José García-montalvo, profesor investigador del ivie y catedrático del departamento de economía y empresa de la universidad pompeu fabra, desacredita afirmaciones del tipo "los áticos no han bajado", "la crisis no afecta a los pisos del centro de Madrid"
En su opinión, es "obvio que los mercados inmobiliarios son locales y que hay muchas tipologías de producto, pero la financiación es global". Por ello, sentencia que "la burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia; tanto a los áticos como a los primeros pisos"
En opinión de García-montalvo, "los promotores y constructores dicen con insistencia que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo (o que los áticos no bajan, u otras versiones de la misma cantinela)" con el objetivo de "crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existió durante la burbuja"
Precios de la vivienda
El experto explica que "el precio de la vivienda sigue muy por encima, en media, del valor que debería tener para mantener una relación razonable con la renta disponible familiar (cuatro años completos de renta para comprar una vivienda media). En este sentido sigue existiendo una clara sobrevaloración". Por ello, espera que los precios de la vivienda sigan bajando "en el medio plazo. Será un 10% como dijo el director del servicio de estudio del Banco de España o el 20% que sería lo necesario para volver a la media histórica de la ratio precio sobre renta familiar disponible. Pero el hecho es que seguirán bajando"
Por ello recomienda, en estas circunstancias, "alquilar y esperar a que el mercado se normalice. De todas formas si la compra es para vivir y no como inversión la evolución futura de los precios no debería tener un peso decisivo. Si encuentras una vivienda que te gusta y que cuesta en torno a 4 veces la renta disponible de tu familia podrías comprarla sin preocuparte demasiado por que pasará con los precios en el futuro"
Por último, respecto a la dación en pago explica que le parece "una fórmula aceptable. De hecho está recogida hace tiempo en la ley hipotecaria (art. 140). Si no se hacía es por falta de interés de las entidades o los particulares". Sin embargo, aclara que está "totalmente en contra de la dación con efectos retroactivos. Genera una inseguridad jurídica totalmente inaceptable"
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20 Comentarios:
Yo soy más de esta opinión
http://www.eleconomista.es/opinion-blogs/noticias/3248040/07/11/el-mito…
Buen artículo, si señor..
El señor Montalvo seguro es un gran teórico, pero seguro no busca piso
"...creo que las leyes del suelo tienen muy poco efecto sobre el precio del suelo. Lo importante es la gestión del suelo que hacen los ayuntamientos que es muy poco transparente y que genera mucha incertidumbre sobre los tiempos de puesta a disposición efectiva del suelo. En principio la ley de 1998 declaraba todo el suelo urbanizable con excepción del especialmente protegido (la técnica opuesta a la presente en las leyes del suelo anteriores). No tiene sentido culpar a la ley de 1998 de la burbuja en el precio de la vivienda. Un aumento de la oferta genera una bajada del precio, no una subida. El precio de la vivienda en periodos de fuerte demanda, como el vivido entre el 2000 y el 2006, se fija en función de la capacidad de pago de las familias dado el tipo de interés, la extensión del crédito hipotecario y la renta..." (profesor montalvo dixit)
Efectivamente La burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito y esos que dicen que la burbuja inmobiliaria se debe a la ley del suelo de aznar no tienen ni idea de lo que esta hablando.
El señor Montalvo dice que comprando una vivienda cuyo importe sea equivalente al de cuatro veces la renta del comprador uno no debería preocuparse por la evolución de los precios de la vivienda. Cierto, para una renta de 20.000.-€ (que es superior a la de un mil eurista) según éste señor el precio ideal de la vivienda a comprar sería de 80.000-.€, ahora que me digan si en una ciudad como Madrid, Barcelona, Sevilla, bilbao, san sebastian, se puede comprar algo potable por ese importe, tendriamos que irnos a ciudades mas pequeñas, pero esto no vale para las capitales grandes, en donde, si existe esa oferta, ahora, nadie en su sano juicio querría comprar esa vivienda porque posteriormente seria imposible desinversionarse (es decir venderlas), pero ojo hablo para las grandes capitales, no asi para otras zonas en las que si que cabria esta posibilidad.
Por lo que la regla que propone este señor no vale para todo el mundo, porque en Madrid ni aun siendo la vivienda con algun tipo de proteccion publica (VPO, vppl, integracion) se cumple esta regla, y el esfuerzo de renta que se ha de hacer para adquirir una vivienda ha de ser mayor, (por desgracia).
Por ultimo la mayor parte de las rentas de este pais de forma individual esta entre los 800 y 1200 euros (es decir entre 9.600 y 14.400), ahora multiplique por cuatro y quiero que me diga si se compraria las viviendas que hay en el mercado (si las hay) por esos precios en Madrid y/o Barcelona, bilbao, san sebastian, Valencia, Sevilla......
Un saludo.
Buenas, creo que tu línea argumental es buena, pero yo la matizaría un poco. Soy de formación ingenieril, y me gustan los números. Hago el análisis para Madrid capital, donde resido: - renta familiar disponible(OJO no individual): 26000 * 2 = 52000€. Considero una pareja con sueldos medios de la comunidad de Madrid. Esto es renta bruta, la neta sería inferior pero quiero ser conservativo. Fuente: iNE: - entre 3-5 veces la renta debería ser el precio "lógico" de la casa media: 52K€ * [3 5] = [156 260]K€ - casa media sería de unos 90m2 luego sale el metro cuadrado a: [1700-2900]€/m2 - actualmente según los últimos datos de este portal se piden unos 3574€/m2 en Madrid CONCLUSION: el ajuste aun está lejos, entre el [20%-50%], para que se cumpla la regla de las 3-5 veces la renta familiar disponible. Ademas considero que el mini estudio que planteo es conservativo ya que no se cuantas familias en Madrid capital ingresan lo que he supuesto... saludos.
Estoy de acuerdo en que hablamos de mercado inmobiliario cuando tendriamos que hablar de mercados inmobiliarios. Debe haber tres e incluso 4 por provincia. Me xplico, el que quiere vivir en la zona de aranjuez podrá decidir vivir en la provincia de Toledo o en 30-40 km en su entorno pero dificilmente eligirá las rozas, alcobendas o coslada. Por lo tanto, el mercado local y el poder adquisitivo de los residentes marcarán el precio.
No estoy de acuerdo con que la restricción del crédito afecte por igual a toda España. Vamos a ver, si yo me quiero financiar y los bancos españoles no tienen capacidad llamo a un banco ingles o aleman o japonés pero tampoco creo que este sea el problema, me vuelvo a explicar, los bancos han dejado de dar créditos a aquellas personas que no tienen capacidad para devolver lo prestado. Antes no ocurría así, decidieron dar créditos a todo el mundo porque la situación general permitía asumir esos impagos. Actualmente ya no es así pero si tu vas con 50000-60000 euros de ingresos los créditos se siguen dando y la restricción es personal y no es ni regional ni nacional y muchos menos internacional.
Por otro lado, no se porque tienen que ser 4 años de ingresos los que marquen el precio de la vivienda y no 2 o 1 o 10. Al final se crean mitos y se asumen como verdades. En holanda son 4 porque el 78 por ciento de las viviendas estan en alquiler pero en España el 78 por ciento son en propiedad. Estoy convencido que esta decision popular de tener la vivienda en propiedad afecta a que el esfuerzo familiar sea más alto en España que en holanda, por lo tanto, ya no puede ser 4....entonces...
Bueno, vaya rollo que he soltado
No estoy de acuerdo con que la restricción del crédito afecte por igual a toda España. Vamos a ver, si yo me quiero financiar y los bancos españoles no tienen capacidad llamo a un banco ingles o aleman o japonés pero tampoco creo que este sea el problema, me vuelvo a explicar, los bancos han dejado de dar créditos a aquellas personas que no tienen capacidad para devolver lo prestado. Antes no ocurría así, decidieron dar créditos a todo el mundo porque la situación general permitía asumir esos impagos. Actualmente ya no es así pero si tu vas con 50000-60000 euros de ingresos los créditos se siguen dando y la restricción es personal y no es ni regional ni nacional y muchos menos internacional.
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Menuda tonteria, si vas con 50k o 60k de ingresos y pides un credito de 1 millon de euros igual te encuentras que el banco te dice que nones. Lo que dices es de perogruyo, si vas a pedir un credito por un importe bajo relativo a tus ingresos te da en credito, si es alto, no te lo dan, por lo tanto la sequia crediticia es generalizada.
Muy interesante el artículo. Recomiendo su lectura.
"Por este motivo el precio de repercusión del suelo es muy cíclico: en la parte baja puede estar entre el 18-25% y en la parte alta del ciclo puede alcanzar el 50-55%" En Madrid, en el nuevo PAU de vallecas, se ven anuncios donde se venden parcelas para bloques de pisos libres a 1.000€/m2 de repercusión y para protegido a 800€/m2. Precios de intención de venta, claro está. para que veáis a donde se va en el futuro cercano
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