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10 medidas para reanimar al sector inmobiliario sin gastar ni un solo euro de dinero público

El sector inmobiliario tiene muy claro que su recuperación y reconversión pasa por estrechar lazos con el sector público. Constructoras y expertos del mundo del ladrillo han resumido en un documento varias propuestas que podrían llevarse a cabo en España para impulsar la actividad sin tener que destinar para ello ni un solo céntimo del 'dinero de todos'.

“Las medidas son de fácil aplicación y no conllevan ningún incremento del gasto público. Son medidas encaminadas a reducir y racionalizar la carga burocrática de la tramitación urbanística”, asegura el informe amparado por la CEOE. El estudio recopila diferentes propuestas concretas en materia urbanística, fiscal y de financiación y pide a la Administración que colabore en todos sus ámbitos de actuación: estatal, autonómico y municipal.

1. Crear una normativa urbanística sencilla y uniforme

Una de las principales exigencias es reducir las trabas administrativas a través de un marco normativo y legislativo más simple. “Es necesario tomar medidas que estén encaminadas a reducir la carga burocrática que afecta al sector”, asegura Juan Lazcano, presidente de la Comisión de Infraestructuras y Urbanismo de la CEOE.

En este sentido, Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores de España (APCE), recuerda que “tenemos más de 100 normas urbanísticas autonómicas y 5.000 ordenanzas municipales. Todo es complicadísimo y deberíamos hacer un estudio serio sobre las normas para cambiar las que estén obsoletas para que impedir que sigan regulando al sector. Algunas de ellas llevan más de 40 años en vigor y hemos cambiado lo suficiente como para regirnos por otras normas”, sentencia.

Con una simplificación legislativa el sector no solo ahorraría tiempo y esfuerzo, sino que además daría más confianza a los inversores extranjeros que se plantean entrar en el mercado español. “Las medidas deben tener vocación a largo plazo y no estar supeditadas al Gobierno de turno o a los calendarios electorales para poder dar certidumbre”, añade Gómez-Pintado.

2. Avalar los préstamos hipotecarios a los jóvenes

Uno de los grandes retos a los que se enfrenta el sector inmobiliario es acercar la vivienda a los jóvenes, uno de los colectivos poblaciones más afectados por el paro y por los empleos de baja calidad. ¿Y cómo conseguirlo? La propuesta es estudiar la implantación en España de dos modelos que triunfan en Reino Unido y Francia y que se basan en aportar garantías de hasta un 20% del precio de la vivienda para que el banco conceda un préstamo hipotecario por un valor superior al 80% del inmueble (considerado actualmente el nivel máximo).

En Reino Unido es el Estado el que aporta un aval para que el banco aumente el volumen de dinero prestado, mientras que en Francia las garantías las aporta el sector asegurador. “Con esta fórmula se han vendido en Reino Unido más de 200.000 viviendas en apenas dos años”, aseguran los expertos. Eso sí, la propuesta de la CEOE es que el comprador tenga ahorrado al menos el 5% del precio de la vivienda, a lo que habría que sumar los impuestos y el gasto asociado a la compraventa. 

3. Reducir los requisitos para acceder a una VPO

El informe recuerda que el precio del m2 de las casas protegidas es prácticamente el mismo que el de las libres (en algunas provincias es incluso más caro) e insiste en que el concepto de vivienda protegida se debe adecuar a la realidad. “Ya no existen ayudas para la promoción, ni para la adquisición, ni para la financiación de las viviendas de protección pública. Sin embargo, subsisten las exigencias y requisitos legales a los adquirientes. Es necesario modificar el marco jurídico de la VPO para adecuarlo a la falta de ayudas existentes”, recalca el estudio, que también recomienda descalificar aquellas viviendas protegidas que lleven más de tres años en el mercado y no encuentren comprador.

Entre los cambios que se podrían introducir está, por ejemplo, que puedan optar a una aquellas personas que han heredado una vivienda o que tengan un sueldo algo por encima del límite establecido. “Lo que se debe hacer es proteger a las personas, no las viviendas, y adecuar las circunstancias a su mejor o peor situación financiera”, añade Gómez-Pintado.

4. Obligar a las CCAA a acogerse al Plan de Vivienda

Otra de las quejas habituales en el sector inmobiliario es la resistencia de las autonomías para adherirse al Plan Estatal de Vivienda, un plan que se renovará en 2017 con una aportación de unos 550 millones de euros para fomentar el alquiler y la rehabilitación.

El problema radica en que los recursos no pueden ser utilizados hasta que cada autonomía decida adaptar dicho plan mediante la firma del convenio. Algo que no debe permitirse según los expertos, que piden que su adaptación sea obligatoria. “Dada la situación actual, y ante la escasez de recursos públicos, no parece oportuno perder cualquier ayuda existente al alquiler y la rehabilitación”, sostiene el estudio.

5. Impulsar las licencias electrónicas

También serviría de ayuda que se puedan conseguir licencias por Internet, como la de edificación o de primera ocupación. “Aunque en algunos casos sería más complicado, en muchos otros se podrían usar programas informáticos para analizar y aprobar rápidamente. Ahora se tarda entre 3 y 4 meses en recibir la licencia de primera ocupación, cuando esto consiste en verificar que el proyecto para el que se había recibido el permiso está acabado y en las condiciones previstas. Teniendo en cuenta que estamos en un mercado con una financiación históricamente barata, ese tiempo supone un coste de oportunidad y una carga financiera que son innecesarios e injustos”, explica el presidente de la APCE.

6. Buscar alternativas a la financiación bancaria

Otra de las peticiones que está sobre la mesa es la de impulsar alternativas a la financiación bancaria de cara a los propios promotores para hacer un mercado inmobiliario más sostenible y saneado. En este sentido, el estudio considera indispensable que se mejore la regulación de vías como el crowdfunding, facilitar el acceso a plataformas como el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) o el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF). También sería deseable, dicen los expertos, que las empresas del sector ganen tamaño para que puedan salir a los mercados financieros internacionales en busca de nuevos recursos económicos.

7. Reducir el coste del suelo y fomentar las permutas

En el marco de medidas para mejorar el acceso a las viviendas está la que pasa por reducir los costes de la producción para abaratar su precio (pero sin descuidar la calidad y la eficiencia energética), algo que depende principalmente del suelo. “El 50% del coste de la obra nueva es el suelo, mientras que otro 25% son impuestos y el otro 25%, costes productivos propiamente dichos. El sector apenas puede reducir más sus costes, así que donde hay que innovar principalmente es en la partida del suelo”, asegura Gómez-Pintado.

El informe recuerda que gran parte del suelo finalista debe destinarse a vivienda protegida pero que muchas veces pasan años hasta que empiezan las obras. Estos retrasos podrían ser evitados si ese suelo público se traspasara a manos privadas y se intercambiara por otro de similar valor cuya tramitación urbanística esté pendiente; otra alternativa sería liberalizarlo. De esta forma se evitaría la especulación y la revalorización del mismo.

“El suelo es una de las materias primas más importantes para el sector inmobiliario, pero también la más sensible a la hora de sufrir alteraciones de precio. Además, la tardanza en los procesos de calificación, gestión y puesta en marcha de los mismos hace que sea un producto con el que se especule fácilmente por parte de quien no suele aportar valor en el proceso”, recalca el estudio.

8. Aprovechar y divulgar las ayudas europeas

Otra de las medidas que deberían llevarse a cabo pasa por pedir a las distintas administraciones que expriman los fondos procedentes de Europa, sobre todo aquellos destinados a la rehabilitación y la eficiencia energética. A pesar de que varios organismos comunitarios ofrecen fondos a los países para este tipo de proyectos, España apenas solicita ayudas. Entre los que están disponibles y nuestro país desaprovecha están el famoso Plan Juncker, el Banco Europeo de Inversiones (BEI), el Programa para la Competitividad de las Empresas (COSME) o el Fondo Europeo para Inversiones Estratégicas (FEIE).

En este sentido, el informe destaca que “es necesario un planteamiento por parte del Gobierno para captar un importante porcentaje de los fondos para la construcción de obra nueva y rehabilitación de vivienda asequible, así como la divulgación de las distintas vías de financiación que se han posibilitado dentro del marco europeo”. También pide reducir los trámites burocráticos necesarios para solicitar estas subvenciones.

9. Aumentar los incentivos fiscales

Entre las propuestas también encontramos algunas de carácter impositivo. Por ejemplo, y en el caso del Impuesto de Sociedades, una petición es la de extender los beneficios fiscales previstos para Sareb, la sociedad que gestiona los activos de la banca rescatada, a las pequeñas empresas cuando obtengan plusvalías al vender activos inmobiliarios. También piden crear un régimen especial para las empresas dedicadas al alquiler y extender algunos de los beneficios fiscales de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis). En lo que respecta al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el informe propone ampliar el plazo de bonificación en aquellas promociones que aún no estén vendidas.

10. Cambiar el funcionamiento de algunos impuestos

Por último, los expertos piden que se cambie la operativa de algunas figuras tributarias. Por ejemplo, que los promotores no paguen el mismo impuesto durante varias veces a lo largo del proceso de construcción de un inmueble (el IVA o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -AJD-). Entre sus peticiones también está que haya una unificación en los impuestos que dependen de las autonomías para que no haya tantas diferencias entre las regiones (algo que sucede en el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y obligar a los Ayuntamientos a actualizar el catastro no solo cuando sube el valor de los inmuebles, sino también cuando éste se reduce.