cartera propia, etc., etc.
Con trabas al movimiento de los precios, hay siempre problemas de stock. Esto está en cualquier libro de economía
Si fuera verdad que en Madrid (por poner un ejemplo) no hay stock y en breve va a haber subidas ya que la demanda superara a la oferta (no se si reirme al escribir esto) ya estarian los constuctores como locos poniendo en movimiento sus terrenos inmovilizados. Si esperaran vender a los precios de ahora mismo estarian encantados de meterse en faena. Lo cierto es que han decidido no construir y tienen claros motivos. No creen ni por un momento que los precios a los que lograsen venderlos superaran los gastos de ponerse a hacerlo. Eso es la verdad
Promotores, bancos y hogares no tienen liquidez para construir o comprar...España tardará unos quince años en salir de esta crisis...sacrificando la actual generación ni-ni
Otra conclusión de este artículo: si el stock de 688.000 casas representa el 2.7% del parque de viviendas en España, quiere decir que el parque de viviendas es de 25.000.000 !!!
25 millones de casas para 50 millones de habitantes? (más algunos millones de extranjeros que tienen casas en la costa)?
Hace unos meses leí que las casas vacías totales (nuevas y usadas, aunque no estén en venta) - es de 10 millones. Esto dejaría 15 millones de casas ocupadas para 50 millones, unas 3 personas por casa de promedio, que suena realista
No habrá que concentrarse en los 10 millones de viviendas vacías y no en los 688.000 de "nuevas"?
Y en vez de "sostener" el valor para proteger a los dueños de esos 10 millones de casas vacías, "liberarlo" para ayudar a todos los demás? esta sería una ayuda real, no como las "ayudas a la compra" que sólo ayudan a los vendedores a mantener los precios
En particular cuando el valor de la vivienda media es 6-7 veces el sueldo medio (cuando en otros países avanzados es 3-4 veces)
No será hora de liberar el sector, dejar que la oferta se ajuste a la demanda, se normalicen los precios, y empezar a crecer de nuevo desde un punto más real?
Y rajao vino a salvarnos y reconstruyo España la privatizo y la vendio por trozos a unos inversores que pasaban por ahi tocandonos a cada uno 27,50 por cabeza el rating de España subio mientras nosotros bajabamos atonitos por la escalera
Como se demuestra en todos los estudios de stock de viviendas cuando las comparas con la población como es el caso nos sale un ratio de 1,4 x100 h. De media, si tenemos en cuenta que un 30-40% son viviendas vacacionales, estaríamos aprox. En 0,9 viviendas para 100 habitantes, el ratio es claramente insuficiente para la renovación natural del parque y la atención a la gran demanda acumulada, esto sin duda producirá tensiones a medio plazo en los precios, de todas maneras aunque no hay un problema en cuanto al stock de 1ª Residencia en areas muy pobladas, la demanda no es solvente y no tiene acceso de momento a la propiedad por las dificultades de financiación, es por ello que resulta absurdo hacer comparaciones o estudios con la situación actual, hasta que las condiciones económicas no se estabilicen no podremos hacer una proyección de cuanto puede durar el stock y a que tensiones nos podemos enfrentar y en que plazo.
A anonimo 1234 buena observación. El problema viene generado porque el mercado de alquiler en España no funciona, se piden alquileres a precios de hipotecas pues...compro si mi casa es a l.p.
Aunque esto no es totalmente correcto. Lo correcto es comparar el precio de alquiler menos ayudas fiscales con los intereses que se pagan de la hipoteca.
Es decir, si pago 1000 € de hipoteca de los que 500 son intereses (beneficio de los bancos), si a mi me cobrán 500 (beneficio del arrendador) por alquilar pues....ahi tengo la duda, claro en España esto no existe.
El mercado del alquiler está penalizado por nuestra legislacion (impados, desperfectos,...) y por los incentivos historicos fiscales a la compra, esto ha cambiado nuestro criterio personal que se ha convertido en criterio heredado.
En cuanto al anonimo (por dios inventaros un nombre!!!!) comparto contigo que la oferta y la demanda se ha ajustado por ratios en algunas zonas pero la economia es una ciencia social y hay que tener el "estado de ánimo" y más en España, pais de extremos historico e histéricos,
En cuanto al tema de la liquidez, completamente de acuerdo, habra tensiones pero creo que al final una persona o una pareja necesitara un apto para vivir, se irá de alquiler porque no le financiarán y ahí tendrá que aparecer el inversor (no especulacerdo como se dice en este foro) para ofrecer ese servicio.
Definiciones:
Inversor: si yo compro una casa/garage y la vendo por el doble, soy un gran inversor.
Especulacerdo: si hacen lo mismo los demas o una entidad financiera.
Pero vamos a ver insensatos, España a punto de la quiebra, problemas para colocar deuda, tirando del bce a mansalva, fondo de 750.000 millones de euros para evitar el corralito y arrastrar con ello a toda Europa, las bolsas europeas cayendo dia si y dia tambien, 325.000 millones euros de credito promotor que no hay quien lo recupere y vosotros aqui pensando que esto ya se acabo y que todo bien??
Anda que como os oiga la merkel os va a meter una colleja que os va a poner "tiesos"
Para anónimo 15:15. Muy clara tu radiografía, esa es la cuestión y no otra.
En los paises desarrollados, civilizados e industrializados del mundo occidental (Europa y Norteamérica) el coste de una vivienda standard equivale a 5 salarios brutos.
Si el salario bruto anual en España es de 21.500 euros, vayan echando cuentas de cuánto nos hemos "pasado" de frenada, y cuánto deben corregir aún los precios.
Será el fmi, los bancos, el Euribor, pero al final si queremos que la economía española sobreviva el sector inmobiliario deberá de ajustar sus precios al poder adquisitivo real de los ciudadanos.
Tan simple como eso, el cuento de la lechera se ha acabado.
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