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Las claves para incentivar el mercado del alquiler y reducir el precio de las rentas 

De izq. a drcha: Fernando Lacadena, presidente de ASIPA, Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, Ana I. Pereda, directo
A la izq. Fernando Lacadena, presidente de ASIPA y Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista / Expansión

La subida del precio del alquiler preocupa no sólo a políticos, sino también al sector privado. Ante la falta de oferta en determinadas ciudades españolas y un aumento de la demanda, los precios del alquiler han subido a un ritmo mayor que el de los salarios. Los expertos coinciden en que es vital que haya una colaboración público-privada para levantar, con dinero privado en suelo público, viviendas asequibles en régimen de alquiler. Además, algunas voces abogan por dar más seguridad jurídica a los arrendadores particulares y personas jurídicas para que saquen al mercado más inmuebles.  

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, aboga por la colaboración público-privada. Asegura, en las jornadas organizadas por Expansión "El futuro del mercado de alquiler de vivienda", que en líneas generales la sociedad pide un sector inmobiliario más profesionalizado, pero que se desconfía de la colaboración público-privada. Pone de relieve que el nuevo real decreto del alquiler da un trato diferente a las empresas que a los particulares, algo que no debería de producirse.

Propone que se aumente la oferta de viviendas y rechaza aquellas teorías de que no es necesario desarrollar más viviendas porque hay muchas vacías. Recuerda que, según el último censo del INE, el 62% de las viviendas vacías están en poblaciones de menos de 50.000 habitantes.  

Miguel Oñate, director de Merlin Properties, señala que la crisis del mercado del alquiler no pasa por una regulación, sino por un aumento de la producción, pero para construir más es necesario grandes cantidades de capital. “Hay una concienciación absoluta de que es necesario que entre el capital privado en la producción de vivienda o entonces habrá un shock”, añade.  

Y esa financiación vendrá de la mano principalmente de los fondos de inversión, ya que la banca no puede entrar con la misma fuerza, no es su negocio. Y la administración española no tiene músculo para hacerlo.    

Los fondos deberían ser vistos como su único aliado porque la banca española no puede etrar en esto. La administración española no tiene músculo para hacerlo. Para llevar a cabo una política de vivienda el único aliado son las instituciones internacionales y privadas: fondos y socimis.  

Javier Rodríguez Heredia, socio de Azora, hace hincapié en que actualmente en España el 23% del parque de viviendas está destinado al alquiler, frente al 34% de media en la Unión Europea, es decir, en nuestro país hay casi 6,5 millones de viviendas en arrendamiento. Y considera que nuestro país tiene todavía recorrido para llegar al nivel de Europa.  

También coincide con Oñate en señalar la financiación como principal causa que está provocando las tensiones de precios: los jóvenes no pueden acceder a una hipoteca porque necesitan ahorros. “Mucha gente está por obligación en alquiler y no por devoción. Tenemos que levantar 2,4 millones de viviendas en los próximos 15 años. Es algo que se puede hacer, pero implica una inversión de hasta 300.000 millones de euros de financiación y hay que ver de dónde obtenerla. Porque es imposible que salga de los fondos públicos”, subraya Rodríguez de Heredia. 

Fernando Lacadena, presidente de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA), se mantiene en la misma línea que el socio de Azora. Considera que "por sí solas, las administraciones públicas no van a poder financiar los entre 1,5 y 2,5 millones de viviendas nuevas destinadas al alquiler que estiman diversos estudios. Los operadores profesionales y las plataformas institucionales son parte esencial de la solución y no del problema", subraya. 

“Es un hecho incontestable que el mercado del alquiler residencial está en plena transformación. Y también lo es el hecho de que hay un grave problema de escasez de casas disponibles, sobre todo para los más jóvenes y para familias con dificultades para llegar a fin de mes”, señala Lacadena.

Cómo afecta la nueva ley del alquiler al mercado

Eduard Mendiluce, consejero delegado de Aliseda y Anticipa, asegura con firmeza que el real decreto ley del alquiler en vigor dede el pasado mes de marzo sí ha afectado al mercado del arrendamiento, con una reducción de la oferta y un aumento de los precios. Además, asegura que la limitación a dos meses de renta adicionales a la fianza (un mes) también ha provocado una expulsió del mercado de inquilinos sin solvencia ni ahorros. 

Su posición es muy crítica ante esta regulación, por lo que propone no regular, sino incentivar y bonificar a los propietarios fiscalmente. También apuesta por introducir en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) una cláusula especial que permita hacer contratos de menor duración donde los arrendadores puedan poner un alquiler por debajo del precio de mercado para inquilinos en riesgo de exclusión social o con problemas de solvencia.

Por último, apuesta por complementar la renta del alquiler del particular por parte de la administración pública.  

El PSOE saca pecho de su ley de alquiler 

Durante las jornadas organizadas por Expansión, Beatriz Corredor, diputada del PSOE, ha puesto de relieve que la nueva ley vuelve a la aprobada en 1994, una normativa que “tuvo casi 20 años de estabilidad y recogía pautas de equilibrio entre propietarios e inquilinos”.  

Corredor señala que el Gobierno de Pedro Sánchez ha puesto en marcha el Plan 20.000 que es iniciar el proceso de promoción de viviendas públicas a través de Sepes y el ICO, para usar suelos públicos y también en derecho de superficie. “Y para los jóvenes se va a recuperar la renta básica de emancipación. “En las estadísticas de esta renta se vio una creciente emancipación de los jóvenes, pero no hubo un incremento de precios de las rentas por parte de los arrendadores”, añade.