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Cuánto riesgo estás dispuesto a asumir al comprar una casa para alquilarla en cada capital

Autores: @Ana P. Alarcos, iván Martínez, @Jone

Conservador, moderado o arriesgado. ¿Qué tipo de inversor eres tú? A pesar de que esta tipología suele usarse en los mercados financieros, también puede aplicarse al sector inmobiliario. Todo depende del mayor o menor riesgo que estés dispuesto a asumir a cambio de obtener rentabilidad.

Los conservadores no arriesgan ni un solo euro, por lo que lo suyo son los activos refugio, mientras que los agresivos buscan a toda costa obtener un buen rendimiento, aunque conlleve dejar a un lado la seguridad. Los moderados están a medio camino: arriesgan poco para obtener algo de rentabilidad.

¿Y cómo saber si una inversión inmobiliaria conlleva peligro? La respuesta está en la prima de riesgo que va asociada a una operación, y que mide básicamente la distancia que separa a la rentabilidad que se puede conseguir a través del alquiler de una casa en cualquier punto de España respecto a la que registra el punto más solvente del país. Los datos de mercado apuntan a que la capital de provincia que da más estabilidad al inversor es San Sebastián. En cambio, Murcia y Santa Cruz de Tenerife son las que registran los mayores rendimientos para compensar los peligros a los que se enfrentan. 

Al igual que vimos con los barrios de Madrid y Barcelona, entre los riesgos a los que se expone el inversor destacan los arrendatarios morosos, que entren los okupas en la vivienda, que haya una rotación muy elevada de los inquilinos o que haya muchas posibilidades de no alquilar la casa. Todo ello merma la seguridad del propietario y, por ello, ofrece una rentabilidad superior frente a otras zonas más estables. 

Para entender bien el mayor o menor riesgo de comprar una vivienda para alquilarla después, idealista/data ha calculado cuál es la prima de riesgo de invertir en cada capital de provincia y ha comparado sus resultados con los de los países.

Así que si estás pensando en comprar una casa como inversión deberías tener en cuenta a qué riesgo te expones y recordar que este análisis incluye la rentabilidad bruta, por lo que no contempla los costes fijos y variables asociados a la propiedad del inmueble, el pago de impuestos, las derramas, los seguros, y los gastos de comunidad y gestión. Todo ello puede lastrar al rendimiento de la inversión, por lo que, a cambio de asumirlo, el interés debe ser alto para resultar atractivo.

Como decíamos unas líneas más arriba, si hay una capital que actúe como valor refugio inmobiliario esa es San Sebastián, donde la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en el 4,2%. Se trata de la cifra más baja del país y, como es sinónimo de solvencia, su nivel de riesgo es tan escaso como el de Alemania.

Otras capitales que podrían encajar en una inversión inmobiliaria conservadora son A Coruña, Barcelona y Pamplona. En todos esos casos, la prima de riesgo no supera los 40 puntos básicos, lo que se equipara a invertir en deuda de Holanda o Francia. Orense y Zamora también están entre las capitales con baja rentabilidad y bajo riesgo, y se podrían comparar con Bélgica. En todos esos casos el rendimiento bruto del alquiler es inferior al 5%.

En línea con las anteriores encontramos capitales como Pontevedra, Orense y Zamora que, curiosamente, registran mayores rentabilidades brutas que Palma o Madrid... aunque por una razón concreta. “Es importante aclarar que, en estos casos, las rentabilidades bajas se deben a que son mercados de alquiler poco maduros, con pocos inmuebles en stock y baja intensidad de demanda de alquiler", señala Daniel del Pozo, responsable de idealista/data. 

A partir de aquí el nivel de riesgo va subiendo. Para obtener al menos un 5,2% de rentabilidad ya debemos exponernos a los peligros que mencionábamos antes, y buscar localizaciones como Palma de Mallorca, Vitoria, Salamanca, Burgos, Granada o Madrid, que son semejantes a Reino Unido y España en lo que a riesgo se refiere.

En este punto, conviene hacer una mención especial a la capital española y a la catalana, que son los grandes mercados inmobiliarios del país. En su caso, resulta interesante mirar los resultados a una escala inferior. Desde idealista/data recuerdan que en ambos casos podemos encontrar barrios tan seguros como Alemania (Recoletos, El Viso, Jerónimos o Sant Gervasi-Galvany), y otros muy arriesgados; por ejemplo, Entrevías y San Cristóbal en Madrid, y La Trinitat Vella en Barcelona, cuyas primas de riesgo superan los 540 puntos básicos, frente a los 340 enteros que registran las capitales de provincia peor clasificadas. 

Las capitales con riesgo medio-alto

Volviendo a la clasificación nacional, nos encontramos varias capitales con una rentabilidad bruta inferior al 6% y una prima de riesgo superior a los 150 puntos respecto a San Sebastián. Entre ellas están Valladolid y Badajoz (con un riesgo equiparable al de Portugal), así como Sevilla, Toledo, Málaga y Valencia (semejantes a Noruega y Croacia). 

Pero si el inversor está dispuesto a abandonar la zona de confort para encontrar unos números más jugosos, puede optar por un abanico de 13 capitales, situadas principalmente en la zona del Mediterráneo, Canarias y Aragón y con un binomio rentabilidad/riesgo superior a la media. Se trata de Castellón de la Plana, Alicante, Girona, Lleida, Zaragoza, Huesca, Almería, Córdoba, Huelva, Ávila, Murcia, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife. Invertir en ellas permite obtener más de un 6% de rentabilidad bruta, pero asumiendo una prima de riesgo de más de 170 puntos respecto a San Sebastián.

Los dos casos más extremos de España, en los que la prima supera los 300 enteros, son Murcia y Santa Cruz de Tenerife: con un riesgo de 340 puntos básicos y un rendimiento bruto del 7,6%, comprar una casa en estas capitales con el objetivo de alquilarla después tiene un riesgo equivalente a invertir en bonos de Hungría.

Esta es la rentabilidad, la prima de riesgo y el país equivalente en cada provincia y en las dos ciudades autónomas, según los datos de mercado de idealista/data e investigación.com:

Capital de provincia  Rentabilidad bruta Prima de riesgo País equivalente
Donostia-San Sebastián 4.2% 0 Alemania
A Coruña 4.3% 10 Holanda
Barcelona 4.6% 38 Francia
Pamplona 4.6% 39 Francia
Pontevedra 4.6% 40 Francia
Ourense 4.6% 41 Bélgica
Zamora 4.7% 46 Bélgica
Cádiz 5.0% 79 Eslovenia
Bilbao 5.0% 82 Lituania
Palencia 5.1% 86 Lituania
Santander 5.1% 87 Lituania
Lugo 5.1% 87 Lituania
Palma de Mallorca 5.2% 97 Reino Unido
Teruel 5.2% 99 Reino Unido
Vitoria-Gasteiz 5.2% 102 Reino Unido
Salamanca 5.3% 106 Reino Unido
Granada 5.3% 108 Reino Unido
Cáceres 5.3% 110 Reino Unido
Burgos 5.3% 113 Reino Unido
Madrid 5.4% 115 España
Albacete 5.4% 118 España
Ceuta 5.4% 123 España
Tarragona 5.4% 123 España
Melilla 5.5% 131 España
Ciudad Real 5.5% 134 España
Guadalajara 5.6% 134 España
Logroño 5.6% 136 Portugal
León 5.6% 141 Portugal
Soria 5.6% 142 Portugal
Valladolid 5.7% 150 Portugal
Badajoz 5.7% 150 Portugal
Segovia 5.7% 151 Portugal
Sevilla 5.8% 158 Noruega
Toledo 5.8% 159 Noruega
Jaén 5.8% 163 Noruega
Málaga 5.8% 164 Noruega
Oviedo 5.9% 165 Noruega
Cuenca 5.9% 169 Croacia
València 5.9% 173 Croacia
Castellón de la Plana 6.0% 176 Croacia
Girona 6.0% 178 Croacia
Alicante  6.0% 180 Croacia
Córdoba 6.1% 186 Corea del Sur
Zaragoza 6.1% 192 Israel
Huesca 6.1% 193 Israel
Almería 6.2% 199 Israel
Ávila 6.6% 241 Tailandia
Huelva 6.7% 245 Tailandia
Las Palmas de Gran Canaria 6.8% 258 Tailandia
Lleida 7.1% 294 Italia
Murcia 7.6% 340 Hungría
Santa Cruz de Tenerife 7.6% 341 Hungría