Agárrate, que vienen curvas: la vivienda seguirá subiendo más en Madrid y Barcelona que en el resto de España

El precio de la vivienda no da síntomas de agotamiento y si se cumplen las previsiones de los expertos del sector inmobiliario, nos quedan al menos tres años de subidas.

Según el último informe que ha publicado la consultora JLL sobre el mercado residencial, las casas se podrían encarecer en el conjunto de España en torno al 3,8% durante los próximos tres ejercicios, un repunte que será superior tanto en Madrid como en Barcelona.

“Debido a la mejora de los parámetros macroeconómicos y a la accesibilidad al crédito, la demanda plasmada en el aumento significativo de transacciones ha provocado una subida de los precios de la vivienda en España, especialmente en las grandes urbes, y esperamos que siga subiendo”, sostiene la firma.

Los datos del INE muestran que el encarecimiento medio se situó en el 7,2% solo en 2017, aunque las comunidades de Madrid, Cataluña y Baleares superaron la media. En los dos primeros casos, el repunte interanual fue de dos dígitos. Así, el m2 de la vivienda libre se situó al cierre del año pasado en 1.558,7 euros/m2, según el Ministerio de Fomento, aunque en varios municipios el precio supera de largo la media.

Los más altos se encuentran en San Sebastián (3.437 euros/m2), Sant Cugat del Vallès en Barcelona (3.060 euros/m2), Barcelona (3.053 euros/m2), Santa Eulalia del Río en Ibiza (3.004 euros/m2), Ibiza (2.939 euros/m2) y Madrid (2.861 euros/m2). Unas zonas donde no sólo influye la demanda nacional, sino también la extranjera, ya sea por compra de una segunda residencia o como inversión. En cambio, los municipios con los menores precios se sitúan en Alicante y no superaron de media los de 600 euros/m2.

Estos datos vuelven a poner sobre la mesa que la vivienda es un mercado que avanza a diferentes velocidades y que, aunque se prevén más subidas de precios generalizadas, las mayores se producirán en las grandes urbes, donde la demanda de vivienda supera con alegría a la oferta y el suelo empieza a escasear, lo que añade presión adicional al precio de las casas. No podemos olvidar que los terrenos suponen prácticamente la mitad del precio final que paga el comprador por el inmueble.

JLL recalca en su informe que la mayor actividad promotora y la escasez de suelo en los grandes municipios y áreas consolidadas están impulsando al alza los precios (el año pasado creció un 0,7%, hasta situarse en 162,2 euros/m2) y espera más incrementos en los próximos ejercicios. De nuevo, la consultora pone el foco en Madrid y Barcelona, aunque también en Levante, Costa del Sol, País Vasco y Baleares.

“Actualmente, la demanda de vivienda es principalmente de reposición e inversión y se concentra en áreas consolidadas y turísticas. Esto se traslada a una demanda de suelo finalista, que a su vez provoca un incremento del precio. Ante esta falta de suelo finalista en los principales núcleos urbanos y zonas costeras, se espera que los precios sigan registrando grandes subidas en zonas prime y consolidadas”, recalca la consultora.

A pesar del esperado repunte de precios, JLL también vaticina subidas en la compraventa de casas, que podría superar las 600.000 unidades en los próximos ejercicios. El año pasado se cerraron más de 532.000 operaciones, la mayoría vinculadas a casas de segunda mano. Y el último dato disponible del Colegio General del Notariado sigue mostrando subidas. En mayo se traspasaron casi 52.000 viviendas, un 7,7% más interanual.

El alquiler irá a más... incluso en precio

El alquiler está ganando terreno en el mercado residencial, a pesar de que España es un país donde manda la vivienda en propiedad. Y desde JLL creen que su peso seguirá incrementándose por varios motivos.

“Muchos son los españoles que no disponen de ahorro suficiente para pagar una entrada o que tienen dificultades para acceder a la financiación, lo que unido a un cambio de mentalidad y cambios sociodemográficos hacen prever que el mercado de alquiler seguirá desarrollándose. Además, el Plan Estatal de la Vivienda 2018-2021 contempla ayudas tanto a inquilinos jóvenes y con menos recursos como a promotores enfocadas al desarrollo del mercado del alquiler en España”, aclara la consultora.

¿Y qué pasará con las rentas? Al igual que veíamos en el caso de la compra de vivienda, también se esperan más subidas en el precio del alquiler, donde también existe un desfase entre la oferta y la demanda.

“La presión de la demanda de alquiler es cada vez mayor en un mercado donde la oferta ha estado tradicionalmente en mano de particulares y donde la existencia de grandes carteras de vivienda en alquiler gestionadas por empresas es todavía limitada. La oferta no es suficiente o bien es de poca calidad para atender la demanda lo que está presionando las rentas al alza. Así, en los principales centros urbanos del país seguirán subiendo los precios en 2018”, añade el informe.

No obstante, los datos de mercado apuntan a que, si hay subidas, éstas serán limitadas. Según un informe reciente de idealista [empresa editora de news], en las ciudades donde los precios son más altos es donde se registraron más rebajas en los inmuebles anunciados a lo largo de junio. De media, en Madrid y Barcelona la renta cayó un 7%, mientras que en Palma se redujo un 9% y en San Sebastián, un 12%. Toda una señal de que los alquileres ya no se cierran a cualquier precio.