Información sobre vivienda y economía

José Luis Ruiz Bartolomé y Susana Burgos: “cuando uno compra debe asumir que se está alquilando a sí mismo”

Autor: @RobertoArnaz

En 2010 el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé despidió al viejo sector inmobiliario. Su libro ‘Adiós, ladrillo, adiós’, era un epitafio a ese ladrillo que si no se compraba hoy mañAna sería 6.000 euros más caro, ese que se compraba con hipotecas al 120% del valor de tasación a pagar en hasta 40 años, ese que provocó una enorme burbuja y la mayor crisis económica de nuestra historia reciente. 

Hoy, cinco años después, Ruiz Bartolomé, junto a la periodista económica Susana Burgos, piden que al ladrillo vuelva para apuntalar la recuperación económica. Creen que los españoles, tanto ciudadanos de a pie como profesionales, hemos aprendido la lección. Además, apuntan que el sector inmobiliario se ha purgado de especuladores y que los bancos ya no juegan a la ruleta rusa con la financiación de suelo.

En ‘Vuelve, Ladrillo, vuelve’ analizan la nueva realidad del marcado, desde la aparición de importantes actores como Sareb, los grandes fondos de inversión o las socimi a las preocupaciones más habituales del español medio que se aventura a ser propietario de su propia casa.

A lo largo de 254 páginas cuentan cómo se forma el precio de un piso o que variables analizar para saber si es más interesante la compra o el alquiler. Y lo tienen claro: “para no equivocarte al comprar una casa debes pensar como propietario e inquilino a la vez, vivir donde quieres o te conviene y, al tiempo, invertir en un inmueble porque es un buen producto del que obtener rentabilidad”.   

¿Tanto necesitamos el ladrillo como para pedirle que vuelva con tanta efusividad?

SUSANA BURGOS. Por supuesto que sí. Por su capacidad para generar empleo –he ahí los 30.000 puestos de trabajo en la construcción de la última EPA–, por su estrecha relación con la primera industria del país, el turismo, y por la importancia del crédito hipotecario para el sector financiero. Además, por el lugar privilegiado que siempre ha ocupado en el ámbito de la inversión… y porque aquello del cambio de modelo productivo que preconizaba el anterior Gobierno se reveló una frase hueca sin fundamento alguno. Los poderes públicos no deben decirle a la iniciativa privada qué tiene que hacer o dejar de hacer.

Y, cuál es la moraleja que habéis sacado en estos cinco años que han pasado entre ‘Adiós, ladrillo, adiós’ y ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’?

JOSE LUIS RUIZ BARTOLOMÉ. La moraleja es clara es clara: Lo que no se ajusta en precio, se ajusta en cantidad; o sea, precios altos, ventas cero. Teníamos claro que hasta que no se hicieran los deberes, la inversión no volvería. Y los deberes eran el ajuste de precio y la asunción de pérdidas. Nos preocupa que la gente no especialista del sector haya extraído la moraleja de lo que nos ha sucedido. Por eso ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’ es un recordatorio permanente de las lecciones más importantes que se pueden extraer de la crisis y la burbuja inmobiliaria.

Habéis visto la portada de ABC de este Domingo, ¿No da un poco de ‘miedo’ que antes incluso de que haya finalizado el ajuste en muchas partes de España ya estemos hablando de un nuevo ciclo alcista?

SB. No, si se analizan el presente y el futuro inmediato como una oportunidad para hacer las cosas de otra manera. Y ya llevamos algún trecho avanzado: las cajas de ahorros han desaparecido, las tasadoras -por ley- son menos dependientes de los bancos, el sector se ha profesionalizado y mucho tras la criba que provocó el tsunami… Cuesta más encontrar similitudes que diferencias entre el escenario del año 2000 y el actual. 

Sin embargo, hay una parte del sector que está deseando que vuelva aquel mantra del ‘compre hoy porque mañAna será 6.000 euros más caro’. 

JLRB. El mercado, el gran mercado, reaparece cuando vuelve la financiación. Con la vuelta de las hipotecas ha vuelto el interés y las modificaciones de precio en los portales inmobiliarios como el vuestro ya no son a la baja sino al alza. Y en efecto, muchos empiezan a pensar que “el que no corre, vuela”. Es normal que cuando un mercado cae con fuerza tras muchos años de parón, se produzca un rebote en precios si hay una avalancha compradora. Pero, ojo, la banca -al menos hasta ahora- está llevando a rajatabla tanto que la cuota hipotecaria no supere un tercio de los ingresos familiares como que el porcentaje de lo prestado no supere en ningún caso el 80% del valor de la vivienda. A largo plazo, se volverán a cometer errores. Siempre se cae en el exceso de confianza.

Y, ¿Se han generado los mecanismos suficientes como para evitar una nueva burbuja?

JLRB. Es innegable que tanto desde el Banco de España como desde el Gobierno se han establecido cautelas que antes no existían: más independencia de las tasadoras frente a los bancos, más dificultad para vender hipotecas que superen los 30 años de duración, exigencia de aceptación manuscrita de cláusulas con suelo o hipotecas multidivisa, y se ha potenciado el mercado del alquiler de diversas maneras. La propia banca está siendo más conservadora en la concesión de hipotecas. Además, la España de hoy no es la de aquellos años: no quedan cajas de ahorros que presten a diestro y siniestro, y es muy improbable que se dé un shock de incremento de población en edad de comprar tan fuerte como entonces. 

Sin embargo, sigue habiendo riesgo.

JLRB. Continúa siendo posible la formación de burbujas, aunque podrían evitarse si se incidiera en dos aspectos: la liberalización del suelo, para evitar el calentamiento de precios por escasez de oferta, junto al incentivo y generalización de las hipotecas a tipo fijo, que por su propia naturaleza fomentan la estabilidad de los precios.

¿Consideráis que el sector ha conseguido la ansiada ‘profesionalización’ o volverá a aparecer la figura del ‘ladrillero’, ese empresario sin experiencia que construye vivienda para especular y ganar dinero fácil?

JLRB. El propio Juan Antonio Gómez Pintado, nuevo presidente de los promotores y constructores de España, señaló tras su nombramiento que entre sus retos se encuentra abordar el problema del intrusismo y la necesidad de acreditar solvencia profesional para participar de este negocio. En efecto, en los años de vacas gordas cualquiera se hacía promotor; pero hay que recordar que esto era posible porque las entidades financieras no exigían ningún requisito para prestar dinero a un grupo de amigos más o menos solvente que se aventuraba en el negocio de la promoción. Ahora mismo esto no es posible, porque los bancos tienen muy en cuenta quién es la persona o empresa que propone una operación, y además hace falta estar muy bien capitalizado, pues para los solares la financiación sigue siendo escasa. 

Y el ciudadano de a pie, ¿Debe comprar ahora o esperar a ver como evoluciona el mercado? ¿Qué variables debemos tener en cuenta para decidirnos entre comprar y alquilar?

JLRB. El momento es bueno, pero no hay que precipitarse. En muchos mercados geográficos no esperamos grandes cambios de precio en el corto plazo, aunque es verdad que en algunas zonas de Madrid y de otras grandes capitales empieza a haber cierta presión al alza. De lo que no cabe duda es de que el momento es especialmente bueno para contratar hipotecas a tipo fijo, pues están en niveles históricamente bajos. De esa manera nos protegemos frente a subidas de tipos en el medio plazo. En ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’ explicamos lo que se debe tener en cuenta para decidirse por el alquiler o la compra. Lo que cuando uno compra debe asumir es que se está alquilando a sí mismo. Ser propietario e inquilino al mismo tiempo permite vivir a uno donde quiere al tiempo que está invirtiendo en un inmueble porque lo considera un buen producto del que obtener una rentabilidad.

¿Es posible que el próximo ciclo alcista (y la próxima burbuja) la vivamos en el mercado del alquiler?

JLRB. Al contrario, la profesionalización del alquiler nos debe conducir a un mercado menos proclive a las burbujas. En los años 2000 nadie pensaba en la renta que un piso podía obtener potencialmente por alquiler; sólo se tenía en cuenta la propia revalorización del activo. Es decir, estaba desconectado de su función, de su uso como vivienda y del valor de mercado de ese uso. Algo francamente absurdo pero asumido por todos. En la medida que proliferen inversores (fondos, socimis, etc.) que hagan de la rentabilidad por alquiler la esencia de su negocio, y no piensen tanto en la revalorización del activo, los precios se contendrán o, al menos, tendremos chivatos o detectores que nos indicarán que se está produciendo un desequilibrio.

Ya que habláis de las socimis, ¿Son una buena o una mala noticia? 

SB. Una buena noticia, pensamos, y no sólo porque ya era hora de que tuviéramos en España fondos inmobiliarios a la imagen y semejanza de los de los países de nuestro entorno…Fue Solbes quien puso la primera piedra legislativa de las socimi y su desarrollo posterior está descubriendo un vehículo que fomenta el alquiler, contribuye a la profesionalización del sector y puede servir para detectar la formación de burbujas en el futuro. ‘La esperanza se llama Socimi’; así es como titulamos el capítulo del libro que dedicamos a estas sociedades cotizadas.

Hay quien ya las considera las ‘preferentes’ del mercado inmobiliario...

SB. En absoluto, además de que sería prematuro hacer ese diagnóstico, teniendo en cuenta la corta trayectoria de las socimi que ya cotizan en el mercado o las que se preparan para dar el salto en este momento. El tiempo dirá si pecamos de demasiado optimistas con estas empresas patrimoniales cuyos activos dan rentas que se reparten los accionistas en forma de beneficio, pero ahora mismo no hay nada que invite a pensar eso.

Y Sareb, ¿Cómo valoráis sus dos primeros años de funcionamiento? ¿Está contribuyendo a reequilibrar el sector o es sólo una huida hacia adelante?

SB. Sareb nace con mucho retraso. La última ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, reconoce en el libro que empezaron a plantearse la posibilidad de crear un ‘banco malo’ a principios de 2009, pero no acabaron de encontrar el modelo... el éxito de la operación ‘Bull’ a mediados de 2013, marca un antes y un después en la inversión inmobiliaria tras el estallido de la burbuja. A partir de ese momento se inició una carrera por hacerse con los mejores activos del país, y en esas seguimos: la mayoría de los fondos que vinieron no se ha marchado y los nuevos que entran van siendo menos cortoplacistas o ‘buitres’. Sería injusto decir que Sareb no está haciendo su trabajo. 

En vuestra opinión, ¿Hay más razones para ver la botella medio llena o medio vacía?

SB. Hay más razones para lo primero y contamos por qué en el último capítulo de ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’. Enumeramos los motivos para ser optimistas y pesimistas y nos salieron diez frente a cuatro. Si las cosas discurren como vienen haciéndolo desde que se desencadenó la crisis en 2007, creemos que el ladrillo va a vivir una etapa de bonanza y estabilidad.

 

Nota: Fernando Encinar, cofundador y jefe de estudios de idealista, empresa editora de idealista news, ha participado como uno de los expertos inmobiliarios entrevistados para la elaboración de ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’.