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Gómez-Pintado: “El gran reto es que 14 millones de jóvenes puedan dejar de vivir con sus padres”

Además de como presidente de los promotores, a Juan Antonio Gómez-Pintado se le conoce por la forma de construir viviendas. Con el grifo del crédito promotor cerrado a cal y canto durante los años más duros de la crisis, halló otras alternativas de financiación: la permuta de suelo de bancos como Bankia, Banco Sabadell o CatalunyaCaixa a cambio de viviendas terminadas

Desde 2007 dirige una de las promotoras inmobiliarias más activas durante la crisis y más conocidas por su solvencia, Vía Célere. Nació tras vender la familia Gómez-Pintado la promotora madrileña Agofer a Grupo Sando por 220 millones de euros.

Desde entonces, Vía Célere ha levantado varias promociones residenciales en Madrid, especialmente en el sur de la capital. Pero también se ha expandido a Barcelona donde cuenta con tres desarrollos de viviendas. Y próximamente abrirá mercado en Málaga Capital. De sobra es conocida su experiencia y conocimiento del mercado brasileño, donde cuenta con siete promociones residenciales. 

Según reconoce, hoy en día el panorama ha cambiado para bien: los bancos han aflojado la cuerda del crédito y financian aquellas operaciones bien localizadas, bien gestionados y con una buena experiencia del promotor. 

A punto de cumplir dos años como presidente de la asociación de promotores tanto de Madrid (Asprima) como de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado hace un balance de la evolución del sector y de los organismos que preside. Ha logrado mejorar y acelerar la gestión de las licencias municipales y hermanar el sector inmobiliario con la Universidad. Y todavía tiene en su agenda muchos temas pendientes, pese al poco tiempo que le queda libre. 

¿Qué balance hace de estos casi dos años como presidente de Asprima?

Un balance muy positivo porque uno de los objetivos que nos fijamos era tratar de tener una relación más fluida con la Administración y lo hemos conseguido. Estamos trabajando con el Ayuntamiento de Madrid con un software que sea capaz de agilizar las licencias. Y otro objetivo logrado ha sido el grado de vinculación con la universidad, así como incrementar los cursos de formación dentro de la propia asociación para facilitar la formación de los trabajadores y la incorporación en el mercado laboral dentro de este sector tan castigado por la crisis.

¿Cómo ve el sector inmobiliario para este año y el que viene?

Sus fundamentales están bien pero siempre hago la advertencia: depende mucho del área geográfica donde se desenvuelve el negocio. Está yendo muy bien en determinadas ciudades, como Madrid, Barcelona o Málaga. Es fundamental el consumo del stock de vivienda, sobre todo procedente de Sareb. También está ayudando mucho a la mejora del sector los tipos de interés, que están históricamente bajos. Además, el crédito está fluyendo a las familias de una manera sostenida y esto también está haciendo que junto con la baja rentabilidad de otras alternativas financieras se hayan vuelto las miradas al sector inmobiliario.

¿Cuál es la situación óptima del mercado de la vivienda?

El mercado se tiene que adaptar a unas cifras de producción de entre las 150.000 y las 200.000 viviendas. Pero se está tardando en equilibrar porque hay un mercado de segunda mano mucho más activo que de obra nueva. La parte negativa es que estamos viendo ciudades donde hay mucha actividad inmobiliaria de obra nueva y se vuelven a caer en errores del pasado: empezamos a comprar suelo descontando expectativas de futuro y esto no es sano.

El suelo tiene una gestión dificultosa y la tramitación de licencias se van de 8 meses a 1 año y esto imposibilita que haya un flujo de producción de vivienda nueva y consecuentemente, si hay necesidad de suelo, el precio del suelo sube, pero descontando expectativas que todavía no son reales. Porque los ciudadanos no tienen los sueldos que deben tener y es la gente la que nos tiene que comprar. Hacer estudios basados en falsas expectativas de lo que va a ocurrir en el futuro es hacer futurología.  Las inversiones tienen que ser rentables en el momento y no descontar esas expectativas.

En Madrid y Barcelona pueden pagar un 10-15% más por el suelo. Es un error.

¿A qué se refiere con descontar expectativas?

Significa que compran por encima del precio de mercado. En Madrid y Barcelona pueden pagar un 10-15% más por el suelo. Pensar que en el tiempo que se tarda en tener terminadas las casas, que es unos dos años, va a haber un incremento de precio de la vivienda me parece muy arriesgado.

¿Cuánto cree que deberían subir los salarios para facilitar el acceso a los jóvenes?

No creo que sea tanto una subida de salarios como de control y reducción del precio de la vivienda. Hay muchos factores que hacen que la vivienda sea poco accesible para la primera residencia de nuestros jóvenes. Podría empezar por el 25% del coste fiscal que tiene asociado la vivienda, o por la ineficiencia de los procesos productivos, así como la ineficiencia de la administración a la hora de hacer las tramitaciones. Si fuéramos capaces de homogeneizar determinadas tramitaciones de licencias y reducir tasas relacionadas con la construcción de vivienda ésta sería más accesible para los jóvenes. No se trata tanto de subir salarios, como de ajustar el precio de la vivienda. 

¿Es sostenible el nivel de ventas anuales de viviendas si los sueldos de los jóvenes siguen siendo bajos?

Es ineludible que baje el precio de la vivienda. Tenemos 14 millones de jóvenes viviendo con sus padres, es el gran foco que debemos tener a la hora de facilitar el acceso a la vivienda, ya sea de alquiler o compra.

¿Aún tiene que caer el precio de la vivienda?

Depende mucho de las zonas. Antes las compras estaban muy apoyadas en el ahorro familiar, los padres avalaban a los hijos o les daban la entrada, pero esto cada vez es más difícil. Por eso es importante dar el paso de agilizar los procesos constructivos.

Si le nombraran ministro de Economía, ¿qué medidas pondría en marcha para dinamizar el sector?

La reducción de los impuestos. Creo que está más que demostrado que aquellos países que tienen impuestos más bajos, son mucho más dinámicos. La segunda cuestión sería un apoyo decidido y firme dentro del sector para que dejara de ser obsoleto. Flexibilizaría medidas para incorporar la eficiencia energética y la innovación en la construcción.

Pese a las restricciones que va a tener el Gobierno en los presupuestos, ¿qué medidas serían positivas para el sector inmobiliario?

La modernización de la administración que quedó pendiente en la anterior Legislatura, aunque lo veo difícil. Tenemos una administración multiplicada y después muy poco eficiente. Estos procesos deberían ser obligatorios.

¿Cómo está afectando la falta de Gobierno al sector inmobiliario?

En principio no le está afectando porque tenemos una buena velocidad de crucero. El problema será si nos mantenemos en esta situación un año más. Ojalá que no ocurra, pero parece que nos vamos a unas terceras Elecciones con lo que sí podría afectar al sector el año que viene.

¿En qué cosas tiene que mejorar el sector?

En todo. Tenemos una rémora adquirida del pasado. El sector tiene que ser más imaginativo, tenemos cambiar de imagen y que se nos vea más ágil y más innovador, y no tan especulativo. Sería bueno que todas las empresas fueran orientadas a innovación, eficiencia energética y a procesos de industrialización y sobre todo a buscar fórmulas alternativas de financiación.

¿Qué necesita el sector para que la ciudadanía valore comprar una vivienda con calificación energética elevada?

Necesita hacer mucha pedagogía. Hoy tener calificación energética de máximo nivel no significa que la vivienda sea más cara. En Vía Célere somos de los pocos que hacemos calificación energética A tanto en emisión de gases como en consumo.

¿Qué labor están desarrollando las fintech en el mercado inmobiliario?

Una labor muy escasa. Estamos estudiando el mercado hipotecario en Inglaterra porque necesitamos referencias de otros mercados más liberalizados y también el mercado francés, donde el 40% es financiación bancaria y el otro 60% es financiación procedente de aseguradoras. Y la novedad en España podría ser el crowdfunding o el crowdlending pero nuestra normativa es inflexible y es muy difícil sacar este tipo de proyectos adelante. La dependencia de las familias y sociedades de la financiación de entidades financieras es del 90%. En otros países la dependencia es del 45%. Es bueno buscar otras alternativas a las entidades financieras.

En cuanto a nuevas figuras de promotores, ¿hay algún otro player diferente a aseguradoras o fondos de inversión?

Sí. Los fondos de inversión primero compraron deuda inmobiliaria de los bancos. Después hicieron operaciones a través de socimis. Y el tercer paso es que una vez han comprado la deuda y ya tienen el activo inmobiliario es desarrollarlo y muchas de ellas han montado una promotora. Vamos a empezar a ver más proyectos colaborativos de grandes fondos con carteras de suelo con promotores que quieran desarrollar esos suelos.

¿Hasta qué punto está frenando la banca la recuperación del mercado de la vivienda?

A día de hoy han pasado dos cosas: proyectos fallidos que el banco refinanciaba para que quedaran fuera del balance del banco y así que no computaran. Otra es la regulación que les facilitaba mantener esos activos en balance porque sólo tenían que hacer estudios de valoración durante determinado tiempo. Ahora tendrán que hacer esos estudios, ver tasaciones y apuntarse las pérdidas en caso de que hubiese, con lo que entiendo que las entidades tendrán una velocidad de crucero mucho mayor a la hora de vender esos activos.

En cuanto a Vía Célere, ¿qué zonas están estudiando para levantar viviendas además de Madrid y Barcelona?

Málaga. Porque confluyen circunstancias como que no tiene tanto suelo disponible y que tiene una actividad industrial y turística buena. Además, cuenta con un nudo de comunicaciones muy bueno.