Francisco Pérez (CEO Culmia): "Tenemos proyectadas 1.200 viviendas en build to rent"

Francisco Pérez, CEO de Culmia, repasa en idealista/news el presente y el futuro más inmediato de una promotora que comienza a ganar peso en desarrollos tan importantes como ARPO o el Plan Vive de Madrid. Además, Pérez desvela el papel de la compañía en el ‘build to rent’ y afirma que ya estudian tres nuevos proyectos: uno en Barcelona, otro en Santander y el último en Palma de Mallorca.

¿En qué momento se encuentra Culmia?

Nuestra compañía en estos momentos se encuentra en una fase muy avanzada de desarrollo de la actividad, teniendo en cuenta que aunque la marca ha aparecido ahora como nombre, llevamos desde 2013 trabajando. Realmente nuestro activo es que llevamos unas 5.000 viviendas entregadas.

¿En qué momento se encuentra el sector residencial?

Es un sector que ha pasado de entregar 300.000 viviendas al año en los 2000 a 100.000 tras la crisis de 2008. Este año se han entregado 80.000 por la irrupción de la pandemia que ha supuesto un parón en la actividad comercial y en el ritmo de producción, pero creo que el sector se ha recuperado muy bien, con resultados mejores de lo esperado y con una grandes expectativas de futuro.

¿Cuáles son las previsiones para este ejercicio?

Esta compañía cambia de accionista en septiembre de 2020, o sea, justo en plena pandemia. Pero es verdad que partimos de un portfolio para promocionar unas 15.000 viviendas. En este sentido, nuestro nuevo accionista, Oaktree (y el primer accionista fue Solvia), decide que hay unas 5.000 viviendas que no son ‘core’, porque son promociones pequeñas, posiblemente en ciudades que no son tan importantes para nosotros y que hemos decidido vender. Así, la idea es levantar 10.000 casas. Este año vamos a entregar unas 900 viviendas, pero nuestra idea es doblar esta cantidad. Esto supone que vamos a tener que posicionarnos también en compras de suelo. Por lo tanto, una parte muy importante de nuestro trabajo va a ser definir cuál es nuestra estrategia como promotores de vivienda nueva en tres líneas de negocio: ‘build to sell’, ‘build to rent’ y vivienda asequible a través de planes como el Plan Vive en Madrid.

¿Dónde va a desinvertir estas 5.000 viviendas?

No es tanto un problema de ubicación sino de tamaño. Todas las que son proyectos menores de 50 casas no son atractivos para nosotros y hemos decido vender esos terrenos.

¿En qué lugar se ubicarán las 10.000 viviendas proyectadas?

Estamos en dos áreas metropolitanas importantes de Madrid y Barcelona, en Levante, Valencia, Alicante, Murcia y también en algunas zonas de Andalucía como Málaga, Sevilla, Huelva, Jaén y Córdoba.

Si miramos nuestro portfolio actual, a grandes rasgos un 40% estará en Barcelona y su área metropolitana un 30%, en Madrid, un 15% en la zona de Levante y un 15% en Andalucía. Con algunos matices porque tenemos también alguna promoción en Zaragoza o en Gijón.

¿Cuál es el papel de Culmia en el ‘build to rent’?

No buscamos constituir un gran vehículo de 5.000 viviendas. Para nosotros es un acelerador de plan de negocio. Tenemos sectores donde igual tenemos una posición de 400 viviendas y nuestra idea es promocionar 300 y 100 venderlas en ‘build to rent’.

Tenemos alguna operación cerrada ya en estos momentos en Barcelona y estamos negociando tres o cuatro más. De las 10.000 viviendas proyectadas, tenemos seleccionadas unas 1.250 para el ‘build to rent’.

"Nuestro perfil de cliente es uno que se gasta entre 250.00 y 450.00 euros en Madrid y en Barcelona"

¿Qué planes tienen con respecto a la inversión?

Hemos anunciado estos días que tenemos un plan de inversiones en suelo de 450 millones hasta 2025. ¿Para hacer qué? Con estos 450 millones comprar suelo para unas 7.500 viviendas, de las cuales unas 5.000 serían para nuevas viviendas a la venta, y el resto (2.500) serían para el alquiler.

¿Dónde están el resto de las operaciones de ‘build to rent’?

Analizamos otra más en Barcelona, en Santander y una nueva en Palma de Mallorca.

¿En qué localizaciones invertirán los 450 millones?

'Ya tenemos 200 millones muy avanzados. Estamos reforzando Madrid porque nos gustaría acercarnos al 40% de Barcelona para que las dos zonas tengan el mismo peso en nuestro portfolio. Además, estamos con una compra importante también en el área metropolitana de Barcelona y otra muy importante en Andalucía.

Dentro de los proyectos, ¿nos pueden contar algo más sobre su posicionamiento en Arpo y en Retamar?

Tenemos un buen posicionamiento en los dos ámbitos. En Arpo proyectamos aproximadamente casi 800 viviendas y en Retamar de la Huerta unas 450 casas.

¿Se plantean invertir en más suelos en estas zonas?

No, en Madrid estudiamos otras zonas de la capital.

¿Se plantean un papel patrimonialista en la gestión de las viviendas ‘build to rent’?

No, para nada. Nuestra estrategia es construir para vender la promoción llave en mano a un institucional o entrar en planes como el Plan Vive donde ya vamos con un ‘player’ del mercado que se encarga de gestionar las casas.

Hablando del Plan Vive, ¿qué plazos manejan para su ejecución?

Prevemos que la adjudicación se produzca en septiembre de este mismo año. Nosotros, en principio, aspiramos a como mínimo un paquete de 1.800 viviendas.

¿Cuál es el perfil del comprador de una vivienda de Culmia?

El perfil depende mucho del tipo de activo. En Madrid y en Barcelona estaríamos hablando de un comprador que se gasta entre 250.000 y 450.000 euros. Estoy hablando de medias porque siempre tenemos promociones que sobrepasan este umbral. En cambio, tanto en el Levante como en Andalucía estamos entre 200.000 y 350.000 euros.

¿Apostará Culmia por la industrialización?

Somos una empresa que venía de un gran grupo, como era el Banco de Sabadell que hizo experiencias piloto de viviendas industrializadas tamaño 1:1. El problema es que industrializar a gran escala es muy difícil en la gran mayoría de los solares por las dificultades que tiene el planeamiento urbanístico.

Ahora, nosotros pensamos que es el futuro. Así como en la comercialización, la digitalización está absolutamente implantada, dentro del sector inmobiliario tenemos que ir sí o sí hacia la industrialización. Es verdad que hay que avanzar desde el punto de vista tecnológico e ir a una construcción más tipo pieza pequeña o tipo lego, que nos permita amoldarnos a las distintas características urbanísticas de cada parcela.

En estos momentos, estamos estudiando dos promociones, una en Barcelona de 450 viviendas y otra en Palma para ver si somos capaces de hacerlas industrializadas.

"Nos tenemos que adaptar al alza de los costes de productos como el hierro, la madera, el cobre o el aluminio"

¿Se plantean construir activos alternativos como el ‘senior housing’?

En principio, no de forma estratégica. ¿Vamos a hacer alguna cuestión relacionada con el ‘senior housing’? Sí, trabajamos en una residencia de la tercera edad en Barcelona, por ejemplo. También tenemos algo de oficinas: un edificio de 5.000 m2, aunque no es nuestro ‘core’. En terciario también tenemos algo, aunque nuestra idea es venderlo. Se trata de una parcela 40.000 m2 en Sabadell.

¿Y entrar en un mundo como el de la rehabilitación?

Lo estamos mirando desde el punto de vista teórico, pero hoy por hoy no tenemos tomada ninguna decisión. Es verdad que con los fondos europeos este sector va a pegar un gran salto, aunque nosotros todavía lo vemos un poco complicado porque el mercado se ha contraído y existe una falta de mano de obra en la construcción.

¿Qué va a ocurrir con los costes de construcción?

Creo que están pasando cosas de manual. Con la llegada del covid-19 se ha producido una contracción económica generalizada en todo el mundo y la producción de muchas actividades ha caído. Yo espero que en los próximos meses esto se estabilice, pero es verdad que ha habido un crecimiento muy importante, sobre todo en el precio del hierro, madera, cobre y también algo en el aluminio. Estos aumentos tendrán cierta repercusión en los precios y tendremos que adaptarnos.

¿Cómo puede el sector atraer a nueva mano de obra?

Hay mucha gente que se marchó en la crisis de 2008 y que lo pasó tan mal que no quiere volver a la actividad. Yo creo que esta actividad realmente tiene muchos atractivos. Los salarios medios son más altos que los del sector servicios y realmente hemos acabado consiguiendo un volumen de producción que se podría estabilizar a largo plazo, con lo cual podríamos garantizar estos puestos de trabajo a medio plazo, sin ningún problema. Yo creo que ahí vamos a tener que trabajar todos: la administración, las asociaciones empresariales, la formación...