Artículo escrito por Rafael cavestany Sanz-briz, director de consultoría de gestión del riesgo, Everis
Actualmente, se discute si el mercado inmobiliario español ha tocado fondo o si se pueden esperar más bajadas todavía. Las cifras oficiales siguen registrando caídas, aunque dichas cifras son muy agregadas, capturan cambios interanuales y llevan un retraso significativo por el tiempo de varios meses transcurrido entre que se pacta el precio y se registra en la estadística oficial (correspondiente generalmente al periodo entre el contrato de arras y la firma en el notario). Sin embargo, el análisis de datos más actualizados y segmentados aporta indicios de que la inversión puede haber comenzado a volver a inmuebles de lujo
Para identificar con puntualidad los cambios en las tendencias del mercado inmobiliario, hemos analizado por franjas de precios la evolución del stock (1) de pisos en venta. Para ello, hemos estudiado el número de anuncios del portal inmobiliario idealista.com, dado que su actualización se realiza en pocas horas capturando los cambios prácticamente en tiempo real, en comparación con los datos oficiales que tardan meses en procesarse y publicarse
Como hemos mencionado en anteriores artículos, la evolución del stock de los pisos en venta puede interpretarse de la siguiente manera:
- Si el stock de viviendas anunciadas dentro de una franja de precio aumenta a lo largo del tiempo es porque la oferta es superior a la demanda. A su vez, sugiere que el precio medio es superior al que el comprador está dispuesto a ofrecer
- A su vez, si el stock se mantiene constante, la demanda y la oferta estarían equilibradas y,
- Si el stock disminuye o se mantiene a niveles muy bajos, la demanda sería superior a la oferta. A su vez, sugiere que el precio medio es atractivo al comprador y hay fuerte demanda
Analizamos un segmento de alta demanda (pisos en barrio Salamanca Madrid) representativo de pisos de lujo, dado que son inmuebles muy líquidos y susceptibles de ser de los primeros en recibir inversiones por su alto interés. A su vez, dentro de este segmento, nos fijamos en los pisos de menor tamaño (menores a 140m2), también, por tener mayor demanda y en aquellos anunciados por debajo de 6.000€/m2, dado que serán sensibles a los cambios en el mercado, frente a los inmuebles más caros que tendrán poca sensibilidad al mercado por estar, en muchos casos, fuera de precio
Podemos observar como, durante los últimos 5 meses, se ha producido un cambio de tendencia hacia una disminución del stock de pisos anunciados, sugiriendo que la demanda aumenta y que los precios pueden haber bajado hasta un punto donde los inversores están dispuestos a comprar. Esta bajada del stock de viviendas anunciadas se produce después de una subida casi constante durante dos años
Para profundizar en las conclusiones, realizamos el mismo análisis segmentando por precios en los que realmente se anuncian dichos inmuebles. El resultado es que la bajada del stock es mayor, cuanto más bajo es el precio en el que se anuncian, suponiendo una evidencia adicional en que dicha bajada está relacionada con el equilibrio entre la demanda y la oferta, y el tan necesario ajuste en los precios en este tipo de activo:
- Inmuebles anunciados desde 4.000 €/m2 y menos: desde febrero del 2012, ha disminuido un 76% el número de anuncios. Este segmento de precios no existía hace dos años y, después de crecer hasta representar casi el 13% de los pisos anunciados por debajo de los 6.000 €/m2, ha vuelto a decrecer hasta casi desaparecer, sugiriendo que la demanda, a este precio, ha sido fuerte durante estos últimos cinco meses
- Inmuebles anunciados entre 4.000 y 5.000 €/m2: ha descendido un 7,4% durante el mismo periodo, después de haberse casi quintuplicado en número en los últimos dos años, lo que sugiere también cierto equilibrio entre oferta y demanda
- Inmuebles anunciados entre 5.000 y 6.000 €/m2: por el contrario, han subido un 5,6%, sugiriendo que hay menos equilibrio entre oferta y demanda a este precio
La prudencia sobre estas conclusiones es muy necesaria, dado que la muestra es pequeña y los datos tienen las limitaciones mencionadas anteriormente. Además, un deterioro adicional del entorno macroeconómico podría llevar, a una nueva tendencia negativa. Sin embargo, la tendencia descrita se ha mantenido durante los últimos 5 meses, la tipología de inmuebles es propicia para el análisis por su alta demanda y liquidez y los resultados del análisis segmentado por precios es coherente con los supuestos de evolución del stock de viviendas, según el equilibrio entre demanda-oferta y precios
En conclusión, es posible afirmar que existen indicios de que, en el segmento de pisos de lujo de tamaño medio a pequeño se ha llegado a un equilibrio en los precios, que permite la vuelta de la inversión. Si esta tendencia se mantiene, podría convertirse en una referencia, para el mercado inmobiliario, y representar un anticipo del tan necesario y esperado equilibrio de precios inmobiliarios en España, que reactivaría el sector
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(I) el stock de viviendas anunciadas se compone de viviendas heterogéneas con diferentes características valor por metro cuadrado, etc. además, en el stock de viviendas anunciadas puede haber viviendas duplicados, mal clasificados, datos imprecisos, etc. y, por lo tanto, la evolución temporal del stock tiene más significado que su valor absoluto
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71 Comentarios:
El archinombrado barrio de Salamanca, dista mucho de ser una muestra importante y significativa, para el resto de barrios.
No obstante, tomando por bueno que en el maravilloso barrio de Salamanca, solo estan viendo una pequeña luz al final del tunel, muy al final; imaginense todo lo que no esta en el barrio de Salamanca, es decir, el otro 99% de la oferta, barrios normales, ni buenos ni malos.
Pero un inmueble es un cuerpo cierto y real
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Y con fecha de caducidad
De reformas mediante a tu jubilacion ni hablo
De impùestos y tasas ya es la monda y es con lo que piensan machacar mas a impuestos
Y gastos tiene más que un niño tonto
etc... (los que hacen cuentas lo entenderan)
Aquí parece haber mucho lobo ladrillero (ladrilloflauta) disfrazado de abuelita. La única diferencia con el cuento, es que en lugar de comerse a caperucita se están comiendo los ladrillos.
Anonimo 2:contundente ,con pocas palabras......buen análisis.....
Jajajajajajajajajajajajajajajajajajajaja me parto.... anda queeeeeee vaya tela
En forma de reflexión filosófica sobre el arduo proceso de despalancamiento que enfrentan en estos momentos buena parte de las economías occidentales, gross ha puesto de manifiesto la difícil tarea por delante.
“¿Dónde va el crédito cuando se muere?”, Se pregunta el fundador de Pimco. Según su explicación, la deuda vuelve a su origen de procedencia, es decir, acaba por “ralentizar y obstaculizar el crecimiento económico”, determina. En este sentido, apunta, “resulta que la teoría económica se invierte y, en última instancia, desafia todas las creencias de los legisladores”, añadiendo Un ciclo tóxico
En palabras del fundador de la gestora con sede en Newport Beach, california, las economías desarrolladas han vivido “un ciclo virtuoso” de entre 30 y 50 años de duración, donde la expansión del crédito ha producido enormes márgenes de beneficio, que según califica el propio inversor, han sido ” paranormales”.
Claro está, que todo lo que sube tiene que bajar, de ahi que Gross determine que en estos momentos todos los activos financieros, donde se incluyen bonos, acciones, bienes inmobiliarios y productos similares, sufren ahora “un proceso de desapalancamiento” por exceso de “riesgo” y una política monetaria “obligada” dadas las circunstancias.
Creo que en vez de leído, tu nick debería ser corto/pego.
¿Has leído con atención lo que has corta/pegado? No hay por donde cogerlo.
Hay que joderse, cuanto enterao.
Se atisba el inicio de invertir el dinero ahorrado, que es mucho, de una población aterrorizada por las noticias acumulativas de la recesión, bordeando la depresión. La vivienda sigue siendo la inversión más arraigada en la clase media ahorradora. La paciencia es el mejor aliado del inversor consecuente que no quiere riesgos innecesarios.
España está …¿Dónde está españa?
España fue bien mientras aquello duró, mientras toda aquella muchedumbre que iba montada en aquella monstruosa bicicleta, alimentada por el combustible de la deuda, continuó dando pedales. Cuando el carburante se acabó la bicicleta comenzó a detenerse, pero se debía lo que se debía, y había que pagarlo.
España hoy es una economía que no crece: el -1,7% en el 2012 ha dicho, de momento, el Gobierno (-2,0% dijo Barclays, -2,3% dijo AFI) y que para el próximo año dice que va a crecer el -0,3% a pesar de que en el Plan de Estabilidad que remitió a Bruselas ponía que iba a crecer el +0,2%
España está hoy en un lugar en el que, en cualquier caso, no crece el +2,0% que es la tasa a la que la economía española debe crecer para generar empleo neto
España es una economía con una tasa de paro del 24,6% a 31 de Mayo según los cálculos de Eurostat, que se eleva al 51,2% en el caso de los jóvenes, una economía cuyo Gobierno dice que permanecerá enquistada en más del 23% de desempleo hasta el 2014.
Y con una deuda total de casi 4 B€ que, pienso, no puede pagar porque no crece ni va a crecer lo suficiente.
España es un país en el que, a pesar de haber subido los impuestos, la recaudación fiscal está cayendo y el fraude fiscal aumentando tal y como reconoció en el Parlamento el Lunes 25 el mismo Ministro de Hacienda, el Sr. Cristóbal Montoro.
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Santiago Niño-Becerra. Catedrático de Estructura Económica.
Como inversor antaño en vivienda (vendí en 2005) ... y ya en este pais ni rematadamente loco
¿Es consciente del monumental y ruinoso lío en el que se meteria cualquier inversor en ladrillo ahora con la situacion irreversible actual?
No le arriendo la ganancia. Las pérdidas, sí. están más que garantizadas.
Pero eso,mejor es asunto suyo señora merckel, no nuestro...fuimos y somos cigarras a crédito
Denos cuanto antes una limosnita por el amor de Europa y el dolor de España para que nos la gastemos en vino.
Dios se la pagará. nosotros, no.
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