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Cómo saber si una vivienda es cara o barata en función de la rentabilidad del alquiler

Autor: Redacción

Existen Distintos métodos Para saber si una vivienda es cara o barata. Uno de los más conocidos es comparando el precio de venta con el alquiler. Esto puede calcularse mediante la Rentabilidad bruta del alquiler O con el PER (en inglés, price earnings ratio).  A mayor PER, más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler, y viceversa.

El PER

El PER se obtiene al dividir el precio de venta de una vivienda por precio total de alquiler que obtendríamos en un año. Si tomamos como referencia una casa con un precio de 240.000 euros y su alquiler supone 9.600 euros anuales, su PER es de 25.

Esto se traduce en que se tardarían 25 años en recuperar dicha inversión a través del alquiler. A finales de 2007, en plena ebullición del boom inmobiliario el PER medio de la vivienda en España era de 33, frente a un PER histórico de 19, según datos del Instituto Juan de Mariana.

Rentabilidad bruta

Otra referencia que se utiliza para ver si una vivienda está sobrevalorada es la rentabilidad bruta del alquiler. Este porcentaje resulta de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5%.

Equivalencias

Bankinter destaca que con dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), se puede calcular la tercera. Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España es del 4,6%. Esto equivale a decir que el PER es de 22 años o 264 meses.

Desde Bankinter indican que si se tiene la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado,  bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 264 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado.

“Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 264 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 396.000 euros en las condiciones actuales”, explican.  “Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 300.000 euros, bastaría con dividir entre 264 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.135 euros mensuales”.

Con estos datos Bankinter ha elaborado una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. “Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado”, recuerdan desde la entidad financiera.