La obra nueva en Barcelona se prepara para el final de año: alza de tipos y stock en mínimos

La obra nueva en Barcelona se prepara para una etapa convulsa.La reducción de la oferta de vivienda, ya de por sí limitada, a causa de la escasez de suelo, combinada con unos costes de construcción elevados, el retraso en el suministro de materiales, la demora en la concesión de visados de obra nueva, una inflación desmesurada y unos tipos de interés al alza, ponen en una situación complicada tanto a promotores como a posibles compradores, según Forcadell. Unos requisitos cada vez más restrictivos para acceder al crédito van excluyendo poco a poco a demandantes que buscan vivienda.

“El contexto socioeconómico actual, que afecta tanto a nivel local como internacional, está limitando la capacidad de ahorro y la solvencia de las familias”, manifiesta Christian Gracia, director del Departamento de Inversión, Suelo y Obra Nueva de Forcadell. Si tiene lugar una nueva recesión en la segunda mitad del año, podría provocar que la demanda, como consecuencia de ello, optase por el alquiler, que en periodos de contracción se reivindica con fuerza. Si bien no se vislumbra un cambio de ciclo en el mercado de obra nueva, lo más probable es que ante circunstancias tan complejas se produzcan ciertos ajustes que regularán el mercado para adaptarse al nuevo escenario”.

Según datos del Col·legi d’Arquitectes de Catalunya (COAC) referentes al primer semestre de 2022, se han visado en Catalunya 2.378.435 m2, un 17,9 % más que el mismo período del año anterior. En cambio, focalizando en la ciudad de Barcelona, las cifras indican un retroceso del 22,67%. Tal como aclara el COAC, estas cifras responden a la reactivación de proyectos durante 2021 que eran de 2020 y que se habían quedado estancados por la pandemia. Al tratarse de proyectos de gran envergadura previstos en la ciudad de Barcelona, la comparativa semestral, ofrece un resultado en negativo precisamente por este motivo.

El informe de mercado de Forcadell determina que en el segmento específico de la obra nueva, las cifras han resultado positivas en el primer semestre de 2022 en el conjunto del territorio catalán, registrando un incremento del 26,3% interanual con respecto al primer semestre de 2021 y un 4,9% más en comparación con el de 2019, antes de la pandemia.

Con respecto a los visados de rehabilitación, las cifras indican un descenso del 4,16% en el primer semestre 2022, suponiendo tan solo el 23% del total. La situación del mercado en Barcelona, no únicamente a nivel económico, sino también en el aspecto social como de respeto al medio ambiente, reclama por sí sola la necesidad de que se promueva con más firmeza la rehabilitación de edificios con el fin de atender las necesidades del planeta en cuanto a eficiencia energética y contribuir a la reducción del impacto del cambio climático.

Precios con tendencia al alza y una oferta que se reduce

La evolución del precio del m2 de la obra nueva en Barcelona ha registrado en el primer semestre de 2022 un incremento promedio del 0,9% situándose en los 5.810 euros/m2. Una oferta que ha seguido reduciéndose junto con una demanda que se ha mantenido elevada han presionado los precios, los cuales, han evolucionado de forma desigual. En el análisis por distritos en Barcelona ciudad destaca el Eixample (6,3%) con 8.000 euros/m2 de media, donde se ha concentrado un importante volumen de promociones en rehabilitación integral. En Sant Martí, con 5.565 euros/m2 (4,3% var. sem.) la oferta ha descendido un 32%, si bien las superficies se han mantenido. En Sant Gervasi, el incremento también ha registrado un 4,2% con 8.715 euros/m2, en este caso por la incorporación de una nueva promoción situada en la Via Augusta. En el resto de distritos los incrementos no han superado el 1,4% mientras que en otros han tenido decrecimientos como, por ejemplo, Ciutat Vella (-7%), Sants-Montjuïc (-3,8%) y Les Corts (-2%), donde la oferta en general ha aumentado.

Por municipios, destaca la evolución del precio en Sitges, en el Garraf, que ha registrado la subida más notable del semestre (36,5%) alcanzando los 5.100 euros/m2. Sant Cugat con 5.575 euros/m2 (26,7%) y Badalona con 3.925 euros/m2 (11,3%) también han visto incrementado el precio del m2 de forma evidente. Los demás municipios analizados por Forcadell, muestran oscilaciones más leves, no superiores al 5% e incluso en negativo, como sería el caso de Terrassa. Si bien las promociones que ya estaban en comercialización en este municipio del Vallès han incrementado por lo general un 4%, el precio medio se ha visto condicionado por la entrada de nuevos proyectos con precios más competitivos dando lugar al -5,2% intersemestral.

El desarrollo de la economía en la 2a mitad del año será clave para determinar si en el 1S 2023 se podrá retomar la tendencia positiva con la que el sector cerró el ejercicio 2021. “Promotores y empresas del sector aúnan fuerzas para sortear el combinado de dificultades – normativas, financieras y de suministros - que no permiten alcanzar el volumen de oferta que la demanda requiere actualmente”, concluye Christian Gracia.