Mercado inmobiliario: indicios de que la inversión empieza a volver

Artículo escrito por Rafael cavestany Sanz-briz, director de consultoría de gestión del riesgo, Everis

Actualmente, se discute si el mercado inmobiliario español ha tocado fondo o si se pueden esperar más bajadas todavía. Las cifras oficiales siguen registrando caídas, aunque dichas cifras son muy agregadas, capturan cambios interanuales y llevan un retraso significativo por el tiempo de varios meses transcurrido entre que se pacta el precio y se registra en la estadística oficial (correspondiente generalmente al periodo entre el contrato de arras y la firma en el notario). Sin embargo, el análisis de datos más actualizados y segmentados aporta indicios de que la inversión puede haber comenzado a volver a inmuebles de lujo

Para identificar con puntualidad los cambios en las tendencias del mercado inmobiliario, hemos analizado por franjas de precios la evolución del stock (1) de pisos en venta. Para ello, hemos estudiado el número de anuncios del portal inmobiliario idealista.com, dado que su actualización se realiza en pocas horas capturando los cambios prácticamente en tiempo real, en comparación con los datos oficiales que tardan meses en procesarse y publicarse

Como hemos mencionado en anteriores artículos, la evolución del stock de los pisos en venta puede interpretarse de la siguiente manera:

- Si el stock de viviendas anunciadas dentro de una franja de precio aumenta a lo largo del tiempo es porque la oferta es superior a la demanda. A su vez, sugiere que el precio medio es superior al que el comprador está dispuesto a ofrecer

- A su vez, si el stock se mantiene constante, la demanda y la oferta estarían equilibradas y,

- Si el stock disminuye o se mantiene a niveles muy bajos, la demanda sería superior a la oferta. A su vez, sugiere que el precio medio es atractivo al comprador y hay fuerte demanda

Analizamos un segmento de alta demanda (pisos en barrio Salamanca Madrid) representativo de pisos de lujo, dado que son inmuebles muy líquidos y susceptibles de ser de los primeros en recibir inversiones por su alto interés. A su vez, dentro de este segmento, nos fijamos en los pisos de menor tamaño (menores a 140m2), también, por tener mayor demanda y en aquellos anunciados por debajo de 6.000€/m2, dado que serán sensibles a los cambios en el mercado, frente a los inmuebles más caros que tendrán poca sensibilidad al mercado por estar, en muchos casos, fuera de precio

Podemos observar como, durante los últimos 5 meses, se ha producido un cambio de tendencia hacia una disminución del stock de pisos anunciados, sugiriendo que la demanda aumenta y que los precios pueden haber bajado hasta un punto donde los inversores están dispuestos a comprar. Esta bajada del stock de viviendas anunciadas se produce después de una subida casi constante durante dos años

 
Para profundizar en las conclusiones, realizamos el mismo análisis segmentando por precios en los que realmente se anuncian dichos inmuebles. El resultado es que la bajada del stock es mayor, cuanto más bajo es el precio en el que se anuncian, suponiendo una evidencia adicional en que dicha bajada está relacionada con el equilibrio entre la demanda y la oferta, y el tan necesario ajuste en los precios en este tipo de activo:

- Inmuebles anunciados desde 4.000 €/m2 y menos: desde febrero del 2012, ha disminuido un 76% el número de anuncios. Este segmento de precios no existía hace dos años y, después de crecer hasta representar casi el 13% de los pisos anunciados por debajo de los 6.000 €/m2, ha vuelto a decrecer hasta casi desaparecer, sugiriendo que la demanda, a este precio, ha sido fuerte durante estos últimos cinco meses

- Inmuebles anunciados entre 4.000 y 5.000 €/m2: ha descendido un 7,4% durante el mismo periodo, después de haberse casi quintuplicado en número en los últimos dos años, lo que sugiere también cierto equilibrio entre oferta y demanda

- Inmuebles anunciados entre 5.000 y 6.000 €/m2: por el contrario, han subido un 5,6%, sugiriendo que hay menos equilibrio entre oferta y demanda a este precio

 
La prudencia sobre estas conclusiones es muy necesaria, dado que la muestra es pequeña y los datos tienen las limitaciones mencionadas anteriormente. Además, un deterioro adicional del entorno macroeconómico podría llevar, a una nueva tendencia negativa. Sin embargo, la tendencia descrita se ha mantenido durante los últimos 5 meses, la tipología de inmuebles es propicia para el análisis por su alta demanda y liquidez y los resultados del análisis segmentado por precios es coherente con los supuestos de evolución del stock de viviendas, según el equilibrio entre demanda-oferta y precios

En conclusión, es posible afirmar que existen indicios de que, en el segmento de pisos de lujo de tamaño medio a pequeño se ha llegado a un equilibrio en los precios, que permite la vuelta de la inversión. Si esta tendencia se mantiene, podría convertirse en una referencia, para el mercado inmobiliario, y representar un anticipo del tan necesario y esperado equilibrio de precios inmobiliarios en España, que reactivaría el sector

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(I) el stock de viviendas anunciadas se compone de viviendas heterogéneas con diferentes características valor por metro cuadrado, etc. además, en el stock de viviendas anunciadas puede haber viviendas duplicados, mal clasificados, datos imprecisos, etc. y, por lo tanto, la evolución temporal del stock tiene más significado que su valor absoluto