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Invertir en vivienda en pleno covid-19: es buen momento o no

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Autor: Sara Rivas-Finect (colaborador de idealista news)

Si hablamos de activos populares a la hora de invertir, y sobre todo en España, la vivienda aparece, sin duda, en las primeras posiciones. Tras la crisis financiera de 2008, desatada por el colapso de la burbuja inmobiliaria, perdió reputación, pero en los últimos años la confianza de los inversores ha devuelto este activo a su lugar. Ahora, la crisis del covid-19 ha provocado un nuevo bandazo al mercado y, de nuevo, la amenaza vuelve al sector.

Si en 2019 se batieron todos los registros en inversión inmobiliaria, tras alcanzar los 35.000 millones de euros, los primeros meses de 2020 vaticinaban un nuevo año de alegrías, y nuevos récords, en el sector. En enero y febrero la inversión en España sumaba 6.000 millones de euros, frente a los 4.600 millones de los mismos meses del pasado ejercicio, según datos del algoritmo DAO de Addmeet, el portal de subastas y ventas privadas ‘online’.

Sin embargo, la llegada del coronavirus y la declaración del estado de alarma el 15 de marzo provocaron un frenazo automático en las operaciones, lo que hizo desplomarse la inversión inmobiliaria un 75% en el mes de marzo, en relación al mismo mes de 2019. Con ello, el trimestre, que a principios de año prometía ser el mejor de los últimos años, arroja una caída del 13% respecto al mismo periodo del pasado año.

Muchas son las voces que hacen indicar que, ante esta situación, el precio de los inmuebles bajará, lo que no quiere decir que sea el mejor momento para tomar posición para todos los inversores. Desde Finect hemos hablado con diferentes expertos inmobiliarios para intentar resolver una duda que ronda en la cabeza de muchos españoles: ¿es momento de invertir en vivienda? De primeras, sea cual sea la alternativa de inversión ligada al sector que se escoja, y dada la alta incertidumbre, lo más inteligente es rodearse de asesores expertos que nos orienten de acuerdo con nuestras necesidades.

Compra de vivienda

El precio de la vivienda usada en España bajó en julio un 3,5% interanual, hasta situarse en 1.677 euros/m2. Los grandes mercados como Madrid y Barcelona también cedieron un 3,5% y un 3,1% interanual, respectivamente, según datos de idealista.

Si atendemos a los datos de Tinsa, tanto el precio de la vivienda de segunda mano como la nueva se abarató en julio un 0,9% respecto al mes anterior, por lo que acumula una caída del 1,9% desde la declaración del estado de alarma en marzo y se sitúa en el nivel de hace un año.

“Realmente todas estas referencias de precios todavía no reflejan el sentimiento del mercado, para eso habrá que esperar hasta, mínimo septiembre”, señala Miguel Córdoba. El profesor asegura que, aunque muchos esperan ver las bajadas de la anterior crisis eso no sucederá ya que esta vez no ha habido una burbuja inmobiliaria como la que hubo en el 2000 y estalló en el 2008. “Lo que sí parece razonable es que los precios bajen entre un 10% y un 20%”, afirma el experto. En todo caso, Miguel Córdoba, profesor de economía financiera de la Universidad San Pablo CEU, recomienda no hipotecarse para invertir.

“A los inversores particulares es difícil que les resulte atractivo comprar vivienda en el corto plazo, puesto que existe una fuerte incertidumbre respecto a cómo van a evolucionar los precios, por lo que los agentes económicos probablemente querrán retrasar su decisión de inversión”, indica por su parte, Leandro Escobar, economista experto en mercado inmobiliario de la Universidad de Comillas. “También habrá que esperar a ver cómo será el reparto del crédito a partir de la crisis, que posiblemente se dedicará más bien a la recuperación empresarial que a posibles inversiones inmobiliarias”, continúa.

Socimis

Las socimis son empresas cotizadas que basan su negocio en la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos que suelen destinar al alquiler. Se trata de un vehículo de inversión entre los fondos y las empresas inmobiliarias y permiten a sus partícipes estar presentes dentro del mercado de la vivienda sin tener que apostar todo el dinero a un solo inmueble.

El requisito para que una empresa pueda ser considerada como socimi es que debe tener, como mínimo, un 80% de su cartera de inmuebles destinada al alquiler (viviendas, oficinas, locales comerciales, naves…). Además, tienen la obligación de retribuir a sus accionistas anualmente por la vía del dividendo. En concreto, deben repartir el 80% de su beneficio obtenido a través de las rentas por el alquiler, el 50% de la venta de inmuebles, y el 100% de los obtenido a través de las participaciones en otras socimis. Esta característica hace que las socimis aporten rentas periódicas.

“Frente a los socimis, tenemos la amenaza persistente del señor Iglesias”, apunta Miguel Córdoba. Además, aconseja estar seguros de quien gestiona la socimi y nunca invertir grandes cantidades de dinero por su baja liquidez. Por su parte, Leandro Escobar considera que es un buen momento para entrar en este tipo de compañías.

“El covid hizo que perdieran hasta un 50% en apenas un mes, lo que puede suponer un buen estímulo para plantearse la inversión en acciones de este tipo”, afirma Escobar. El experto apunta a que los títulos de las socimis no han sufrido grandes oscilaciones históricas a excepción del impacto de la actual crisis. También destaca su rentabilidad por dividendo, aunque como riesgo señala el paquete de medidas aprobado por el Gobierno a principios de la pandemia, mediante RDL 11/2020, dirigidas al apoyo al alquiler de personas vulnerables.

Fondos de inversión mobiliaria

La inversión en fondos de inversión puede realizarse de dos formas: una de ellas son los fondos que invierten de manera directa en activos inmobiliarios. La otra forma se basa en la inversión de fondos inmobiliarios indirectos, que seleccionan valores que están relacionados de un modo u otro con empresas del sector inmobiliario. Una se sus ventajas, frente a la compra de un inmueble, es que permiten diversificar al dar acceso a distintos productos.

En el actual contexto, Miguel Córdoba, al igual que en las socimis, también destaca su problema de liquidez. “Para poder dar acceso a rembolsos se tienen que vender pisos y en el momento actual vender no es fácil”, apunta el economista de la Universidad San Pablo CEU. De invertir en fondos de inversión inmobiliarios, Córdoba aconseja fijarse en productos europeos dedicados al alquiler. “Son productos más estables, enfocados a una inversión razonable y conservadora”, señala.

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Crowdfunding inmobiliario

Desde hace algunos años también se han popularizado los crowdfunding, que permite a los inversores financiar de manera colectiva la compra de varios inmuebles a través de pequeñas aportaciones de capital con las que obtienen a cambio participaciones de la empresa.

“La idea del crowdfunding queda muy bien, pero en la práctica debes tener una confianza ciega en el organizador. Al hacer todo por internet no tienen ninguna posibilidad de revisar la política de inversiones. Seguro que hay gente buena pero es muy peligroso, en un contexto como el Covid y en cualquier otro contexto”, analiza Miguel Córdoba.