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Un 61% de la oferta de alquileres procede de viviendas vacías

El mercado del alquiler tiene cada vez más peso en el sector residencial. Los últimos datos del Banco de España de 2015 confirmaron que el porcentaje de viviendas en alquiler ascendía al 15,6% del total del parque inmobiliario. Este aumento de la oferta de pisos en arrendamiento ha crecido en los últimos años procedente de casas ya alquiladas previamente, subiendo al 33% en 2016 según un informe de Tecnocasa. La mayoría sigue proviniendo de viviendas vacías (61%), aunque su peso sobre la oferta ha caído más de 10 puntos porcentuales desde 2014.

Pese a que cada vez más casas entran en el mercado del alquiler, esta oferta no está siendo suficiente para absorber la demanda de pisos en distintos distritos de Madrid y Barcelona, lo que está disparando los precios de los arrendamientos en ambas ciudades. Según datos de la inmobiliaria Tecnocasa, el precio del alquiler en la Ciudad Condal subió un 11,8% en el último año, mientras que en el Madrid la variación fue del 6,26%.

De media un piso de 70 m2 en Barcelona cuesta 846 euros, mientras que en Madrid alcanza los 784 euros al mes. La media nacional cae a los 621 euros de renta mensual.

La entrada de casas vacías incrementa el peso del alquiler

En el parque de viviendas en España predomina la propiedad frente al alquiler, en una proporción que en los últimos años ha caído frente al comienzo del boom inmobiliario para quedarse en una proporción de 77,3%-15,6% para la propiedad, según los datos del Banco de España. Esta proporción está lejos de la media europea, donde el parque de alquiler alcanza el 25% en países como Alemania o Francia.

El crecimiento del número de casas dentro del mercado de arrendamiento en los últimos años procede principalmente de aquellas viviendas que han estado vacías. Sin embargo, la proporción de este tipo de casas en el mercado ha caído desde 2014, del 72%, al 61% de 2016, según el Informe sobre el Mercado del alquiler 2016 del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra.

“El mercado se está autorregulando. Desde hace unos años, cada vez es más común ver pisos en alquiler que antes no tenían ocupación”, concretó Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa.

Uno de los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 redujo los contratos de alquiler de cinco a tres años. Esta modificación ha producido que los cambios de residencia para un inquilino aumenten y que la rotación en el mercado sea más activa, lo que produce además que los precios se actualicen con mayor asiduidad. De hecho, desde 2014 el porcentaje de casas en el mercado procedentes de alquileres anteriores se ha incrementado 10 puntos porcentuales, del 23% al 33% de 2016.

El restante 6% de la oferta en 2016 entró por primera vez en el mercado procedente de viviendas en las que vivía el propietario. Su peso en la oferta de alquiler se ha mantenido prácticamente igual en los últimos años.

La compra de vivienda como inversión crece al 28% de las transacciones

La rentabilidad del sector inmobiliario, mayor que otros productos bancarios, está atrayendo a los inversores privados con ahorros. De hecho, según el estudio de la inmobiliaria, el 28,1% de las compraventas realizadas en 2016 se realizaron con un fin inversor. La rentabilidad del alquiler alcanza el 6,9% de media en España, con mayores porcentajes en Barcelona (5,9%) y Madrid (7,3%).

Uno de cada tres pisos vendidos en la capital de España fue a parar a manos inversoras. En concreto, el 35%. De esa cantidad, el 89,2% eran inversionistas españoles y el 10,7%, extranjeros. En el centro de la ciudad los compradores que buscan un retorno por la vía del arrendamiento ya

En el caso concreto de Madrid, uno de cada tres pisos vendidos en la capital fue en manos de inversores. Las principales zonas de inversión son en Centro, Tetúan, Carabanchel, Villaverde o Usera. El perfil de inversor varía según la zona, pero en general el 89,2% de los inversores son españoles y un  10,7%, extranjeros.

El poder de negociación del inquilino cae a mínimos

La mejora de la economía y el incremento de precios de alquiler está produciendo además un cambio en otros indicadores del mercado. De hecho, las negociaciones del precio final del arrendamiento entre propietario e inquilino se han reducido a mínimos desde los peores años de la crisis.

Mientras que en 2012, el inquilino podía llegar a negociar hasta un 5,8% de la renta de alquiler, ahora apenas llega al 2,9%, y el número de días transcurridos desde que un inmueble se pone en el mercado hasta que se alquila la vivienda se ha reducido de los 41 días de 2013 a los 30 días de 2016.

“En una situación de mayor demanda en el mercado, el número de días transcurridos hasta pactar el alquiler, así como el número de visitas decrece. Los alquileres se reducen a días y en algunas zonas de Madrid y Barcelona, se puede cerrar un alquiler en horas”, destacó Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa.