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La polémica reforma del Edificio España en 10 preguntas y respuestas

A estas alturas aún no se sabe si finalmente Wanda abandonará el Edifico España y el resto de proyectos en nuestro país. Según la empresa china, sus dudas son el resultado de una actitud de desconfianza y recelo por parte del Ayuntamiento de Madrid que ha provocado continuas trabas de las que, presuntamente, el empresario chino estaría cansado y, por eso, habría decidido dedicar su tiempo y su esfuerzo a proyectos en otras ciudades. Y no son las únicas preguntas sin resolver.

Idealista/news se ha puesto en contacto con un banco de inversión, una consultora inmobiliaria, un estudio de arquitectura local y varios analistas de mercado expertos en el sector para saber qué está pasando entre el gigante chino y el Ayuntamiento, si es legal tirar la fachada del inmueble para reconstruirla, si la polémica está afectando al interés de los inversores internacionales por la capital o si, en última instancia, Manuela Carmena podría llegar a expropiar el edificio si el propietario deja el proyecto en ‘impasse’. Éstas son sus respuestas:

¿Cuál es exactamente el conflicto entre el dueño del Edificio España y el Ayuntamiento de Madrid?

El propietario del emblemático Edificio España es Dalian Wanda Group, el gigante asiático centrado en la explotación de cines y centros comerciales. Los estudios realizados por los expertos contratados por Wanda afirman que la forma idónea y más segura de reformar el rascacielos es desmontar la fachada de 117 metros de altura como si fuese un Lego. El grupo chino promete que volverá a levantarlo tal cual está ahora pero con materiales modernos.

El Ayuntamiento de Madrid mantiene la normativa aplicada al inmueble que actualmente cuenta con un grado de protección Nivel 3 (Grado Parcial), que permite la reestructuración total del edificio pero manteniendo la fachada principal.

Los estudios técnicos del consistorio, realizados por equipos que nunca se han enfrentado a una obra tan compleja y de tanta envergadura, afirman que se puede mantener la fachada mediante la construcción de pantallas de hormigón en cada uno de los patios de la fachada trasera para sostenerla mientras duren las obras.

¿Es legal tirar la fachada del rascacielos para volver a reconstruirla?

Wanda se agarra a la falta de seguridad que habría en las obras si no derrumba la fachada. Para el inversor existe un resquicio legal en el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) en el caso de que “en algún edificio con protección en los grados volumétricos o parcial no sea técnicamente posible la ejecución de las obras permitidas manteniendo un elemento catalogado, se podrá solicitar un desmontaje o posterior reconstrucción con los mismos materiales, forma y dimensiones que tenía en origen”.

Michael Qiao, director general de Wanda Madrid Development, la filial del gigante asiático en España, ya afirmó que “queremos conservar la imagen exterior del edificio tal y como la conoce todo el mundo. Pero es necesaria una intervención completa sobre el rascacielos para solucionar sus problemas estructurales. Cumpliremos con todas las exigencias y normativas actuales de calidad, confort y seguridad”, concretó.

¿En cuánto tiempo podría ponerse en marcha las obras?

El Ayuntamiento de Madrid continúa con el proceso de tramitación de los permisos de obras toda vez que el propietario no le ha notificado de forma oficial que abandona la reforma del edificio. El concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, ha afirmado que “para nosotros el proyecto sigue adelante como tantos otros proyectos que están en tramitación. Si el Grupo Wanda lo considerara, las obras podrían comenzar en dos o tres meses".

La idea inicial del promotor es convertir el edificio en un centro comercial, hotel de cinco estrellas y viviendas de lujo para mediados de 2019. Wanda aún no ha desvelado el coste total que le supondrá las obras de remodelación del Edificio España, ni tampoco el tiempo exacto en el que podría realizarlas.

Fuentes del sector aseguran que el proyecto de mantener la fachada podría suponer un sobrecoste de 100 millones de euros y alargar las obras otros 18 meses, además del riesgo latente de que durante las obras de rehabilitación que propone el Ayuntamiento el edificio colapse.  

Si Wanda está tan harto de las trabas que le ponen las autoridades, ¿por qué no vende el inmueble? 

Una de las dudas que puede generar esta polémica es que, si realmente el inversor no está convencido de que puede materializar el proyecto que tiene en mente, por qué no decide deshacerse del inmueble.

La respuesta es que, a pesar de que es un edificio emblemático y céntrico, la operación le generaría pérdidas. Según los expertos consultados, ningún inversor querría gastarse 265 millones de euros (el precio por el que el Grupo Wanda se lo compró a Banco Santander en verano de 2014) tras los desencuentros que ha tenido con el Ayuntamiento y lo que se está alargando el inicio de las obras.

Recordemos que la entidad financiera ya cerró la operación con un descuento del 34% sobre el precio que pagó a Metrovacesa por el inmueble en 2005. Para algunos analistas el problema de Wanda no es tanto el dinero que ya ha desembolsado como el que debería poner en caso de seguir adelante: la reforma completa podría superar los 400 millones de euros (unos 700 millones si tenemos en cuenta la compra del inmueble).

¿Podría el Ayuntamiento llegar a expropiar el Edificio España?

Legalmente sí, pero es una opción que los expertos consideran inviable. La legislación urbanística establece que los propietarios de los edificios deben mantenerlos en condiciones de seguridad y salubridad y realizar las obras necesarias para conservarlos. Además, el Ayuntamiento tiene potestad para dictar órdenes de ejecución para llevarlas a cabo. La infracción injustificada y reiterada de dichas órdenes puede dar lugar a la expropiación. Ahora bien, el coste del proceso expropiatorio es tan costoso que las arcas municipales no podrían permitírselo.

¿Está influyendo la polémica en los inversores extranjeros?

El sector asegura que los inversores internacionales (sobre todo los de origen asiático) sí están preguntando los motivos por los que alguien tan importante como Wang Jianlin, el hombre más rico de China y una de las mayores fortunas del mundo, está envuelto en una polémica y no termina de sacar adelante el proyecto que tenía previsto acometer.

Según las fuentes consultadas, la marcha de Wanda de momento solo está retrasando inversiones previstas, que ya de hecho es una consecuencia negativa, aunque el atractivo inmobiliario de Madrid sigue pesando más que esta polémica concreta.

El escenario cambiaría si finalmente las obras no se llevaran adelante, lo que sí podría poner en riesgo otros proyectos y provocar, por tanto, un freno urbanístico en la capital y un descrédito internacional para los próximos años.

¿Qué pierde Madrid si finalmente se va Wanda?

La hipotética marcha de un inversor de la talla de Wanda dejaría dañada la imagen de la capital, además de un más que posible agujero de millones de euros en esta y otras inversiones. Sin olvidar la posibilidad de crear miles de nuevos puestos de trabajo directos e indirectos cuando las obras se pusieran en marcha.

Madrid dejaría de ser una ciudad 'fiable' para muchos inversores y saldría del escaparte internacional. Además, otros proyectos en los que el gigante asiático parece haber puesto interés, como la Operación Campamento en Madrid e incluso su intención de apostar por el complejo Marina D’Or en Oropesa del Mar (Castellón) se encuentran en la cuerda floja a falta de una confirmación por parte de la matriz china.

¿Existe alguna otra opción para desbloquear el parón del proyecto?

El sector recuerda que la reforma del Edificio España es un proyecto complejo que lleva varios años sin poder llegar a concretarse y que el Ayuntamiento teme que el propietario tire la fachada y los laterales para iniciar las obras y que, antes de llegar a reconstruirlas, abandone el proyecto. Sin embargo, los expertos también insisten en que un aval daría garantías y que, en el caso hipotético de que el grupo chino se marchara sin acabar la reforma, el consistorio podría ejecutar dicho aval y utilizar ese dinero para finalizarla.

¿Se ha producido algún caso similar con anterioridad?

En el caso de que Wanda abandone finalmente su inversión en Madrid, no estaríamos ante el primer caso en que la normativa urbanística influye en la decisión de un inversor de abandonar la capital. El prestigioso arquitecto británico Norman Foster (que también es el responsable del proyecto de Wanda en el Edificio España) canceló en 2014 su intención de abrir una fundación en un palacete histórico situado en la calle Monte Esquinza, en Chamberí, y que compró por 9 millones de euros.

El inmueble cuenta con la máxima protección municipal (Grado 1), por lo que el arquitecto realizó un plan urbanístico que la Comisión Local de Patrimonio Histórico hecho para atrás por no estar de acuerdo con algunos de los puntos de la reforma. Foster, finalmente, decidió cancelar el proyecto.

¿Cuál son las últimas novedades?

Tras las noticias que han aparecido en distintos medios sobre la salida del Grupo Wanda de sus inversiones en España, el gigante asiático solo ha sacado un comunicado en el que afirma que “no comenta rumores de mercado” y ni confirma, ni desmiente las informaciones.

Mientras, el Ayuntamiento de Madrid sigue adelante con los trámites. El consistorio afirma que hay programada una reunión entre el área de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible y la empresa para finales de esta semana o la próxima para concretar los últimos detalles de la reforma, necesarios para obtener los permisos de obras. Además, la Comisión Local de Patrimonio Histórico aún tiene que emitir su informe definitivo sobre la reforma del Edificio España.

Finalmente, y según ha podido saber idealista/news, empleados de la filial de Wanda y de las empresas contratadas para realizar los estudios del inmueble siguen acudiendo al Edificio España. De momento, los expertos siguen confiando en que las dos partes se entenderán y alcanzarán un acuerdo 'in extremis'.