Información sobre vivienda y economía

Construir una vivienda nueva solo cuesta un 25% del precio final que pagas por ella

¿Sabes a qué se destina cada euro de lo que has pagado por tu casa? Si te has comprado una vivienda nueva, deberías saber que la inmensa mayoría del dinero no tiene nada que ver con el coste real de su construcción.

Según un estudio de la CEOE, el precio real de levantar un inmueble apenas supone un 25% de la cantidad final, mientras que el resto se va en pagar el suelo donde está construido y los impuestos que aplican las diferentes administraciones.

“El 50% del coste de la obra nueva se corresponde con el precio del suelo, mientras que otro 25% equivale a los impuestos y otro 25% responde al coste de producción”, explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la asociación de promotores de Madrid (Asprima) y de España (APCE) y de máximo responsable de la promotora Vía Célere.

Estas proporciones no solo levantan ampollas en los compradores, sino que también lo hacen en el mundo promotor, que insiste en que los ciudadanos de a pie no son conscientes de todo el dinero que se va en impuestos.

“La fiscalidad de las viviendas es de casi un 25% respecto al precio de venta de las mismas. Es decir, que de lo que cada adquiriente paga a la promotora, el 25% son impuestos para las arcas de los tres niveles de la administración pública (Estado, autonomías y municipios) a través de distintas figuras tributarias. Esta fiscalidad es muy superior a la media europea, a la de Alemania (16%) y se sitúa en la banda alta junto con Francia (25%)”, explica el estudio.

Según la patronal, por una vivienda de 140.000 euros se acaban pagando 39.300 euros de impuestos municipales, autonómicos y estatales, sin contar con los gastos de notaría y registro que debe asumir el comprador. Pero no toda esa cantidad la paga de golpe el propietario, sino que la promotora adelanta parte durante el proceso (desde la compra del suelo hasta la entrega de llaves a su nuevo dueño) y luego incluye esos gastos en el precio final. De dicho precio, alrededor de un 15% se corresponde con el beneficio que se lleva el promotor con el proyecto.

En la lista de tributos a pagar encontramos nada menos que 15 tasas (11 de ellas son municipales y otras 4 son autonómicas), 6 impuestos municipales, 2 autonómicos y otros 2 estatales. A todo ello habría que sumar la notaría, el registro y lo que se lleva el Estado en concepto de retenciones de IRFP y cotizaciones a la Seguridad Social de los trabajadores de la obra (obreros, arquitectos, electricistas, pintores…).

“Si analizamos los datos, de cada 100 euros de una vivienda en propiedad, 25 se los llevan las diferentes administraciones. De ese 25%, alrededor de un 55% son impuestos estatales, un 30% se lo llevan los ayuntamientos y el resto las comunidades autónomas. Eso es lo que se paga por comprarla, pero no acaba aquí. Si no es vivienda habitual, en el IPRF tendrá que declararlo como imputación de renta inmobiliaria y pagar por ello, sin olvidarnos de otro impuesto, el IBI, y pagar patrimonio en aquellas comunidades autónomas donde está vigente. Y si se decide vender, se sigue pagando. En definitiva, tener una vivienda en propiedad supone alimentar las arcas de las administraciones en todos los pasos que se den”, añade Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

La proporción es más elevada si el suelo donde se va a levantar las viviendas no es finalista o si la vivienda tiene unas calidades superiores a las de una casa estándar. “En el supuesto de que el suelo no sea finalista, la proporción del precio que se va en impuestos pasaría al 30% por todo lo que hay que pagar por el desarrollo del suelo. En el caso de que la vivienda fuera más cara también aumentaría el porcentaje, aunque en mucha menor medida. La razón es que muchas tasas e impuestos municipales van referenciados al presupuesto de ejecución del proyecto y éste es más alto en el caso de las viviendas con mejores calidades”, añade Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima y miembro del consejo directivo del Grupo Inmobiliario Roca.

Qué cobra cada administración y por qué concepto

Siguiendo el ejemplo de la patronal de una vivienda de 140.000 euros, las tasas municipales (como la de licencia de obras, de vado, de funcionamiento de garaje o la tasa de ocupación de la acera por las casetas de la obra) y las autonómicas (tasa de calificación provisional, de calificación definitiva…) tienen un coste total de unos 574 euros para el promotor.

A esa cantidad habría que añadirle los 4.430 euros aproximados que suponen los impuestos municipales (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras, Impuesto de Actividades Económicas sobre m2 vendidos o el IBI de la parcela), así como los correspondientes gastos de la promotora en materia de IRPF y cotizaciones a la Seguridad Social de su plantilla, que supondrían otros 5.470 euros.

El siguiente escalón por coste es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que deben desembolsar tanto el promotor como el comprador y que dependen de la administración autonómica. Entre ambos pagarían unos 5.880 euros por este concepto. Pero no hay duda de que los dos mayores tributos son el IVA y el Impuesto de Sociedades (éste último solo lo paga el promotor) que supondrían en el ejemplo unos 21.500 euros e irían directamente al Estado. El último paso sería pagar los gastos de notaría y registro que afrontan tanto el promotor como el comprador para formalizar la operación, y cuyo coste rondaría los 1.430 euros.

Si sumamos todas estas cifras nos encontramos con una factura fiscal total de casi 39.282 euros, lo que representa el 24,84% del precio total de la vivienda; esto es, la cuarta parte de lo que el propietario acaba pagando por su casa.

 

Recibe nuestra selección de noticias en tu mail