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Hachazo del Ayuntamiento a las casas más baratas de Madrid

El Ayuntamiento de Madrid ha aprobado el Plan Director para la estrategia del Sureste, la mayor bolsa de suelo de la capital, en el que reduce a la mitad el desarrollo de casi 105.000 viviendas entre los PAUs de Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y Valdecarros: el Consistorio solo quiere aprobar la construcción de 53.000 unidades, que se levantarán en dos fases durante los próximos 21 años.

De todas ellas, como contemplaba el Plan Urbanístico de 1997, la mitad tendrá algún tipo de grado de protección pública. Y el problema no es sólo que se pierden miles de viviendas, sino que son precisamente casas de unos precios asequibles. Bienes que escasean en la capital.

Según ha explicado el concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, “se hacía necesario frenar un plan que viene de otra época, en plena burbuja inmobiliaria y una expansión descontrolada”.

Calvo ha confirmado que la nueva estrategia del sureste conllevará la recalificación de los suelos y la reprogramación de las actuaciones sobre la edificación de las viviendas y las infraestructuras. “Los objetivos estaban atrasados y había que reprogramarlos para que sean viales, eficientes y sostenibles”, ha concretado Calvo.

La situación que se plantea ahora no es baladí, sobre todo porque tiene enfrentadas a diferentes partes. El Ayuntamiento, por un lado, cree que estos proyectos que se llevan gestando durante años no cumplen con las actuales necesidades de la capital, por lo que no tiene sentido aprobar los desarrollos tal y como están concebidos en el Plan General de Ordenación Urbana de 1997.

En la postura contraria se encuentran las Juntas de Compensación (formadas por los propietarios de los suelos), cuyo principal reclamo es recibir el visto bueno por parte de la Administración Pública, tras el respaldo del Tribunal Supremo en 2016, para poder levantar las viviendas al ritmo que marque la demanda del mercado.

En línea con la tesis de los dueños de los terrenos también está el sector de la promoción residencial y algunas entidades financieras, que alertan de que la decisión del Gobierno municipal de eliminar miles de viviendas asequibles en Madrid tendrá un impacto directo en los precios del resto de la urbe. 

Y, por último, está la Plataforma por un Sureste de Madrid limpio y sostenible, donde se engloban diferentes organismos como asociaciones vecinales y Ecologistas en Acción, que se oponen tanto al Ayuntamiento como a los dueños del suelo. En su opinión, la vivienda nueva debería crecer lo mínimo posible en la ciudad mientras sigan existiendo desarrollos y viviendas vacías, por lo que su propuesta es que toda la superficie que ocupan estos PAUs (unos 37 millones de m2) sea un gran espacio verde que sirva de pulmón a la ciudad en estos tiempos, marcados por unos elevados índices de contaminación. 

Los próximos movimientos de cada una de las partes

La reacción de los dueños de los terrenos ante la estrategia del Gobierno municipal no se ha hecho esperar. Desde las Juntas de Compensación afirman que estudiarán el texto definitivo que apruebe el Ayuntamiento (hasta ahora solo han podido consultar un borrador) para tomar las medidas legales y jurídicas que consideren oportunas.

A la espera de definir la respuesta final, prevén pedir a la justicia que tumbe la propuesta del equipo de Manuela Carmena (sobre todo después de que el Supremo avalara el desarrollo en 2016) y en paralelo exigir una indemnización para compensar a los afectados. Y, teniendo en cuenta que ya se han invertido en torno a 400 millones de euros en la zona, todo apunta a que la indemnización sería superior a dicha cifra, al incluir otras compensaciones además de los gastos incurridos. 

Frente a las quejas de las Juntas de Compensación y su intención de acudir a los tribunales para exigir indemnizaciones, el concejal de Urbanismo ha confirmado que el Ayuntamiento ha meditado la situación en la que se encuentran, diferenciando la situación entre Los Berrocales y Los Ahijones, que no han sufrido alteraciones frente al plan inicial y donde la inversión supera los 260 millones de euros, a la de Los Cerros o Valdecarros, donde “no se ha movido un adoquín”. 

“Son desarrollos que no han sido capaces de poner en marcha, tal vez porque estaban mal planificados de origen”, ha aseverado Calvo. Como respuesta a estas palabras, Javier López, gerente de la Junta de Los Cerros, recuerda que "si no hemos puesto ladrillos es porque no nos han dejado hacerlo las diferentes Administraciones".

Además, el concejal de Urbanismo ha insistido en que “el Ayuntamiento de Madrid cada vez que da un paso de estas características piensa en las compensaciones de costes” y ha destacado que el plan director unirá la ejecución de los planes de desarrollo al compromiso de inversión por parte de las Administraciones para dotar de servicios públicos a estos nuevos barrios. Es decir, hasta que el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid no incluyan en sus presupuestos las partidas necesarias para asumir el coste de las infraestructuras de la zona no se permitirá el inicio de ninguna vivienda. Justo al contrario del proceso habitual: primero se construyen las casas y después los poderes públicos empiezan a dotar de servicios el área nueva, como ha ocurrido en los PAUs del norte.

De hecho, la inversión municipal prevista se reajusta de los 100 millones de euros al año a unos 50 millones tras la reducción de la edificabilidad de este entorno que equivale a la ciudad de Barcelona.

“No vale solo con hacer viviendas también hay que dotarlas de los servicios necesarios para hacerlas sostenibles”, ha recalcado José Manuel Calvo, que ha puesto como ejemplo de ciudad dormitorio la situación de Las Tablas: un desarrollo que lleva 12 años en pie y que ahora consigue la construcción de su primer instituto. El planteamiento del Ayuntamiento, según un experto consultado por idealista/news, es “simplemente poner el carro delante de los bueyes, una manera muy ladina de asegurarse de que, además de reducir sensiblemente el número de casas, las restantes no se construirán nunca”.

Por su parte, Vicente Pérez Quintana, responsable de urbanismo de la Federación de Asociaciones Vecinales (que forma parte de la Plataforma por un Sureste de Madrid limpio y sostenible), explica que están a la espera de conocer qué impacto económico tendría la indemnización con dinero público a los dueños de los terrenos por no poder llevar a cabo el proyecto previsto.

“Es verdad que en el sureste hay una serie de desarrollos aprobados, por eso hemos pedido al Ayuntamiento que nos diga cuál es el coste de la indemnización. Hoy no vemos necesario construir todas esas viviendas, pero somos conscientes de que la parálisis supondrá un quebranto patrimonial para las arcas municipales. Si los costes de las indemnizaciones son tan altos que podrían hacer un agujero a las cuentas públicas, a lo mejor deberíamos replantearnos todo. Lo que pedimos es hacer un estudio económico de cada posibilidad y poner todas las cifras sobre la mesa para ver lo que es más razonable”, explica Pérez Quintana.

Una década perdida

A pesar de sus diferentes posturas, tanto las Juntas como las asociaciones vecinales están convencidas de que prácticamente es imposible llegar a una solución en los escasos 16 meses que quedan antes de que se celebren las próximas elecciones municipales y autonómicas en 2019. Así, el proyecto vuelve a meterse en un ‘impasse’ que podría provocar un importante problema para el stock de obra nueva barata en la ciudad en el futuro.

“Queda mucho por ver en este tema. Ahora el Ayuntamiento debe presentar en detalle la modificación que ha aprobado, abrir el periodo de alegaciones y el de la respuesta de las alegaciones para después aprobarlo definitivamente y trasladárselo posteriormente a la Comunidad de Madrid. La región es quien tiene la última palabra, pero me temo que en esta legislatura no va a dar tiempo a hacer todo”, recalca el responsable de urbanismo de la Federación de Asociaciones Vecinales.

Para los dueños de los suelos, se avecina una nueva travesía por el desierto que se suma a los casi 20 años que llevan esperando para llevar a cabo el desarrollo. “Esto nos supone volver al punto en el que estábamos entre los años 2003-2006 y empezar de nuevo. Pero lo que no termina de entenderse es que los tiempos urbanísticos y políticos son completamente diferentes. Teniendo en cuenta que se pueden llegar a tardar tres años en realizar una reparcelación de los terrenos (uno para el trabajo de campo, otro para tramitarlo y otro para registrarlo), está claro que el Gobierno actual no va a poder aprobar nada. Con cuatro años de legislatura, o tienes muy claro lo que quieres hacer en materia urbanística o no te da tiempo. Al final, para nosotros lo importante es el ciclo económico, mientras que para la Administración es prioritario el electoral”, argumenta Joaquín Gómez, gerente de la Junta de Compensación de Berrocales.

Sin embargo, el plan director presentado por el Ayuntamiento articula dos programas de producción de suelo:

  • De acuerdo a la demanda real residencial estima entre los años 2022-2030 el desarrollo de 27.700 viviendas y 1,3 millones de metros cuadrados de edificabilidad de actividades económicas.
  • El segundo programa, entre 2031-2039, contempla la viabilidad de 26.000 viviendas y 1,2 millones de metros cuadrados de edificables para actividad económica. 

Subidas de precios del suelo… y la vivienda

La Concejalía de Urbanismo de la capital y las asociaciones vecinales insisten en que Madrid tiene suelo suficiente como para satisfacer la demanda de vivienda nueva de los próximos ocho años. Según el Ayuntamiento, aún queda suelo finalista suficiente con El Cañaveral, Valdebebas o el PAU de Vallecas, y sin contar con el desarrollo de la famosa Operación Chamartín. Además, recuerda que “si algo nos enseñó la burbuja inmobiliaria fue que, cuanto más suelo y vivienda se ponía en el mercado, más subían los precios”.

Su teoría es radicalmente opuesta a la que defiende el sector inmobiliario, que lamenta que esta nueva situación pueda marcar el futuro de la vivienda en Madrid en los próximos años, y prevé que los retrasos por los cambios urbanísticos y la drástica caída del número de casas supongan un incremento aún mayor del precio de las viviendas en la capital.

Para Fernando Encinar, director de estudios de idealista, “con la decisión tomada es evidente que el Gobierno municipal piensa que la ley de la oferta y la demanda es una falacia de malvados especuladores. El daño será para todos los habitantes de la ciudad, principalmente para los que quieran buscar vivienda barata, porque no la van a encontrar”.

Encinar añade que “la ley de la oferta y la demanda existe y me temo que esta decisión nos avoca a corto plazo, en los próximos 12-18 meses, a una relevante subida de precios de venta y alquiler, y a una reducción del stock de vivienda asequible de forma significativa. La ciudad está recibiendo cada vez más y más personas que quieren vivir en la capital y llegará un momento en el que, ante la imposibilidad de encontrar algo asequible, la infravivienda vuelva de nuevo a la capital”.

Desde la Junta de Valdecarros también sostienen que no solo es una mala noticia para los propietarios de los suelos, sino para todo Madrid, que está abocada a vivir subidas en el precio del suelo y, por consiguiente, de la vivienda. “Es obvio que cuanto menos suelo haya para construir, más demanda se concentrará en los terrenos que estén disponibles, lo que elevará el precio. Y si se encarece el suelo, se encarece el precio de la vivienda en propiedad y también el alquiler, por lo que la gente se marchará a otros municipios, como ya sucedió en los años 80”, sostiene Mauricio Fernández, gerente de dicha junta.

Los primeros síntomas de esta reacción en cadena ya se están produciendo en otro desarrollo similar a Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros y Los Cerros, también situado en el sureste de la capital: El Cañaveral.

“El precio del suelo en este PAU se ha duplicado en apenas tres años, y esto es una señal evidente de que cuando hay menos suelo en el mercado, el precio sube y esto repercute en las viviendas. Antes aquí se podía comprar una casa con 120.000 euros, pero ahora si tienes menos de 180.000-190.000 euros te tienes que ir a algún municipio cercano como Rivas. Y el problema no acaba aquí, porque si la demanda aumenta mucho en Rivas, el precio de la vivienda allí también subirá. La presión del mercado podría encarecer el precio entre 100 y 200 euros/m2, y esto sí que es hinchar una burbuja de la manera más tonta”, concluyen desde una Junta de Compensación.