Julio Rodríguez López, economista y ex presidente del bhe y de caja Granada, pone en balance varios factores que pueden afectar al precio de la vivienda en una columna en el diario público. Por un lado, estima que los bajos tipos de interés o la mejora en la concesión de hipotecas pueden contribuir a una subida moderada de los precios de la vivienda en España en la segunda mitad de este año. Por otro, considera que el clima económico y el stock de viviendas pueden provocar nuevos descensos
Como ya es sabido, el ajuste del sector inmobiliario en España no se está haciendo tanto por el lado de los precios como en otros países, sino que es mucho más relevante el hundimiento que han vivido las ventas y los inicios de viviendas
El experto señala que si sigue "más fluido el ritmo de los nuevos préstamos" durante el resto de 2010, "el mercado de la vivienda en España habría dejado atrás una fase de postración de algo más de dos años"
En su opinión, "la sobreoferta local de viviendas es el factor que más tira para abajo de los precios, mientras que las caídas del empleo parecen haber ejercido una incidencia menos acusada"
Rodriguez recuerda en su columna en el diario público que "la tendencia mundial en 2010 ha sido de recuperación del mercado y de los precios de la vivienda. En Europa, dicha tendencia ha sido menos clara, destacando los notables aumentos nominales de Finlandia, Noruega, Suecia y Reino Unido, países en los que no había tenido lugar una sobreoferta comparable con el caso de España durante la fase de auge"
Por todo, enumera a los "bajos tipos de interés, la recuperación gradual del ritmo de concesión de nuevos préstamos, la mejora de la accesibilidad para los hogares con empleo y el fin de la desgravación fiscal para los hogares con ingresos superiores a 24.000 euros desde el 1 de enero de 2011 pueden contribuir a una elevación moderada de la demanda y de los precios de la vivienda en España en la segunda mitad de 2010"
En el otro extremo de la balanza y como riesgos de caída pone que "los cambios en la regulación de los activos inmobiliarios en poder de las entidades de crédito pueden acrecentar la propensión a la venta de dichos activos por parte de dichas entidades. Junto a ello, el poco entonado clima económico general y la existencia de un amplio stock de viviendas sin vender pueden provocar nuevos descensos en los precios de las viviendas
La banca, elemento distorsionador del mercado
Según algunos expertos, son las entidades financieras quienes tiene la llave para que se produzca el ajuste de los precios de la vivienda. Advierten de que sólo están rebajando los pisos procedentes de remates y embargos hipotecarios y que están volviendo a cometer los mismos errores que cometieron durante los años de ventas masivas de vivienda, al ofrecer financiación al 100%
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73 Comentarios:
El tema es que ya engaña a muy pocos, porque aquí ya no compra ni dios. Muchos porque no puedes y otros tantos porque por fin han abierto los ojos y se han dado cuenta del engaño que es comprar vivienda a estos precios.
Pues que se los compre su puta madre
Efectivamente la corrección no está viniendo por el lado de la reducción de precios como en otros países, eso se debe a que los promotores no tenían tanto margen como se pensaba, y por lo tanto no pueden bajar + de un -20%, de ese modo el que vende una vivienda de segunda mano, que normalmente lo hace para irse a una nueva, si esta no baja de precio + de un 20%, y encima el banco ahora le pone mas trabas, se ve obligado a mantener el precio también en un -18-20%, esto supone el bloqueo del grueso del mercado, y las compraventas se limitan a las personas que tienen mucha urgencia en vender, en otros países el endeudamiento del promotor era más bajo, y su margen comercial más alto, por lo tanto ha podido realizar una corrección mayor, tirando del precio a la baja de la segunda mano, es así de simple, y así se mantendrá en un -17-20% hasta que finalice la crisis, o mejoren las condiciones financieras para los compradores.
Viernes, 16 Julio 12:40 anónimo dice
Efectivamente la corrección no está viniendo por el lado de la reducción de precios como en otros países, eso se debe a que los promotores no tenían tanto margen como se pensaba, y por lo tanto no pueden bajar + de un -20%, de ese modo el que vende una vivienda de segunda mano, que normalmente lo hace para irse a una nueva, si esta no baja de precio + de un 20%, y encima el banco ahora le pone mas trabas, se ve obligado a mantener el precio también en un -18-20%, esto supone el bloqueo del grueso del mercado, y las compraventas se limitan a las personas que tienen mucha urgencia en vender, en otros países el endeudamiento del promotor era más bajo, y su margen comercial más alto, por lo tanto ha podido realizar una corrección mayor, tirando del precio a la baja de la segunda mano, es así de simple, y así se mantendrá en un -17-20% hasta que finalice la crisis, o mejoren las condiciones financieras para los compradores.
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Qué, anónimo de las 12:40, ¿Mucho material a la venta y no hay manera?.
¡Cachisss!, Quién lo iba a decir.
Que anónimo de las 12:45, harto de buscar y los precios siguen igual, cachis quien lo iba a decir.
Increíble, seguro que alguien acaba recogiendo tanta explicación y argumentación en el club de la comedia inmobiliaria
Mi preferida es la siguiente, pura clarividencia empresarial y comercial:
"Preferimos regalar nuestras viviendas al banco antes que vender con descuentos del 30%" Guillermo Chicote, presidente de la APCE, 09/10/2008
Pero... ¿Cómo hacen los promotores en otros países para tener mayor margen que en España, debiendo asumir mayores costes salariales y fijando precios más bajos que aquí?
Debe ser el "milagro alemán"...¿No?
No es ningún milagro, en Alemania estaban en crisis por la reunificación, por lo tanto el precio de los terrenos era más bajo, y había mas terreno en venta, supongo que los bancos alemanes fueron mas prudentes, y los promotores debido al mayor riesgo aplicaban coeficientes de beneficio mayores, y endeudamientos menores, debéis entender que el beneficio para un promotor actúa como colchón de seguridad, si vienen mal las cosas podrá bajar el precio lo suficiente para dehacerse del activo, en el caso español no sucedía de este modo había muchas empresas dispuestas a edificar y poco terreno, lo que disparó el precio del suelo, (ver gráficas publicadas), los márgenes se estrecharon por la fuerte competencia en la compra de solares, y la seguridad por la venta casi asegurada, fué un error?, si, pero es esto lo que está propiciando que en España los precios no sufran una corrección mayor, igual que los bancos las promotoras entraron en una carrera sin freno por adquirir suelo al precio que fuera, puesto que se despreció el riesgo inherente a esta actividad, ahora no hay marcha atras la deuda hipotecaria está ahí como una losa que impide la bajada de precios, y los margenes ya los rebajaron en los primeros momentos de la crisis, la consecuencia es perniciosa tanto para los vendedores como para los compradores, bloqueándose el mercado y los recursos invertidos, el aumento del paro y la confianza, impide que las personas que necesitan vivienda se puedan comprar una, y la única solución posible para ellos es un alquiler vitalicio de 700 euros como mínimo.
Aquí tampoco hay milagros, sino mucho listillo
Un ejemplo: barakaldo - mega proyecto "Puerta bilbao" en lutxana
El ayuntamiento tiene 2 opciones: expropiar el terreno al propietario por 6 millones de euros o recalificarlo y venderlo por 250 millones
Una de las 2 opciones era la buena para poder poner viviendas a un precio asequible
¿Que hizo el concejal de urbanismo suances? Seguro que adivinais la respuesta...
No es ningún milagro, en Alemania estaban en crisis por la reunificación, por lo tanto el precio de los terrenos era más bajo, y había mas terreno en venta, supongo que los bancos alemanes fueron mas prudentes, y los promotores debido al mayor riesgo aplicaban coeficientes de beneficio mayores, y endeudamientos menores, debéis entender que el beneficio para un promotor actúa como colchón de seguridad, si vienen mal las cosas podrá bajar el precio lo suficiente para dehacerse del activo, en el caso español no sucedía de este modo había muchas empresas dispuestas a edificar y poco terreno, lo que disparó el precio del suelo, (ver gráficas publicadas), los márgenes se estrecharon por la fuerte competencia en la compra de solares, y la seguridad por la venta casi asegurada, fué un error?, Si, pero es esto lo que está propiciando que en España los precios no sufran una corrección mayor, igual que los bancos las promotoras entraron en una carrera sin freno por adquirir suelo al precio que fuera, puesto que se despreció el riesgo inherente a esta actividad, ahora no hay marcha atras la deuda hipotecaria está ahí como una losa que impide la bajada de precios, y los margenes ya los rebajaron en los primeros momentos de la crisis, la consecuencia es perniciosa tanto para los vendedores como para los compradores, bloqueándose el mercado y los recursos invertidos, el aumento del paro y la confianza, impide que las personas que necesitan vivienda se puedan comprar una, y la única solución posible para ellos es un alquiler vitalicio de 700 euros como mínimo.
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¿Da usted por sentado que los propietarios de terrenos e inmuebles van a sentarse sobre sus inversiones improductivas para siempre?
Con el tipo de interés tan bajo que tenemos actualmente esto pudiera parecer posible a algunas personas. Sin embargo, cuando los alemanes y franceses empiecen a sentir las presiones inflacionarias el banco central europeo sin duda subirá los tipos de interés y el escenario cambiará rotundamente. Por un lado, los requerimientos de dinero para hacer frente a los pagos de hipotecas serán demasiado altos para muchas personas que tendrán que vender para no ser embargados. Por otro lado, los propietarios que no tienen hipotecas verán incrementados sus costes de oportunidad al tener sus activos improductivos, y venderán para liberar su capital y colocarlo en inversiones mas rentables. El resultado siempre será una caida de precios de los inmuebles.
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