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Los propietarios de viviendas turísticas buscan la “supervivencia” en el alquiler de temporada

Ayuntamiento de Madrid
Ayuntamiento de Madrid

La Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur) estima que este negocio perderá 2.900 millones hasta finales de 2020 por la crisis sanitaria y económica provocada por el covid-19. Algunos propietarios de estas viviendas han aterrizado en el alquiler temporal a modo de “supervivencia” para cubrir los costes de las hipotecas y de los gastos derivados del piso. Ofrecen contratos de seis meses a un año totalmente legales, en muy buenas localizaciones y con precios muy competitivos para seducir a trabajadores extranjeros desplazados a España o a estudiantes - el perfil de este tipo de clientes-. Un cambio de modelo, de objetivos y de plataformas donde anunciarse para sobrevivir al parón turístico.

Para España, el turismo es un sector fundamental. Según los datos del INE, en 2019 visitaron España 83,7 millones de turistas extranjeros que dejaron un gasto de 92.278 millones de euros. Esta cifra supone un 12,5% del PIB nacional, un porcentaje que pone de manifiesto la importancia de este negocio. Es el gran motor de la economía española, pero la crisis derivada del coronavirus ha terminado por gripar su salud. Dentro de este segmento concurren varios negocios: el transporte aéreo, la hostelería, la restauración o los alojamientos turísticos.

La paralización del país ha golpeado fuerte los cimientos de muchas empresas relacionadas con estos negocios, aunque no a todas ellas les ha afectado por igual. Por ejemplo, con respecto a los alojamientos, los expertos han señalado que las grandes cadenas hoteleras podrán soportar una hibernación total de su actividad durante 2020 porque han entrado en la recesión con un bajo nivel de endeudamiento y con una gran tesorería. Por contra, los operadores medianos y pequeños correrán peor suerte al no tener el músculo financiero para soportar reaperturas con niveles de ocupación no superiores al 20%, que es lo que vaticinan los expertos del sector.

Pero ¿qué ocurre con las viviendas de uso turístico? En este negocio se abren varios escenarios: pesimismo en el futuro más cercano, pero un gran optimismo a largo plazo. Para los propietarios (particulares y empresas) de pisos turísticos este 2020 es un año casi perdido. De hecho, Fevitur fija nuevos objetivos de cara al próximo curso. La asociación espera que a finales de junio -fecha prevista por el Gobierno para entrar en lo que han denominado “nueva normalidad”- el sector pueda volver a operar con una entrada de reservas para el último trimestre del año, y que esto suponga un principio de recuperación de cara a 2021.

En el sector asumen que el turismo internacional no se reactivará durante 2020 y por este motivo se centran en atraer los movimientos de turistas nacionales para intentar salvar la temporada de verano. Una opción que otros propietarios han decidido cambiar por el alquiler temporal. Se trata sobre todo de viviendas de uso turístico, en zonas urbanas de grandes capitales de provincia, que buscan alivio en esta modalidad de arrendamiento hasta que el turismo vuelva a reactivarse.

Esta medida ha significado que algunos propietarios de este tipo de activos hayan cambiado no sólo su modelo de contrato de alquiler, sino también el perfil del cliente, los lugares donde se anuncian o el precio de sus viviendas. La gran mayoría de expertos y de empresas dedicadas a este negocio reconocen a idealista/news que se trata de una acción de “supervivencia” en un mercado repleto de incertidumbres.

“Un elevado número de propietarios que antes del covid-19 destinaban sus viviendas 100% al alquiler turístico (por días), han reaccionado previendo la parálisis del sector turístico durante varios meses y reorientando sus viviendas al alquiler temporal por meses, no al alquiler de largas temporadas o al uso conforme la LAU Vigente (5 o 7 años dependiendo del tenedor), como forma de minimizar la ausencia de ingresos en el alquiler turístico”, afirma Samuel Población director nacional del área residencial y suelo de CBRE.

En la misma línea se muestra Mikel Echavarren, CEO de Colliers, que también ha detectado la migración de un porcentaje de este sector hacia el alquiler temporal. “El sector inmobiliario se adapta a las circunstancias y hace de la necesidad una virtud. Efectivamente, la demanda de apartamentos turísticos ha caído a su mínima expresión desde la perspectiva de turistas viajando a Madrid. Por contra, la posibilidad de alquilar apartamentos por meses es una alternativa muy interesante para quienes vean demorada la entrega de sus viviendas por el parón de las obras en dichas promociones, para quienes traten de reubicarse desde alquileres que ya no pueden pagar a otras posibilidades, y para quienes en definitiva busquen una vivienda puente hasta poder tomar decisiones de carácter más permanente”, explica Echavarren.

Por su parte, Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, cree que el cambio de modelo de arrendamiento es algo que utilizarán los propietarios que tengan un número pequeño de unidades en el mercado, pero que los grandes tenedores no seguirán esta tendencia. “Es posible que aquellos inmuebles en manos de pequeños propietarios y que no tenían “profesionalizado” el alquiler turístico, decidan poner estas viviendas en el mercado del medio o largo plazo, algo que puede provocar menos oferta de alquiler turístico y ser incluso positivo para el sector”, asevera Martín Guirado. En este sentido, cabe destacar que el 95% de estos pisos turísticos están en manos de propietarios particulares, según informa Tolo Gomila, presidente de Fevitur.

Qué norma regula el alquiler de temporada

Este contrato de arrendamiento aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3.2, pero aquí su calificación es de “uso distinto al de vivienda”, cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo.

Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral, en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza. etc., ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Precisamente, si se dieran estos requisitos, estaríamos ante un apartamento turístico.

Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena, un mes o tres meses, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994.

¿Cuál es el perfil de cliente interesado?

Una vez tomada la decisión de apostar por el alquiler temporal, los propietarios se hacen una pregunta: “¿Qué tipo de cliente puedo captar?”. Los expertos del sector inmobiliario tienen claro cuál es el perfil de usuario que podría estar interesado en un arrendamiento de entre seis meses y un año. En este escenario aparecen los trabajadores desplazados en otra ciudad que no es la de su residencia habitual, los estudiantes que busquen viviendas para el próximo curso o las personas interesadas en un arrendamiento de transición para después optar por un alquiler de larga duración o incluso por la compra.

“Es una solución que tiene su demanda entre el alquiler corporativo y entre demandantes de vivienda que tiene visibilidad sobre la temporada que han de estar en una ciudad por motivos laborales, académicos etc... Todo lo que sea flexibilizar el acceso al mercado de alquiler para propietarios e inquilinos redundará favorablemente en la oferta y la demanda”, asevera Población.

Echavarren hace hincapié en la ciudad de Madrid y en su atractivo para atraer en un futuro cercano a profesionales de otras comunidades autónomas que busquen empleo en la capital tras la pandemia del covid-19. “Cuando se permita la movilidad en mayor grado, será una alternativa demandada por profesionales que traten de buscar trabajo en la ciudad de Madrid desde comunidades más afectadas por la crisis económica y por la caída del turismo”, afirma el CEO de Colliers.

Los propietarios también hablan de "supervivencia"

En este panorama repleto de incertidumbres aparecen los propietarios, las empresas con pisos turísticos y las compañías que sólo se encargan de gestionarlos. Todos estos ‘players’ del mercado se alinean con el argumento de los expertos: “Es una cuestión de supervivencia”. Isabel Creus es propietaria de una empresa familiar que gestiona 20 pisos turísticos situados en un mismo edificio localizado en Tarragona (Cataluña) y cuenta a idealista/news cómo afronta la nueva realidad del mercado. “Hemos decidido dedicar un porcentaje de nuestros activos al alquiler temporal para capear la crisis a corto plazo. Lo cierto es que hemos recibido un número significativo de contactos que se han interesado por estos arrendamientos”, explica. Por este motivo, Creus no descarta aumentar el número de viviendas destinadas a este tipo de arrendamiento si la oferta es capaz de absorber la demanda existente.

Con respecto al tipo de cliente que han preguntado por estos pisos, la empresaria explica que se trata “en su gran mayoría” de trabajadores que han venido a la ciudad por espacio de un año/año y medio, extranjeros y sin arraigos en la ciudad. “Ahora hay empresas que están pagando 1.200 euros por los alquileres de los pisos de sus trabajadores. Sin embargo, con esta nueva oferta de pisos turísticos pueden disfrutar de activos totalmente amueblados, con las mejores calidades y bien localizados por entre 700 y 800 euros al mes. Sí que existe demanda”, explica Creus.

Estos precios competitivos sirven a los propietarios de los pisos turísticos para pagar el coste de las hipotecas que recaen sobre muchos de los inmuebles. “Hay que intentar sacar un mínimo de ingresos”, matiza en este sentido. Aunque no son los únicos con los que podría llegar a contar. Esta empresaria ha agudizado el ingenio y al precio competitivo de sus inmuebles ha añadido una serie de servicios complementarios para intentar sacar el máximo beneficio posible. “El arrendamiento cubre los costes de hipotecas, de personal, del mantenimiento del ascensor… pero también he decidido ofrecer por otro lado servicios de limpieza, parking…. Que pueden completar la facturación”, afirma.

Agus Villafañe, director y cofundador de Myrentalhost -empresa que gestiona 50 pisos turísticos-, ha optado por ofrecer a sus clientes la opción de explorar el mercado de alquiler temporal para apaliar los efectos de la crisis a corto plazo. “Lo primero que hicimos fue informar a nuestros clientes (propietarios) de las opciones. La propuesta tuvo una gran aceptación y cerca del 70% de ellos nos ha dado el ‘ok’ para colocar sus inmuebles en plataformas que nos permitan alquilar entre seis meses y un año”, afirma Villafañe.

Esta migración ha conllevado un cambio de uso de plataformas y marketplaces que hasta ahora este tipo de compañías no habían utilizado. Además, el director de MyRentalHost explica que han tratado de informarse lo más rápido posible de estos contratos temporales, porque ellos estaban acostumbrados a trabajar con arrendamientos por días o por semanas en su segmento turístico.

En este sentido, Villafañe coincide con Creus en el perfil de cliente que se ha interesado en este tipo de activos: empresarios desplazados, futuros estudiantes, personas que buscan un alquiler de transición... “Los clientes van a poder disfrutar de viviendas que antes podían costar 250 euros la noche por 90 euros y es el gran atractivo del que disponemos en estos momentos”, finaliza.

Menos optimista que sus ‘colegas’ de profesión se muestra Joaquín Lozada, fundador de la compañía BarcelonaSuperHost, que gestiona un máximo de 25 apartamentos turísticos al mismo tiempo. “Lo cierto es que por el momento no hemos detectado mucha demanda. Por lo general, la principal demanda de alquileres temporales también es extranjeros, ya sea estudiantes, o personas que vienen a hacer prácticas por unos meses, viajes de trabajo, etc y esto también se ha cortado. En el mejor de los casos será una ayuda para que los propietarios puedan pagar las hipotecas”, afirma Lozada.

Un futuro esperanzador

De todos modos, optimistas y pesimistas coinciden en que se trata de una situación temporal -como el propio nombre del arrendamiento indica-, de supervivencia y que el futuro de sus negocios a largo plazo volverá al uso turístico, al que los expertos le auguran un gran futuro.

“En nuestra opinión la pandemia del covid-19 no va a terminar con el alquiler turístico y es posible que no se produzcan grandes cambios. Para esto nos basamos en tres premisas. Primero, el alquiler turístico es una tendencia social que no desaparecerá. Segundo, está por ver cómo afectarán los efectos de la pandemia en la sociedad y sus costumbres y hábitos en cuanto a ocio y vacaciones. Y tercero, es posible que la pandemia potencie un turismo más selectivo, menos socialmente compulsivo y donde las personas toman decisiones con carácter independiente”, afirma Martín Guirado.

“En cuanto a inversores profesionales y grandes tenedores de producto residencial para alquiler turístico, esta situación puede generar dudas, pero los planes de negocio continuarán y ajustarán los precios en función de la oferta y la demanda”, prosigue el director corporativo de Negocio de Gesvalt.

Por su parte, el presidente de Fevitur muestra su confianza en el sector y busca la diferenciación con el sector hotelero. “Cuando se recupere la actividad, el turista buscará lugares seguros y salubres. En este sentido, una vivienda siempre otorga mayor seguridad al cliente que la habitación de un hotel donde existe más tránsito y flujo de personas. Por este motivo, ya estamos promoviendo un sello de calidad y certificación covid-19 para que los pisos turísticos puedan demostrar a sus clientes su compromiso contra la lucha de esta pandemia”, finaliza Gomila.