Miguel Palmero (Libra Gestión de Proyectos): "Las cooperativas actúan mejor durante las crisis que en épocas de boom"

Miguel Palmero, director de Libra Gestión y Proyectos, repasa en idealista/news la situación actual del sector de las cooperativas en plena crisis provocada por la pandemia del coronavirus. Palmero afirma que este modelo de negocio funciona mejor durante las crisis que en épocas de boom y explica cómo evolucionará el mercado de la vivienda tras el covid-19. En este sentido, vaticina que el precio no sufrirá un gran descenso y que la demanda y la oferta seguirán también con comportamientos precrisis. 

¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario?

En un momento complicado. El covid-19 ha tenido una incidencia muy grande durante los últimos meses. Pero creo que el sector no va a sufrir tanto y que va a remontar con bastante más facilidad que otros sectores. No vamos a tener la misma situación que teníamos justo a principio de año, pero sí que va a ser un sector que va a saber perfectamente cómo rehacerse.

Es cierto que nos enfrentamos a un porcentaje de población muy afectada por la crisis y que lógicamente no va a tener capacidad para comprarse una casa y ni siquiera para alquilarla. Entonces ese sí que es un daño que se va a notar, pero en el conjunto general va a ser, digamos, un daño relativamente controlable.

En este sentido, ¿cree que el sector residencial saldrá fortalecido de la crisis del covid-19?

Sí, sin duda, porque es un sector refugio de inversión, porque el residencial se ha vivido como algo de mucho peso y porque la gente está reacondicionando sus casas fruto del largo periodo del confinamiento. Es decir, hay un fuerte interés por la vivienda. Creo que tanto desde el punto de vista de inversión como desde el punto de vista de hábitat sí que va a ser un sector fortalecido.

¿Cómo cree que evolucionará el precio de la vivienda a corto, medio y largo plazo?

No veo que vaya a haber una incidencia muy grande ni para bien ni para mal. Va a seguir habiendo situaciones por barrios. Es decir, como venía siendo hasta ahora, porque la recuperación de la crisis de 2008 también fue así. Por ejemplo, en Ciudad Real o Albacete la recuperación no ha sido igual que la que hemos tenido en Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga.

¿Se atreve a estimar cuánto podría caer el precio de la vivienda?

Yo creo que caer el precio de la vivienda no va a caer, o sea, va a ser puntual y va a ser por barrios, como decía antes. Y subir tampoco va a subir excesivamente. También es cierto que si el sector de la construcción sufre una pequeña contracción facilitará el que no suban demasiado los precios de construcción. En este sentido, creo que la construcción en general no va a sufrir grandes incrementos como ha sufrido en años pasados. Por lo tanto, sólo la escasez de suelo en algunas zonas es la que puede tener una mayor en el precio de la vivienda.

¿Cómo va a evolucionar el precio del suelo?

El suelo es un producto muy local. Es decir, es una materia prima distinta al metal o el plástico que se utilizan para producir cosas. Este es un país que no ha sabido realmente producir suelo de una manera ordenada. Yo he sido un profesional de la Administración durante muchos años y siempre he creído que es la Administración la que tenía que potenciar el desarrollo de suelo allí donde hiciera falta, y no tanto el sector privado.

Digamos que la política del sector público siempre es más beneficiosa porque sabe dónde hay que hacerlo, para quién y con qué precios. En este momento, hay sitios donde hay exceso de suelo ya urbanizado procedente de la crisis. Hay polígonos donde el suelo está urbanizado, pero no hay nada construido y hay otros donde se está construyendo mucho y dentro de poco a lo mejor no va a quedar.

Y luego está la propia propiedad del suelo. Tú pasas, por ejemplo, por Sanchinarro o por las Tablas y dices: ‘¿Por qué hay tanto suelo aquí y no se construye?’. Pues es que jurídicamente son suelos dañados, suelos perjudicados por estas circunstancias. En teoría hay mucho suelo urbanizado para poder construir, pero no tanto para hacerlo de verdad en algunos sitios, y eso puede encarecer un poco el precio del suelo.

No existe una política pública potente para generar nuevos suelos

¿Podría la colaboración público-privada abaratar los precios del suelo?

La Administración va a poner suelo en carga que ya tiene. Es decir, el que ya tiene urbanizado. La Comunidad de Madrid tiene muchísimo suelo urbanizado y en propiedad, y lo que va a hacer es ponerlos a disposición del sector privado, bien para hacer vivienda libre o bien para hacer vivienda en alquiler, que es una de las líneas que se están marcando. Pero no para producir un nuevo suelo porque en este momento no hay una política pública potente en este sentido. Hay casos excepcionales como la Operación Campamento y de otras localizaciones donde el Estado tiene mucho que decir.

Para terminar con la radiografía del sector, ¿cómo cree que evolucionará la oferta y la demanda tras la pandemia?

La oferta sí que va a seguir existiendo con restricciones allí donde los suelos son escasos. Y la demanda seguirá estando probablemente por encima de la oferta en muchas zonas, pero irá por barrios. La gente necesita una vivienda y quien vive en el norte de Madrid no se va a ir tan fácilmente a Vallecas o a Getafe. El del sur igual se puede ir al norte, pero tiene su entorno familiar y todas sus conexiones en la zona, luego lo que necesita es una vivienda allí donde más o menos está haciendo su vida.

Dejando de un lado el factor covid-19, ¿cree que existe un problema real de acceso a la vivienda?

Sí, claramente. Existe un problema real de acceso por parte de los jóvenes, ese es el más gordo porque en este momento no hay ayudas. Para comprar una casa hay que tener una cierta capacidad de ahorro y alquilar es un plan ‘b’, salvo que tus intereses personales no vayan por ahí. Yo durante muchos años no quise comprarme una casa, porque quería invertir mi dinero en viajar, en ir al teatro, en disfrutar… Pero el que quiere tener una mayor estabilidad lo que va a querer es comprar y para comprar hace falta tener un ahorro y tener unos recursos propios o que alguien te ayude.

En el caso de los jóvenes, antes había un cheque vivienda o había unas subvenciones que ahora no existen. Lo que reclama del sector de los promotores y de las gestoras de cooperativas es que el Estado pueda avalar desde el ICO, por ejemplo, a los jóvenes para un crédito personal que ayude a la entrada de la vivienda o a parte de esa entrada. Esto sería determinante y sería muy beneficioso. No costaría prácticamente nada al Estado y a la gente esto le ayudaría.

Hablemos ahora de Libra Gestión de Proyectos, ¿cuál es su modelo de negocio?

Nosotros nos dedicamos fundamentalmente a gestionar cooperativas de viviendas desde hace 20 años. Se creó para hacer vivienda protegida y en cooperativa, aunque hemos tenido que hacer muchas otras cosas porque no todo el suelo que hay en el mercado es protegido, por la crisis del 2008 y la desaparición de ayudas al sector de la vivienda protegida… Por este motivo, tuvimos que dedicarnos a hacer viviendas de reposición e incluso viviendas de lujo. De hecho, fuimos los primeros que hicimos una promoción de lujo en el barrio Salamanca en 2013-2014, en la calle Conde de Peñalver.

Ahora, en estos momentos, tenemos en gestión 1.200 viviendas de las cuales el 50% está en obras y el 40% es vivienda protegida. Queremos incrementar ese 40%, porque nos interesa mucho por filosofía de empresa y por filosofía personal atender una demanda que es muy importante en este país como es la demanda de los jóvenes y la demanda de la primera vivienda.

¿El otro 60% del portfolio son viviendas libres?

Sí, son viviendas libres, aunque similares a las protegidas por precio, porque son de un valor muy ajustado. O sea, prácticamente estaríamos hablando de vivienda protegida, pero sin protección, porque tampoco la protección en este momento ayuda a nada. Simplemente es un cliché y una limitación en algunos casos.

También hacemos mucha vivienda de reposición desde 2012, cuando empezamos a trabajar en mejora de vivienda. Este segmento lo vamos a seguir trabajando, aunque en la medida en la que podamos hacer una gran vivienda a un precio muy asequible lo haremos.

¿Siempre trabajan bajo el modelo de cooperativa?

En este momento, el 85% de las viviendas que hacemos es en cooperativa y el 15% restante es promoción propia, pero no porque queramos ser promotores. Tenemos tres promociones propias, pero más obligados por circunstancias externas como las exigencias de los bancos a la hora de pedirnos ventas. En algunos casos no ha sido posible cubrir las condiciones de las entidades financieras (tener un 70% de las viviendas prevendidas) y no nos han dado financiación. Entonces, hemos decidido convertir algunos proyectos en promoción propia para sacarlos adelante, pero más por obligación que por vocación.

La realidad es que al 99% la gente que elige el modelo cooperativa termina teniendo su casa o recuperando prácticamente todo lo invertido

Actualmente, ¿dónde tienen promociones ya sea en construcción o proyectadas?

Además de Madrid, estamos en Valencia, en Zaragoza, en Valladolid y próximamente abriremos delegación en Málaga con 250 viviendas protegidas.

¿Tienen pensado abrir más mercados en 2021?

De momento, la próxima delegación que vamos a abrir es en Málaga. No queremos abrir más mientras no haya algo potente. Digamos que si conseguimos más de 200 viviendas en un sitio, es motivo suficiente para abrir una delegación.

¿Cuántas viviendas entregarán este ejercicio?

Cada año entregamos unas 250 viviendas.

Su compañía se presenta como una empresa comprometida con el medio ambiente, ¿puede desarrollar más este punto?

Ya sólo con adaptarte al código técnico estás haciendo mucho. Pero en todo caso, en nuestros proyectos queremos que también haya, digamos, un componente medioambiental de interés. Por ejemplo, con las zonas comunes, con los jardines, con los elementos comunitarios… Y vamos a tratar de potenciar cada vez más el consumo cero. Este es el reto que tiene Europa, el reto que tiene este sector de ir al consumo casi cero energético. De hecho, los nuevos proyectos que estamos poniendo en marcha ya buscan ese objetivo.

¿Puede ser un punto de inflexión el covid-19 para relanzar el modelo cooperativa?

Creo que sí. El sector cooperativa actúa mucho mejor en épocas de crisis que en épocas de ‘boom’, porque ahí las grandes inmobiliarias copan todo el terreno. Entonces, ¿qué está pasando ahora? Pues que hay fondos inmobiliarios que compraron un suelo y que están viendo que no es el mismo negocio que pensaban al principio y los están poniendo a la venta. Las grandes promotoras también están poniendo a la venta suelos. Y por lo tanto,  creo que va a haber más facilidades a la hora de que un gestor de cooperativas pueda captar un suelo con un poco más de tiempo para poder componer un grupo de socios, sacarlo adelante y cumplir con las exigencias de los bancos que nos piden tener un 70% de las viviendas ajudicadas. 

Por este motivo, entiendo que este es un buen momento para nosotros, para que podamos tener esa capacidad de estructurar demanda y sacarla adelante.  

España necesita mucho más suelo para el alquiler de viviendas de lo que lo que va a ser capaz de sacar al mercado la Administración

¿Podremos ver cifras de negocio en el modelo de cooperativa como las de 2008?

Ojalá, aunque ahí no puedo hacer una predicción porque todo depende de cómo se recupere el sector. Si se recupera demasiado rápido será complicado.

Lo que sí me parece interesante es descubrir quiénes de los fondos internacionales han venido con idea de permanencia e idea de construir y quiénes no. Porque hay algunos que son profesionales y por lo tanto van a tener esa continuidad y van a construir un tejido industrial en el inmobiliario. Pero hay otros que están deshaciendo la posición y que se han quitado el 90% de los trabajadores cuando tenían una promotora fantástica para poderla sacar adelante. Y esto va a permitir limpiar un poco el sector.

¿Es importante la entrada de cooperativas en operaciones relevantes como la de Mahou-Calderón?

A mí me parece muy importante que esto suceda, porque esto da confianza. La gestión de cooperativas no sólo es vivienda barata o vivienda de protección. De hecho, la promoción de lujo que hicimos nosotros en el barrio Salamanca funcionó muy bien. Y la prueba de Ibosa es más potente, aunque Domo también es otra gestora que hizo algo parecido con cierto volumen.

Estas situaciones nos ayudan a consolidar el modelo cooperativa, que es un modelo que garantiza tanto o más que un promotor.

En el lado contrario se encuentran otros proyectos que han pasado momentos complicados como el de las cocheras de Cuatro Caminos. ¿Cree que la gente observa mayor riesgo en el modelo cooperativa que en el modelo de promoción?

Si hacemos un balance… mayor riesgo, no. Si pusiéramos en la cuenta cuántos fracasos inmobiliarios ha habido en promotoras y cuántos proyectos de cooperativa han hecho lo mismo, el balance en términos porcentuales sería muy desfavorable para el promotor. La realidad es que al 99% la gente que elige el modelo cooperativa termina teniendo su casa o recuperando prácticamente todo lo invertido si el proyecto no saliera adelante.

Apartando el riesgo, ¿considera que el modelo es poco conocido?

Depende de los sitios. Hay zonas donde es muy cómodo y fácil. En Madrid, la gente cree en ella y es un sitio muy cómodo. En Valencia o en Zaragoza pasa lo mismo. Pero en Valladolid, por ejemplo, son un poco más reticentes, son más más conservadores y prefieren ver que aquello se empieza a construir.

¿Se plantean entrar en el negocio del alquiler?

Pues mira, lo hemos estudiado mucho, pero no vemos que sea nuestro potencial modelo de negocio. El alquiler es un negocio para constructoras, para fondos o para gestores que no necesiten tanta estructura como la que tienen gestoras de coperativas como nosotros.

Aunque no esté entre sus planes, ¿cómo cree que evolucionará el precio de la vivienda en alquiler?

En el arrendamiento no creo que haya fluctuaciones, porque la Administración va a poner mucho suelo en carga y creo que va a estar más controlado. Es cierto que si hay mucho suelo público en algún sitio va a afectar al mercado libre porque van a tener que ajustar sus precios. De todos modos, este país necesita mucho más suelo de lo que lo que va a ser capaz de sacar al mercado la Administración.

Por ejemplo, si la Comunidad de Madrid lanza todos los suelos que tiene urbanizados y los pone al servicio de la vivienda de alquiler sólo habría capacidad para construir 25.000 unidades, por lo que hay que producir más suelo. O sea, el esfuerzo que tienen que hacer las Administraciones es producir más suelo y que efectivamente ese suelo nuevo siga siendo para vivienda de alquiler, porque muchos jóvenes demandan este producto al no querer o no poder optar a comprar una vivienda.

¿Tienen alguna promoción de vivienda industrializada?

Nos estamos planteando la mejora de procesos de construcción en nuestras promociones. Por ejemplo, hemos solicitado entrar en la plataforma que ha creado Aprima con promotores y constructores, para que nuestros proyectos mejoren en ese sentido. Digamos que la industrialización, tal como se está planteando, va a valer para muchas promociones muy homogéneas y repetitivas.

Creo que hay que incidir no sólo en la fábrica para producir elementos, sino en la propia producción 'in situ'. ¿Y con qué? Con mano de obra cualificada, con sistemas robotizados…

Es decir, ¿industrializar no tanto el producto, sino el proceso?

Efectivamente. Hay que mejorar y digitalizar los procesos como ocurre en otros sectores. En este escenario hay que introducir la formación profesional porque hasta ahora no ha tenido el papel que debía haber tenido y es uno de los grandes fracasos históricos del sector. No ha habido una profesionalización de la enseñanza para este sector.