Ojo si te adjudicas un piso alquilado: el Supremo deniega reclamar el alquiler impagado al inquilino

El Tribunal Supremo ha vuelto a resolver un caso de interés para los adjudicatarios de viviendas que previamente han estado alquiladas. Tras una demanda de desahucio por impago con reclamación de rentas interpuesta por Sareb, el Alto Tribunal, en una sentencia del pasado 1 de junio de este año, considera que el contrato de arrendamiento quedó resuelto por aplicación de la ley y que no es posible reclamar las rentas impagadas de un contrato ya extinguido.

En concreto, en el caso resuelto Sareb se adjudicó la vivienda el 1 de septiembre de 2014 tras un procedimiento de ejecución hipotecaria y el inquilino del piso del anterior propietario tenía suscrito un contrato de alquiler del 28 de mayo de 2014, es decir, casi cuatro meses antes de que estuviera en manos de Sareb.

Este organismo pidió el desahucio por impago y la reclamación de las rentas del alquiler impagadas desde octubre de 2014 a mayo de 2017. Pero el Supremo considera que el contrato se resolvió según la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que modificó el artículo 13 de la Ley de arrendamientos y que prevé la extinción del alquiler si el arrendador perdía la propiedad tras un procedimiento de ejecución hipotecaria, tal y como recuerda Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

“La cuestión de fondo a resolver es la relativa a la reclamación de rentas de alquiler y, en este sentido, entiende el Supremo que no cabe fundar la demanda de reclamación de las rentas en un contrato de alquiler extinguido. Al no existir vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y el anterior arrendatario, sin perjuicio de otras alternativas con las que contaba la demandante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación del inmueble, señala Salcedo.

Por eso, el Supremo estima que no procede la condena al inquilino a pagar los alquileres impagados que se le reclaman, pero sí se le condena al desalojo de la vivienda ocupada por haberse extinguido el alquiler tras la adjudicación de la casa a Sareb, mediante un procedimiento de enajenación forzosa como es la ejecución hipotecaria.

Los dos supuestos más frecuentes en cuanto al contrato de alquiler

Es posible que el contrato de alquiler se firmara tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 7/2019. En tal caso, el alquiler se mantendrá en vigor pese a que la vivienda alquilada se subaste y adjudique a un tercero durante el plazo mínimo legal (5 ó 7 años) de duración del contrato. No obstante, si la adjudicación por subasta se produjera trascurrido el indicado plazo, el contrato de alquiler quedará resuelto, salvo que estuviera inscrito en el registro de la propiedad con anterioridad a la hipoteca.

Pero la situación cambia si el contrato de alquiler se firmó antes del 6-03-2019. Y es que, en tal caso, no le será aplicable el Real Decreto-Ley 7/2019 que introdujo la última reforma. Y el contrato de alquiler quedará resuelto si el arrendador pierde el inmueble tras iniciar el banco la ejecución hipotecaria, a excepción de que el contrato de alquiler estuviera inscrito en el registro de la propiedad antes de la hipoteca.

Así, si el contrato de alquiler se firmó entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 el contrato de alquiler se resolverá tras la adjudicación por ejecución hipotecaria a un tercero del inmueble alquilado. Salvo que el alquiler se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado.

“La extinción del arriendo “ipso iure” comportará que el inquilino quede ocupando el inmueble en precario. Y ello teniendo en cuenta que el título que justificaba el goce de la posesión ha quedado extinguido. No obstante, el adjudicatario podrá concertar un nuevo contrato de alquiler con el arrendatario. O instar, en caso de interesarle recuperar la posesión del inmueble, un procedimiento de desahucio por precario”, sentencia Salvador Salcedo.

Vender un piso con inquilino: es posible y el contrato de alquiler sigue en vigor

Las situaciones de venta del piso en alquiler y con inquilino para sanear las cuentas del propietario se suceden todos los días. No hay ninguna limitación normativa que prohíba al propietario de una vivienda vender la misma, aunque se haya arrendado. Y, salvo que se prevea la renuncia explícita en el contrato, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, por lo que tendría opción de igualar la oferta y comprar el inmueble.

Así, en caso de que el inquilino hubiera renunciado a comprar la casa, el propietario solo deberá comunicarle su intención de vender la vivienda con un preaviso mínimo de 30 días a la fecha de compraventa. Estos derechos, en virtud del artículo 14 de la LAU, se mantendrán durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor o el arrendador fuese persona jurídica. Esto significa que, por ende, el adquiriente no podrá resolver el contrato de arrendamiento hasta que haya transcurrido el mencionado plazo.

Qué pasa si la vivienda termina en una ejecución hipotecaria

Se puede dar el caso de que el arrendador no pueda pagar la hipoteca al banco y éste se vea obligado a iniciar la ejecución hipotecaria para terminar adjudicándosela. El contrato de alquiler se mantendrá en vigor, aunque la casa pase a manos del banco o de un tercero. Al menos, durante el plazo mínimo legal que es de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es una empresa, tal y como recuerda Salvador Salcedo.

Así, el nuevo dueño de la casa quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador en el contrato de alquiler, debiendo respetar los términos del contrato que en su día se pactaron con el inquilino.

“En el caso de los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019, podrá el adquirente resolverlos. Salvo que estuvieran inscritos en el registro de la propiedad antes de la venta”, señala Salcedo.

Si la duración del alquiler fuera superior al mínimo legal, el adquirente quedará igualmente subrogado hasta que el contrato finalice, “salvo que en el nuevo propietario concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Que en tal caso deberá soportar el alquiler únicamente hasta que se alcance el plazo mínimo legal de duración del arriendo (5 ó 7 años). Debiendo el vendedor indemnizar al inquilino por cada año de contrato que excediendo del mínimo legal falte por cumplir. A razón de una mensualidad de renta en vigor por año”, añade el socio de Ático Jurídico.