El banco malo se estrenará con una venta masiva de viviendas rebajadas hasta el 80%

El precio de los pisos enfila otra caída

Hace tres meses, el secretario de Estado de Economía, Fernando Jiménez Latorre, cumplió con una tradición ya arraigada y recurrente en los últimos gobiernos: afirmar que el precio de la vivienda podría haber “tocado suelo”. Y si es ya una costumbre que los gobernantes intenten recalentar el mercado, más aún lo es que la realidad les dé la espalda. Porque en cinco años de ajuste inmobiliario no se han atisbado indicios de recuperación. Y los analistas no los ven, tampoco, en los próximos cinco años.
De hecho, las perspectivas son de todo menos halagüeñas. El precio de la vivienda ya ha caído más de un 30%, pero enfila una caída similar, o incluso mayor, entre 2013 y 2018, según el informe Situación y perspectivas del mercado inmobiliario residencial en España, de la consultora R. R. De Acuña & Asociados.
El estudio pone de manifiesto que “los precios actuales podrían llegar a caer del orden de un 31%” adicional en el próximo lustro. “Sin embargo, entendemos que la caída podría ser todavía mayor”, agrega el informe. Es decir, incluso “de entre el 40% y el 50%”, en términos reales, como asegura a este diario Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de la consultora.
Pero el deterioro de precios no sólo se producirá durante el próximo quinquenio, sino “durante un periodo de entre 10 y 15 años”, que es el que se necesitará, cuando menos, para liquidar todo el excedente de inmuebles que acumulan promotores, bancos y particulares. Además, “las entidades finan- cieras presionarán el mercado para liquidar sus bienes”, según R. R. De Acuña & Asociados.
José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, opina que “el mercado inmobiliario es inverso al precio: cuando sube se vende más, y cuando baja se vende menos. Todo depende de la financiación o de los especuladores que quieren comprar lo más bajo posible para revender lo más caro soñable”. Es decir que la dinámica actual del sector hace que haya menos compras, lo que obliga a ofrecer mayores descuentos. Y las perspectivas de que haya
Más rebajas hacen que la demanda embalsada espere a unos precios mejores –siempre que encuentre financiación hipotecaria, claro–.
Pero, ¿Tiene tanto recorrido a la baja la vivienda en España? La respuesta es sí. de hecho, para estabilizarse, “el precio de la vivienda debería de aproximarse a cerca de cinco veces la renta neta del hogar”, apuntó recientemente Ángel Serrano, director general de Negocios de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. Hoy este indicador se encuentra en seis veces.

Recorrido a la baja

Esos datos que destaca Serrano, extraídos del Banco de España, se refieren a una vivienda libre media, de 93,75 metros cuadrados, que actualmente costaría 150.600 euros. Para que, en lugar de seis veces la renta bruta disponible de un hogar, su precio se redujera a cinco anualidades salariales, la vivienda media debería rebajar su precio hasta los 125.500 euros (25.100 menos). De esta forma, la vivienda tiene que caer como mínimo un 16,7% adicional para llegar a niveles sostenibles. Un largo recorrido, pero no el fin del trayecto descendente de los precios, a tenor de las previsiones de R. R. De Acuña & Asociados. En su informe, la consultora alude a una comparación entre España y Japón. Allí se ha producido un deterioro en los precios reales del 30% en los últimos 20 años respecto de su precio mínimo. Sin embargo, aquí el valor actual de la vivienda es un 46% superior al precio mínimo alcanzado en el mismo periodo de tiempo. Por tanto, el ajuste no se ha completado.
De esta forma, los pisos acabarían siendo más baratos que al por mayor. “Se habla de que los precios no pueden caer por debajo del coste de reposición [es decir, lo que determina cuánto costaría construir el inmueble en la actualidad]; sin embargo, en estos momentos, en más del 40% de las áreas provinciales analizadas en España los precios de la vivienda ya se encuentran por debajo de ese coste de reposición”, afirma el estudio de Acuña.
Además, la demanda de potenciales compradores de vivienda será débil “por el decrecimiento de la población y su envejecimiento”, agrega. Pero la oferta es asimétrica a la demanda (la localización de los posibles compradores no tiene por qué coincidir con la de los inmuebles que se venden), así que, pese al gran stock, en algunas zonas se tendrá que construir más casas: “las necesidades estarán en torno a 400.000 de 2013 a 2018, cantidad que se satisfará con lo que se edifique durante ese periodo (unas 50.000 al año)”, dice Acuña.
Bien es cierto que el golpe fiscal que aguarda a las puertas de 2013 –la subida del IVA inmobiliario, del 4% al 10%, y el fin de la deducción en el IRPF por la compra de vivienda– recalentará de nuevo los precios. Pero a medio y largo plazo “la corrección será claramente a la baja”, según Julio Gil, socio director de Horizone Consulting inmobiliario. Además, la entrada en juego del banco malo tendrá un efecto significativo en los precios.
“Teniendo en cuenta el entorno macroeconómico y el desequilibrio entre oferta y demanda, el ajuste no ha terminado, ni mucho menos”, agrega Gil. No en vano, el panorama no pinta precisamente bien para el sector, como subraya el consultor José Luis Ruiz: “más paro, menos margen para las empresas, menos capacidad adquisitiva de las familias, más impuestos, poca financiación hipotecaria... es la tormenta perfecta”. ¿Perfecta? Quién sabe. Pero ¿Duradera y profunda? Seguro. Al menos, como hasta ahora, con otra depreciación del 30%.

Editorial

La crisis inmobiliaria no ha tocado fondo. Pese a los esfuerzos de los últimos gobiernos por señalar que el precio de los inmuebles residenciales ha llegado a su mínimo –el último en hacerlo fue el secretario de Estado de Economía, Fernando Jiménez Latorre–, los analistas han acertado una y otra vez en algo: que la depreciación iba a continuar. Y ahora dicen lo mismo, que el valor de los pisos va a descender con fuerza en los próximos años. En concreto, tanto como lo que ha bajado desde el estallido de la burbuja: otro 30%. Hay varias razones que refrendan esta teoría. En primer lugar, el Gobierno ha eliminado la deducción fiscal por la compra de vivienda habitual y ha subido el IVA del 4% al 10%, a partir del 1 de enero de 2013. Y la ausencia de estos incentivos forzará a un ajuste equivalente. En segundo lugar, el desempleo –o la expectativa de desempleo– y la merma de la renta disponible de las familias, unida a los incrementos fiscales, han desplomado la demanda solvente de vivienda. Además, ha cundido –con razón– la sensación de que el sector inmobiliario aún no ha tocado suelo, que retrae a los compradores potenciales que sí son solventes. Y eso es precisamente lo que se necesita: purgar la resaca de la burbuja, tocar fondo y sanear las estructuras del sector, que ya nunca volverá a ser el mismo.
Pero para eso, antes que nada, debe volver a fluir el crédito. Más allá del necesario desapalancamiento que ya está llevando a cabo el sector privado, el escaso crédito de que dispone la banca para financiar la actividad en el país es absorbido con intensidad por el sector público. Por eso puede ser vital la entrada en juego del banco malo. Al traspasar sus pisos a Sareb, las entidades podrán usar miles de millones de euros (actualmente destinados a provisiones) para el saneamiento de los balances y, sobre todo, para conceder más financiación a la economía real. También a la vivienda. Por otro lado, la política de descuentos del banco malo obligará a promotores y particulares a ofrecer precios más bajos.
Además, es tal el excedente de viviendas sin vender que tienen estos tres colectivos –más de dos millones de inmuebles– que en la próxima década no habrá demanda para ocuparlos todos. Por tanto, primarán las zonas, las calidades, el acceso a financiación y, por supuesto, el precio. Así que, no, el ajuste del precio de la vivienda no ha terminado, como propugna el Ejecutivo.

Opinión: j.Luís Ruiz Bartolomé. consultor inmobiliario

Aunque ahora mismo no seamos capaces de valorarlo en su justa medida, el año que termina será recordado como aquél en el que se dinamitó la burbuja inmobiliaria. Tras cuatro años de pretend & extend, los Reales Decretos ‘De Guindos’ han contribuido decisivamente a adecuar a la realidad el balance del sistema financiero, no sin dolor ni graves efectos colaterales, como la caída y nacionalización de Bankia y, sobre todo, la pérdida de credibilidad del Banco de España. Pero ha merecido la pena: blackrock, la mayor gestora de fondos del mundo, ha dado su espaldarazo al Ministerio de Economía al asegurar en su informe de previsiones para 2013 que el test de estrés de la banca española elaborado por Oliver Wyman es creíble. ¿Quiere esto decir que el ajuste de precios ha tocado a su fin? Lamentablemente no. Si así fuera, los inversores se hubieran dado codazos para entrar en el capital de la Sareb que, como sabemos, va a recibir los activos de los bancos rescatados a un precio similar al del escenario adverso del ejercicio de estrés.
Hay al menos cuatro razones para estimar una mayor caída de precio en 2013. En primer lugar, las anunciadas supresiones de la desgravación por compra de vivienda habitual y del IVA superreducido para obra nueva. Dependiendo de la casuística, el ahorro estimado gracias a estos beneficios fiscales se sitúa entre el 10% y el 20% del precio. Por tanto, la ausencia de estos instrumentos forzará a un ajuste equivalente.
En segundo lugar, la cantidad disponible de las familias para pagar la cuota hipotecaria merma día a día, no sólo por la mengua de los salarios, sino especialmente por la subida y creación de nuevos tributos y tasas en todos los niveles administrativos.
En tercer lugar, la nefasta perspectiva de futuro de buena parte de la ciudadanía, que, sumada a la percepción generalizada de “la vivienda no ha caído lo suficiente”, estrecha aún más la ya recelosa demanda.
En cuarto lugar, la ausencia de financiación. Más allá del necesario desapalancamiento del sector priva- do, el escaso crédito de que dispone la banca para financiar la actividad en el país es absorbido sin piedad por el sector público. Las probabilidades de que el Gobierno solicite la activación del programa de compras de deuda pública por parte del BCE –que liberaría a la banca nacional del compromiso de sostener el gasto pú- blico del Estado- son, por ahora, muy bajas. Así pues, parece difícil una mejora del acceso a la vivienda por esta vía.
Sin embargo, 2013 podría ser el año en el que fijar un suelo definitivo para los precios, un tope sobre el que edificar de nuevo el sector. Y ahí la Sareb estaría llamada a jugar un papel muy relevante si se utiliza no tanto como trinchera o depósito de activos tóxicos, sino como un elemento realmente dinamizador. Dos o tres ventas de paquetes significativos, aun asumiendo pérdidas, disiparían el vértigo y la incertidumbre que atenazan al sector y ahuyentan a los inversores. La Sareb, en definitiva, está en condiciones de ser la palanca que invierta el actual ciclo de descomposición de la economía en una nueva fase de confianza en el futuro.

¡Pero qué ingenuos somos! Eso 80% de descuento no lo veremos ni tú ni yo, sino solo los "amiguetes".

1. El banco bueno financia el 60% (construir no cuesta el 100%, hay beneficios) y luego se lo queda por el 50% -> el constructor ya se ha llevado su parte.

2. El banco bueno se lo pasa al banco malo con un 60% de descuento, es decir, por el 40% -> ya le hemos endosado a los accionistas otra parte.

3. El banco malo se lo vende a sus amigos con un 80% de descuento, es decir, por el 20% -> ya estamos tú y yo pagando la parte que nos toca.

4. Los amiguetes terminan vendiéndolo (a ti o a mí) con un descuento del 60%, es decir, por el doble de lo que pagaron ellos -> los amiguetes tienen lo suyo.

Los paganos, tú y yo.

Un país que debe tanto dinero (el estado español debe el 70% de lo que producen todos los españoles en un año) no puede pagar tanto a sus políticos. Al fin y al cabo, estamos pidiendo dinero prestado para pagarles a ellos.

Mierda para idealista

A ver, recapitulando. Pretenden VEnder lo más atractivo con descuentos del 80%.

¿Con cuanto descuento lo compraron? Porque puede ser un negociazo... comprarlo rebajado un 60% y venderlo rebajandolo un 80%. Vamos, los inversores se estarán dando de palos por entrar.

Y por otro lado, si venden los más atractivos... ¿Qué les quedará por vender? Canelita el nivel de atracción que alcanzarán, eh?

Tenemos problemas:

- Somos un país con muy poca capacidad de influencia, porque somos un país pequeño, con 44 millones de habitantes, frente a los 1.300 millones de China o, incluso, con los 310 millones de EE.UU. Esto es particularmente importante en este momento porque España requiere, nos guste o no, de la ayuda internacional. Dependemos de la buena voluntad de nuestros socios europeos.

- Somos un país que tiene problemas muy serios y parece que todavía no nos hemos convencido de que tenemos que afrontarlos. A continuación ofrezco una lista no exhaustiva pero sí completa de ellos.

1. Tenemos una estructura institucional que no funciona. Es un poco fuerte decirlo y quizás me hace ser un poco radical, pero creo que realmente en estos momentos estamos en una situación en la que hay que cambiar nuestra estructura institucional. Además España ha sufrido un abismal problema de liderazgo, y posee un mecanismo de selección de élites horrendo en los partidos políticos, en la alta administración del Estado y en las estructuras de la vida social y económica.

2. Tenemos un creciente dualismo de nuestra estructura económica. Tenemos unas grandes empresas punteras, pero tenemos muchísimas empresas de baja productividad.

3. Tenemos un agudo envejecimiento demográfico, que es extraordinariamente grave.

4. Tenemos un fortísimo problema de endeudamiento privado.

5. Tenemos un altísimo déficit público, alrededor del 5% estructural. Este año cerraremos alrededor del 8%, pero estamos en medio de una recesión.

6. Tenemos lo que voy a llamar “una generación perdida”: 750.000 españoles que ni estudian ni trabajan ni hacen nada con su vida, excepto ver la televisión.

7. Y (personalmente creo que es lo más grave) un alto segmento de la población no ha interiorizado lo grave de nuestra situación y seguimos sin tener un gran consenso nacional acerca del profundo conjunto de reformas que necesitamos para solucionar los problemas de España.