Las razones por las que propietario e inquilino pueden poner fin al alquiler con la nueva ley
Por Alfredo García, experto de alquiler protegido
Con la entrada en vigor de la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reformó la ley de arrendamientos urbanos el pasado 6 de junio de 2013, es necesario conocer bien los nuevos derechos y obligaciones que afectan a propietario e inquilino a la hora de firmar un contrato. Uno de los cambios normativos que más dudas plantea es el relacionado con las facilidades para dejar la vivienda, por parte del inquilino, y de recuperarla, por parte del propietario o, lo que es lo mismo, el desistimiento del contrato por una de las partes
En primer lugar, ¿Cuánto puede durar el contrato de alquiler? La duración legal de los contratos de arrendamiento se reduce de cinco a tres años, y será libremente pactada por el inquilino y el propietario. Si el contrato firmado fuera inferior a tres años, llegado el día de su vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. Agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la ‘prórroga tácita automática’, que viene a significar un año más de contrato (antes, eran tres), siempre y cuando no se hayan contemplado otros periodos en el contrato inicial
Al margen de los plazos indicados, tanto arrendatario como arrendador podrán 'romper' el contrato por diversas circunstancias
¿Cuándo puede abandonar la vivienda el inquilino? Este podrá desistir del contrato, antes de que se cumplan los tres años de la prórroga, una vez que hayan transcurrido, al menos, seis meses desde la firma del contrato de alquiler. Por lo tanto, no tendrá que esperar a que finalice la anualidad (según la normativa anterior, tenía que cumplir cada una de las anualidades) y tan sólo deberá avisar con 30 de días de antelación (antes, dos meses) a la finalización del plazo fijado en el contrato o de una de las prórrogas, sin tener que pagar indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí)
¿Cuándo puede solicitar recuperar la vivienda el propietario? Éste podrá solicitarla como residencia habitual, únicamente, en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado (o su cónyuge, tras el divorcio o nulidad), una vez que haya transcurrido, al menos, un año, desde la firma del contrato, y siempre que se lo comunique al inquilino con, al menos, dos meses de antelación (anteriormente, estaba obligado a arrendar su vivienda, como mínimo, cinco años)
Aunque inquilino y propietario pueden firmar un contrato de tan sólo un año de duración, si el inquilino quiere, éste se prorrogará hasta los tres años y el propietario no podrá disponer de su vivienda hasta entonces, salvo que consiga justificar la necesidad de uso de la misma
Contratos de alquiler: todo lo que necesitan saber propietarios e inquilinos
Los primeros días de septiembre se abre la veda del alquiler. Según los datos de idealista, el interés y la oferta de pisos en alquiler aumenta progresivamente hasta el momento álgido, que se vive en la segunda y la tercera semana del mes. Para que tanto quienes alquilan un piso como los futuros inquilinos tengan toda la información necesaria, hemos recopilado lo indispensable que debes saber sobre los contratos de alquiler.
Los derechos que tiene un inquilino por ley... y las excepciones que deberías conocer
Vivir de alquiler en una casa te proporciona una serie de derechos que, por ley, puedes exigir. Por ejemplo, el casero no puede entrar en la vivienda sin tu permiso, debe encargarse de que la casa mantenga las condiciones de habitabilidad pactadas en el contrato y está obligado a devolver la fianza. Además, debe prorrogar el alquiler al menos tres años y darte preferencia frente a un tercero si decide vender el inmueble. Repasamos punto por punto y explicamos las excepciones.
Los caseros, ante su gran pregunta: ¿subir el alquiler o conservar a un buen inquilino?
Uno de los gremios que quiere beneficiarse de la recuperación económica es el de los caseros: ahora es el momento de subir los alquileres, después de unos años de rebajas. Pero ¿compensa perder a ese inquilino formal? Hay casos en los que compensa asumir el riesgo, sobre todo si la renta actual es muy baja, pero casi siempre es mejor consensuar el incremento de la renta con el inquilino para no perder a una persona que ha cumplido y no ha sido problemática.
Cláusulas a tener en cuenta cuando firmas un contrato de alquiler (como propietario o inquilino)
Vaya por delante que, desde que entró en vigor la nueva ley de alquileres en junio de 2013, en los últimos años no ha habido ninguna modificación sustancial desde el punto de vista legal. Eso sí, con un mercado al alza, es importante que tanto propietario como inquilino protejan sus intereses de acuerdo a lo establecido por la legislación vigente, y eso únicamente se consigue a través de lo que se plasme en el contrato de alquiler. Para lograr su objetivo, es fundamental que el documento sea lo más completo posible. Por eso es interesante contar con el asesoramiento de un profesional que nos ayude a redactar o interpretar el contrato, ya seamos propietario o inquilino. Es necesario incluir cláusulas antes obviadas como la del pago del ITP de alquiler o la de desahucio por impago, y evitar el uso de condiciones abusivas o nulas como la negativa a la prórroga legal o la obligación de cumplir el primer año de alquiler al completo.
Una sentencia confirma que la venta de 1.860 viviendas públicas a Blackstone fue legal
El Ayuntamiento de Madrid acordó en 2013 la venta de 1.860 viviendas de alquiler protegido pertenecientes a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) al fondo Blackstone por 128,5 millones de euros. Desde ese momento, la operación se ha usado como arma arrojadiza contra el Ejecutivo entonces presidido por Ana Botella. Se ha cuestionado la legalidad hasta el punto de que recientemente el borrador de un informe elaborado por la Cámara de Cuentas de la Comunidad de Madrid la ha calificado de irregular. Sin embargo, la operación fue realizada conforme a derecho, según prueban dos sentencias, una de ellas de la Audiencia Provincial y contra la que no cabe recurso. Es decir, el caso ha sido juzgado y cerrado, a favor de la EMVS y de Blackstone.
Que puedes hacer (y que no) si eres inquilino y quieres ahorrar en el recibo de la luz
Cuando uno alquila una vivienda da por hecho que puede elegir su compañía de teléfono, de internet o de televisión por cable. Sin embargo, es frecuente que dude sobre si puede hacer lo mismo con la luz. La respuesta es sí. Salvo que el contrato especifique lo contrario, no hay inconveniente en cambiar de distribuidor eléctrico.
¿Qué son las ‘pequeñas reparaciones’ que suelen enfrentar a inquilinos y propietarios?
En prácticamente todos los contratos de alquiler que se firman en España hay una cláusula que hace referencia al artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Esta frase de apenas 19 palabras es, sin duda, la mayor fuente de disputas entre inquilinos y propietarios, según apuntan desde el despacho deSalvador Abogados, especializado en derecho inmobiliario.