Información sobre vivienda y economía

¿Qué son las ‘pequeñas reparaciones’ que suelen enfrentar a inquilinos y propietarios?

Autor: Redacción

En prácticamente todos los contratos de alquiler que se firman en España hay una cláusula que hace referencia al artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Esta frase de apenas 19 palabras es, sin duda, la mayor fuente de disputas entre inquilinos y propietarios, según apuntan desde el despacho deSalvador Abogados, especializado en derecho inmobiliario.

Precisamente, la indefinición del concepto “pequeñas reparaciones” es precisamente lo que provoca gran parte de los conflictos. Desde deSalvador afirman que “este artículo no pretende cubrir daños materiales relevantes producidos por el arrendatario, culposa o negligentemente, sino aquellas cuestiones de mantenimiento ordinario de la vivienda”.

El gran problema suele llegar cuando el propietario visita la vivienda al final del contrato de arrendamiento para comprobar el estado de la misma antes de dar por finiquitado el acuerdo y devolver la fianza. “Muchas veces el arrendador estira el concepto de ‘pequeña reparación’ hasta prácticamente exigir que se le entregue la vivienda en perfecto estado, aunque el inquilino haya vivido en ella varios años”, apuntan desde el despacho de abogados.

De hecho, puntualizan que el artículo 21.4 de la LAU se refiere “al desgaste por el uso ordinario (mantenimiento), pero no lo que se menoscabe por el paso del tiempo (obsolescencia)”. Pero, ¿cómo se diferencia entre ambos conceptos? ¿Cómo es posible saber si un electrodoméstico se estropea porque tiene varios años o porque no se ha mantenido adecuadamente?

En este sentido, una sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca del 9 de febrero de 2012 establece que no es aceptable que “el deterioro de un objeto que requiere un mantenimiento periódico pueda ser imputado al paso del tiempo”. 

Además, otra sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra apuntala que el inquilino también se debe hacer cargo de “aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación”. Aquí entrarían “las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso. Ocurre así, por ejemplo, con la avería del sistema de recogida de la persiana”.

Esto supone que, llegado el caso, la justicia suele dar la razón al propietario cuando se trata de la reparación de objetos o servicios que son de uso ordinario por parte de las personas que habitan la vivienda.

“La experiencia demuestra que el atasco de un desagüe o la reparación de una cisterna, tienen mucho que ver con el uso cotidiano de la vivienda arrendada, tratándose de pequeñas reparaciones de escasa cuantía, consustanciales al desgaste diario de una cosa, por lo que legalmente son de cargo del arrendatario y no del arrendador”, aclara una sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña.

Resumiendo, como apuntan los expertos de deSalvador Abogados, la obligación del inquilino según el artículo 21.4 LAU podría resumirse en “cuida la casa como si fuera tuya, y no esperes que el arrendador te mande un ‘manitas’ para cualquier pequeña cosa”.

En cualquier caso, para evitar conflictos innecesarios, largos y costosos, la firma especializada en derecho inmobiliario sugiere incorporar al contrato cláusulas en las que se detalle que se entiende por “pequeñas reparaciones” o el importe por debajo del cual estos arreglos son responsabilidad del inquilino. 

Si opta por este tipo de cláusulas, es conveniente fijar esta cantidad vinculándola a un porcentaje de la renta porque “no pueden ser lo mismo las ‘pequeñas reparaciones’ en un alquiler de 300 euros mensuales que en uno de 5.000”.